Несмотря на доступную по столичным меркам стоимость, жилье в Новогиреево не пользуется большим спросом у покупателей. Однако район быстро развивается, его инфраструктура меняется на глазах и, судя по всему, у местного рынка недвижимости неплохие перспективы.
Новогиреево расположено вблизи МКАД, на периферии ВАО, и граничит только с районами своего округа: на западе это Перово, на востоке и севере — Ивановское, а на юге — Вешняки.
Район уютный, обжитой, площадь зеленых насаждений составляет в нем 1,2 га. К Новогиреево вплотную примыкает крупный лесной массив — Кусковский лесопарк с усадьбой Кусково, где любят проводить свободное время жители. Кроме того, вблизи расположены Измайловский и Терлецкий лесопарки, а также Большой Перовский пруд.
Дорожно-транспортный вопрос
Инфраструктура на уровне
Дорожно-транспортный вопрос
Всего в Новогиреево 17 улиц. Основные автомобильные потоки принимают на себя Свободный и Зеленый проспекты, а также улицы Перовская и Кусковская, которые явно перегружены. В настоящее время проходит реконструкция шоссе Энтузиастов, эта магистраль является соединительным звеном в разветвленной дорожной сети района. Реализация проекта продвигается медленно: ранее проблемы были связаны с ныне замороженным проектом строительства Четвертого транспортного кольца, теперь — с расширением дорожного полотна, встретившим протесты жителей домов, расположенных рядом. Тем не менее работы ведут, что довольно сильно затрудняет движение на шоссе не только в часы пик, но и в остальное время.
Сейчас жителей Новогиреево обслуживают 31 автобусных, 4 троллейбусных и 3 трамвайных маршрута, а также более 15 линий маршрутного такси. Основная нагрузка приходится на метрополитен — станции «Перово» и «Новогиреево».
Работа у дома
К сожалению, трудоустроиться рядом с домом жителям района непросто. В настоящее время здесь немного действующих производств, в основном это некрупные предприятия (их около 15). Машиностроение представляет ОАО «Перовский опытный завод «Нестандартмаш» на Мартеновской улице, химическую промышленность — Кусковский завод консистентных смазок на 2-й Владимирской.
На улице Новотетерки изготавливает спортивные товары компания «Пилот карт», на Перовской расположена фабрика «Новатор», на Полимерной — «Фортир» (обе осуществляют выпуск трикотажных изделий). Частично на этих производствах занято местное население.
Что касается офисного сегмента, то он в Новогиреево практически не развит, считает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Большинство бизнес-центров относится к классу С. Два самых значимых офисных комплекса — реконструированное здание советской эпохи «Кусково» (общая площадь — 87 тыс. кв. м) и новый БЦ «Зеленый, 20» (10 тыс. кв. м).
Инфраструктура на уровне
Население Новогиреево составляет около 90 тыс. человек, которые обеспечены достаточным количеством социальных объектов.
«Инфраструктура в данном районе Москвы развита неплохо», — подтверждает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». В настоящее время в Новогиреево действуют 10 средних общеобразовательных школ, 12 детских садов, профессиональное образование можно получить в трех колледжах. Медицинское обслуживание осуществляют в поликлиниках 132 и 30 (для взрослых), а также 31 и 14 (для детей). Кроме того, на территории района находится городская клиническая больница 70, на базе которой функционирует родильный дом.
Самое оживленное место в Новогиреево — территория, прилегающая к станции метро. Как отмечает Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и консалтинга ГК RRG, именно там сосредоточены все торговые центры района — «Новогиреево», «Олимп», реконструируемый «Перовский», недавно построенный «Шангал». Но крупных объектов с качественным пулом арендаторов нет, поэтому большинство жителей вынуждены пользоваться торговыми комплексами, расположенными вдоль проходящей неподалеку Московской кольцевой автодороги. Вместе с тем в районе много магазинов шаговой доступности, где можно приобрести товары первой необходимости.
В последнее время активно развивается сфера общественного питания — открылась Чайхона № 1, в ТЦ «Шангал» действует фуд-корт (McDonald’s, «Ёлки-Палки», «Япоша», «Шоколадница» и др.).
Из объектов развлечения и отдыха можно выделить Терлецкий лесопарк, кинотеатр «Каро Фильм Киргизия» на Зеленом проспекте, а также Московский драматический театр на Перовской. Спортивную инфраструктуру представляют Ледовый дворец «Вымпел» на Федеративном проспекте, бассейн на улице Фрязевская. На детскую аудиторию ориентированы школа искусств № 1 им. Н. А. Римского-Корсакова, спортивная школа «Ориента» и Дворец творчества детей и молодежи «Восточный». Также в Новогиреево расположены Государственный музей наивного искусства и Московский государственный музей Вадима Сидура.
МНЕНИЕ: Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
МНЕНИЕ: Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
«Несмотря на то что среди покупателей жилья в Москве не так много желающих приобрести квартиру в Новогиреево, данный район имеет хорошие перспективы с точки зрения своего развития. Мы уже наблюдаем существенные изменения, которые произошли здесь в последние годы, — инфраструктура района преображается, и он становится более благоприятным для проживания».
