Эксперты группы компаний RRG подвели итоги 2013 года для рынка коммерческой недвижимости и составили прогноз на 2014 год.
Основные тенденции.
Несмотря на пониженный фон ожиданий участников рынка и ряд настораживающих моментов, 2013 год оказался для рынка живым и, в целом, позитивным. Так, год оказался отмечен беспрецедентным за весь посткризисный период объемом новых строящихся проектов. «Одна из основных причин в том, что процесс согласования разрешений на строительство снова упорядочен, и это отразилось на рынке рекордным за последние 5 лет объемом ввода новых площадей во всех сегментах как коммерческого, так и жилого рынков», - отмечает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. Вместе с тем, по словам эксперта, в 2013 году сложились и тенденции, отчетливо свидетельствующие об отсутствии экономического роста:
· снижение оборота ритейлеров,
· отсутствие роста арендных ставок,
· высокий уровень вакансии (порядка 15%) на офисном рынке.
«Еще одно событие, потенциально способное привести к негативным для рынка последствиям – это закон о налоге на недвижимое имущество исходя из кадастровой, а не балансовой, стоимости объекта, - добавляет Денис Колокольников. - В столице кадастровая стоимость вполне может оказаться даже выше рыночной, таким образом, переход на новое налогообложение вполне способен сказаться на многих девелоперских проектах». По оценке группы компаний RRG, в результате перехода на новое налогообложение расходы собственников зданий могут возрасти на 50-150 долларов на кв м. Компенсировать потери с помощью роста арендной ставки им вряд ли позволит сегодняшняя экономическая ситуация. Поэтому, с большой вероятностью, закон поставит под сомнение вывод ряда новых проектов – с учетом новой ставки налогообложения они станут неэффективными. «Известны и случаи, когда собственники судятся с городом, требуя пересмотра стоимости участка в сторону снижения, имеется положительная практика, что радует», - подчеркивает Денис Колокольников.
Рынок в целом.
Что касается показателей, с начала года средняя арендная ставка по рынку коммерческой недвижимостиоставалась практически неизменной – рост составил 0,9%, с 602 до 608 долл за кв м в год. Объем предложения в аренду увеличился с 2176 до 3401 объекта, однако совокупная площадь осталась практически неизменной. На рынке продажи коммерческих площадей средневзвешенная цена выросла за год на 9,5% - с 4132 до 4525 долл за кв м. Месячный объем предложения на продажу вырос с 1171 до 1577 объектов; общая заявленная стоимость выросла на 24,5%: с 10,2 млрд долларов в начале года до 12,7 млрд к концу года.
«Особенно заметен оказался скачок объема предложения во второй половине осени: к концу октября количество выставленных на продажу объектов выросло на 29% по количеству и на 21% - по общей площади. Предложение в аренду выросло на 29% по количеству и на 30% - по общей площади, - отмечает Денис Колокольников. - Таким образом, начало сезона деловой активности в уходящем году фактически сместилось с начала сентября на середину октября».
Сегменты.
Ставка аренды торговой недвижимости внутри Садового кольца за год снизилась на 1,5%, с 1961 до 1932 долл за кв м в год; на объекты за пределами центра – выросла на 1,4%, с 885 до 898 долл за кв м в год. Средняя ставка помещений streetretail с локацией в центре города выросла с начала года на 16,8% - с 2104 до 2457 долл за кв м в год. Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла за год на 24,7%_ - с 15 910 $/кв.м до 19 847$/кв.м, за пределами центра – снизилась на 1%, с 5228 до 5180 $/кв.м.
Средняя арендная ставка по офисам в центре города за год снизилась на 1,7%, с 829 до 815 долл за кв м в год, за пределами центра выросла на 4,2% - с 479 до 499 долл за кв м в год – главным образом, за счет изменения структуры предложения – во втором полугодии на рынок выводились объекты со ставкой более 500 долл за кв м в год, расположенные за пределами центра. Средневзвешенная цена продажи офисной недвижимости в центре города за год выросла на 2,3% - с 9186 до 9406 долл за кв м в год. Цена за пределами центра выросла на 6,6%, с 3964 до 4224 долл за кв м в год.
Средняя запрашиваемая арендная ставка по производственно-складской недвижимости выросла на 1,9% - с 209 до 213 долл за кв м в год. Средневзвешенная цена предложения производственно-складских помещений выросла на 5,8%, с 1560 до 1651 долл за кв м в год, помещений свободного назначения – снизилась на 5%, с 5312 до 5051 долл за кв м в год.
По всем сегментам рынка в 2014 году не ожидается роста ставок, при сохранении позитивного внешнего фона, ставки аренды скорее всего останутся стабильными. Спрос сфокусируется на наиболее ликвидных объектах, в локациях с потенциальным спросом, объекты с погрешностями в концепции и транспортной доступности будут испытывать сложности с заполнением.
Прогнозы.
«В ситуации отсутствия экономического роста, наиболее вероятным сценарием будет снижение потребности в коммерческих площадях, - дает прогноз на 2014 год Денис Колокольников. - Что касается офисного и торгового сегментов, отсутствие экономического роста отразится и на них. Качественные офисы, как и помещения streetretail, расположенные в пределах Садового кольца, не ощутят на себе снижения спроса, тогда как БЦ за пределами центра, особенно с проблемной транспортной доступностью, вероятно, столкнутся со сложностями в привлечении арендаторов. Торговые центры с устаревшей концепцией, близкие к завершению жизненного цикла, также перестают быть эффективными объектами».
Однако рынок торговой недвижимости остается самым перспективным в Москве, более четверти кластеров столицы не имеют концептуальных объектов, а общий минимальный потенциал для роста рынка, по оценке экспертов ГК RRG составляет не менее 2,5-3 млн. кв.м. в различных форматах. Отчасти в 2014 году, за счет рекордного выхода новых торговых крупноформатных центров, этот разрыв будет сокращен.
