Считается, что полноценный доступ к коммерческой ипотеке, которая давно и широко распространена на Западе, российские предприниматели получили четыре года назад, когда были приняты поправки к закону "Об ипотеке", в соответствии с которыми нежилые помещения, приобретенные с использованием кредитных средств, стали считаться "находящимся в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика". Таким образом, последний был избавлен от необходимости предоставлять в залог кредитору еще какую-либо недвижимость.
Однако, как замечает директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко, быстрого развития сегмента коммерческой ипотеки за этим не последовало. "Весь рынок кредитования в 2009–2010 годах находился в упадке", – говорит специалист.
Зона сложностей
Впрочем, по словам ряда экспертов, покупка коммерческой недвижимости по ипотечным схемам в России до сих пор остается в начале пути развития и в зоне повышенных рисков. Что, естественно, проявляется в более жестких условиях предоставления средств по сравнению с жилищной ипотекой. Данный вид кредитования отличает краткосрочность – от года до 10 лет. Диапазон процентных ставок – 12–20%, средний уровень – 14–16% (10% – в валюте). Первоначальный взнос – от 20% до 50% стоимости объекта недвижимости.
Как говорит директор по развитию "Миэль–Коммерческая недвижимость" Елена Мишина, банки при рассмотрении коммерческой ипотеки, что называется, "вынут душу". Запрашивается исчерпывающий пакет документов по деятельности компании: балансы за несколько отчетных кварталов с данными о прибыли/убытках, уставные документы, расшифровки по счетам, товарным остаткам, активам, их реальной и балансовой стоимости, анализируется движение денежных потоков и прочее. Иногда в расчет берутся даже данные "управленческого учета", то есть черной бухгалтерии.
"Основные отличия в процессе оформления коммерческой ипотеки связаны с тем, что участниками сделки выступают юридические лица, которые зачастую имеют штат юристов, бухгалтеров, несколько учредителей или акционеров, – говорит Елена Мишина. – При стоимости объекта недвижимости в размере 150–200 млн рублей каждая из сторон занимает принципиальную позицию по любому вопросу. Поэтому задача банка – не просто принять положительное решение о кредитовании, но и совместно с риэлтором предложить продавцу и покупателю схему проведения сделки и порядок расчетов, который удовлетворит интересы каждого участника".
Готовы рискнуть
Банков, кредитующих покупку коммерческой недвижимости под залог, по словам Юрия Тараненко, немного. В их числе он отмечает Сбербанк и "Уралсиб". Генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая добавляет к ним МКБ, "РосЕвроБанк", "Номос", "ТрансКапиталБанк", "МетКомбанк", БЖФ, МИА, банк "Балтика". При этом она замечает, что у лидеров ипотечного кредитования соответствующих программ нет, хотя они готовы предложить собственникам бизнеса нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости.
Елена Мишина отмечает Банк Зенит, который заявляет о возможности ипотечного кредитования покупки коммерческой недвижимости без первоначального взноса, без комиссии за досрочное погашение, без страхования жизни собственников бизнеса, за свой счет проводит оценку приобретаемого объекта, а также предоставляет отсрочку по погашению основного долга сроком до 6 месяцев, если приобретаемое помещение нуждается в ремонте.
Остается добавить, что ипотеку на коммерческую недвижимость может оформить юридическое лицо (ООО, ОАО и ЗАО), индивидуальный предприниматель или владелец бизнеса с долей не менее 10%. Впрочем, желание иметь объект коммерческой недвижимости непременно в собственности во многом обусловлено особенностями менталитета, когда этого не требует специфика бизнеса, как, например, в случае стрит-ритейла.
РБК-Недвижимость от 16.01.2014 г.