Вторичный рынок: цены ниже среднемосковских
МНЕНИЕ. Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:Вторичный рынок: цены ниже среднемосковских
Сегодня жилищный фонд района представлен более чем 300 домами общей площадью 1,8 млн кв. м. При этом на вторичном рынке предложений немного: по данным базы эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», доля квартир в Новогиреево составляет всего около 1% от всего столичного объема. По подсчетам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», на текущий момент вторичный рынок района включает в себя около 1,2–1,3 тыс. объектов.
Средневзвешенная цена 1 кв. м вторичного жилья, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», по состоянию на конец октября составила около 141 тыс. руб., что ниже среднемосковского уровня на 14,9%. В рейтинге столичных районов, посвященном средней стоимости квартир, Новогиреево занимает 72-е место из 86. На соседних позициях расположены Перово, Марьино, Кузьминки, Алтуфьево, Печатники, Люблино и т.д.
Как уточняет Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», большинство выставленных на продажу в Новогиреево квартир находится в панельных домах (более 80%). Предложений в кирпичных домах — около 18%, в монолитных встречаются лишь единичные варианты. При этом жилье бизнес-класса крайне редко появляется в продаже и быстро уходит с рынка, поскольку на такую недвижимость спрос стабильно высокий.
Вместе с тем самый недорогой вариант, по данным «МИЭЛЬ», предлагают сейчас по цене 4,5 млн руб. Это однокомнатная квартира (33 кв. м) на втором этаже девятиэтажного панельного дома. Самый дорогой объект — пятикомнатная квартира (86,6 кв. м) за 18 млн руб., она расположена на первом этаже девятиэтажного панельного дома, и ее предлагают для перевода в нежилое помещение.
По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», однокомнатную квартиру (30–35 кв. м) в старом жилом фонде (пяти- и девятиэтажные дома) можно приобрести примерно за 5 млн руб., а двухкомнатную (от 50 кв. м) в более современном доме — за 8–8,5 млн руб.
«Район Новогиреево — один из наиболее перспективных и активно развивающихся в инфраструктурном плане. Станция метро «Новогиреево» расположена на самой короткой ветке метрополитена, и путь до центра составляет всего 12 мин. Район отличает и хорошее транспортное сообщение с Московской областью. А достаточно низкая цена на одно- и двухкомнатные квартиры привлекает еще и инвесторов, приобретающих жилье для последующей сдачи в аренду».
Первичный рынок: «Большое Кусково» и «Московские окна»
Новое строительство и реконструкция
Елизавета Шольковская,
Недвижимость и Цены от 23.12.2013 г.
Первичный рынок: «Большое Кусково» и «Московские окна»
Сейчас в Новогиреево реализуют два проекта по строительству жилья. Самый масштабный, говорит М. Литинецкая, — комплекс комфорткласса «Большое Кусково» на улице Перовская (застройщик — «ПИК»), который состоит из нескольких домов модернизированной серии П-3МК «Флагман». Большинство корпусов уже сдано в эксплуатацию, так что жилье можно приобрести на разных стадиях строительства. Некоторые квартиры предлагают с отделкой по авторским дизайн-проектам (например, «Ветка сакуры» или «Вишневый сад»), покупатели могут выбрать понравившийся вариант. По данным «НДВ-Недвижимость», средняя цена 1 кв. м в жилом комплексе составляет примерно 141 тыс. руб., а минимальная — около 122 тыс. руб. Самое доступное предложение — однокомнатная квартира площадью 42,5 кв. м стоимостью чуть более 6 млн руб. В рамках проекта создают ифраструктуру: строят среднюю общеобразовательную школу (550 мест), детский сад (220 мест), социальные и коммерческие помещения.
Второй объект — ЖК «Московские окна» — находится на улице Новогиреевская. Его строительство то замораживают, то вновь возобновляют. Проблемы связаны с судебными тяжбами по землям Минобороны. В настоящее время возводят один монолитно-кирпичный корпус высотой 8—9—14 этажей, в котором предлагают квартиры от одной до четырех комнат площадью от 38 до 202 кв. м. Средняя цена предложения составляет около 171 тыс. руб./кв. м. В жилом комплексе предусмотрен подземный паркинг на 405 машино-мест, а также коммерческие помещения под магазины, отделения банков, химчистку и др.
Новое строительство и реконструкция
Хотя жилой фонд Новогиреево включает в себя и старые пятиэтажки, они пока не попали в адресный перечень домов первого периода индустриального домостроения, подлежащих сносу. По данным управы района Новогиреево, в плане сдачи на 2013 г. числится несколько социально значимых объектов. Это детский сад на 220 мест на улице Новогиреевская, возводимый на деньги из горбюджета, а также детские учреждения в составе ЖК «Большое Кусково», созданные на средства инвестора.
Вскоре на карте района должен появиться новый объект, проект которого прошел публичные слушания, — храм на улице Перовская (по нему в апреле 2013 г. вышло постановление правительства Москвы № 201-ПП).
Сейчас в Новогиреево реализуют два проекта по строительству жилья: комплекс комфорткласса «Большое Кусково» и «Московские окна».
Елизавета Шольковская,
Недвижимость и Цены от 23.12.2013 г.
