С начала 2013-го на присоединенных территориях в Новомосковском и Троицком округах построено почти 400 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. До конца года планируют сдать 800 тысяч нежилых "квадратов". Эксперты говорят, что развитие рынка коммерческой недвижимости в Новой Москве напрямую зависит от состояния транспортной инфраструктуры и от темпов жилой застройки. И уточняют: в сегменте коммерческой недвижимости здесь преобладает торговая составляющая.
Строительная активность в Новой Москве сконцентрирована на жилых проектах. В этом году объем введенного здесь жилья составит до 1 млн. кв. м. Недвижимость в Новой Москве активно строится и хорошо продается. А тем, кто переезжает в новые дома, нужно покупать продукты, бытовую технику, товары для дома. Поэтому неудивительно, что в приоритете у девелоперов - торговые центры.
"В первую очередь акцент делается на торговые площади, так как здесь очень много новых жилых проектов. Планы по строительству метро привлекают в развивающиеся районы Новой Москвы операторов розничной торговли" - Антон Белых, DNA Realty
Торговые центры: перспективное направление
"На сегодняшний день в Новой Москве широко представлена торговая недвижимость, так как идет активная застройка жилых микрорайонов. Застройщики включают в проекты торговые центры, поскольку формат "магазин у дома" является наиболее востребованным со стороны покупателей. Объекты офисной недвижимости представлены в меньшем количестве" - Елена Орлова, "НДВ-Недвижимость"
В Новой Москве сейчас реализуют несколько крупных проектов, включающих торговые площади. На юго-западе, в 6 км от МКАД, строится ТРЦ "Бутово Молл" общей площадью 143 тыс. кв. м. (57 тыс. кв. м из них - торговые помещения). Это самостоятельный проект с удобным подъездом с Варшавского шоссе, который со временем станет частью инфраструктуры микрорайона "Новое Бутово". В конце сентября в Щербинке компания IM Company ввела в эксплуатацию торговый комплекс "Акварель": общая площадь 16,7 тыс. кв. м, из них торгового назначения - 7,3 тыс. кв. м. Начали вводить в эксплуатацию очереди торгово-развлекательного центра "Lotos City" в Сосенском, в полутора километрах от МКАД по Калужскому шоссе (более 1,5 млн кв. м общей площади). Проект включает в себя торговую, офисную, складскую составляющую, гостиничный комплекс площадью 30 тыс. кв. м. На Киевском шоссе группа "Ташир" реализует проект ТРЦ "РИО"; строительство начали летом 2013 г. По словам руководителя департамента торговой недвижимости ASTERA Moscow в альянсе с BNP ParibasReal Estate Маргариты Заевой, сейчас абсолютное большинство заявленных и уже реализованных проектов находится у МКАД. В связи с тем, что застройка в Новой Москве планируется только точечная, инвесторы пока не идут дальше.
Офисы: ситуация сложная
С офисами дело обстоит сложнее. В нескольких километрах от МКАД расположен действующий бизнес-парк "Румянцево" (общая площадь - 500 тыс. кв. м), который, по мнению экспертов, "оттягивает на себя" существенную часть спроса на офисные площади. Полноценных офисных кластеров в Новой Москве сегодня нет, а общий уровень деловой активности существенно ниже, чем в зоне между ТТК и МКАД.
Формат, который получил развитие в сегменте офисной недвижимости в НАО - бизнес-парки. По данным департамента аналитики и исследований компании Blackwood, уже в январе 2014-го введут в эксплуатацию 1-ю очередь бизнес-парка Comcity (PPF Real Estate, 2-й км Калужского шоссе) общей площадью 126 тыс. кв. м. Завершить проект планируют в 2016-м. Помимо упоминавшегося выше "Румянцево", введен в эксплуатацию бизнес-центр "Боровский". На разных стадиях строительства находятся крупные бизнес-парки "G8" ("КомСтрин"), "К2" (Storm Properties), будут офисы и в МФК "Lotos City". Между Киевским и Калужским направлениями реализуется крупный проект технопарка Индиго.
"Основные конкурентные преимущества бизнес-парков - высокая обеспеченность парковочными местами, расположение вблизи (а в перспективе, возможно, и в самой) юго-западной деловой зоне, хорошая транспортная доступность. В данной локации находятся офисы крупных компаний нефтегазового сектора. Появление бизнес-парков может стать стимулом для дальнейшего развития юго-западного делового округа уже за пределами старой Москвы" - Елена Ржавская, Blackwood
Как отметила заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Анна Данченок, за пределами МКАД есть только две точки потенциального развития сегмента офисной недвижимости - Сколково, где заселение офисных помещений обусловлено, скорее, инициативой сверху, чем реальным спросом, и Внуково. Во Внуково, районе с хорошей транспортной доступностью, на средства частных инвесторов построят три конгрессно-выставочных центра европейского уровня, так называемые "городки в городе". Участки, на которых идут работы, находятся в частной собственности, город выступает в качестве организатора и координатора развития новых территорий.
О перспективах
Практически все эксперты отмечают, что строительство коммерческих объектов в Новой Москве идет гораздо медленнее, чем хотелось бы. Причины называют разные.
"Реализация проектов коммерческой недвижимости на присоединённых территориях идет на сегодняшний день крайне медленно. Недостаточно развитая инфраструктура сдерживает процесс строительства крупных коммерческих проектов. По-прежнему отсутствует стратегия развития конкретных районов, входящих в состав Новой Москвы" - Артем Полещук, Praedium
"Темпы строительства в Новой Москве были бы выше, однако развитие новых проектов заметно затормозилось по причине изменения статуса земель - возникла необходимость заново согласовывать документацию. Сейчас постепенно эти затруднения остаются в прошлом, так что новые проекты будут появляться еще активнее" - Юрий Тараненко, ГК RRG
Слабым звеном пока остается транспортная доступность, которая просто необходима для развития торговых и офисных проектов. Коммерческие объекты, которые находятся у МКАД, будут пользоваться спросом у арендаторов, но если транспортная инфраструктура не будет развиваться, эффективности от таких проектов не будет. Кроме того, спрос на коммерческую недвижимость в Новой Москве в целом активным не назовешь.
"Объективно предпосылок для активного развития коммерческой недвижимости в Новой Москве пока нет, поскольку численность населения в этой зоне еще недостаточна для формирования спроса. Более интенсивно процесс пойдет после ввода масштабных жилых проектов" - Анна Данченок, NAI Becar
Рынок коммерческой недвижимости Новой Москвы сейчас находится на стадии развития. Его дальнейший путь напрямую зависит от скорости строительства транспортной инфраструктуры, темпов застройки жилых микрорайонов и от того, удастся ли реализовать на практике концепцию формирования кластеров.
"Развитие всех сегментов коммерческой недвижимости в НАО, прежде всего, связано с развитием региона в целом, с активной реализацией программы строительства транспортной инфраструктуры. Пока транспортная и социальная инфраструктура еще недостаточно развиты, и условий для реализации программы создания бизнес-кластера в ближайшие два года нет" - Марина Денискина, "Гео Девелопмент"
"Если власти будут последовательны в реализации идеи формирования функциональных кластеров - автономных образований, которые будут генерировать рабочие места, то будут строиться и торговые, и офисные, и промышленные объекты. Если же развитие Новой Москвы продолжится по текущему сценарию - то есть застройка жилыми кварталами - наиболее перспективным направлением коммерческого строительства останется торговая недвижимость" - Юлия Дальнова, МД Групп
Пока масштабных коммерческих проектов в Новой Москве не слишком много. Можно предположить, что всплеск интереса к этим территориям произойдет через несколько лет, когда прояснится ситуация со строительством метро и реконструкцией транспортных развязок.
PRO-Недвижимость от 10.12.2013 г.
