В этом году доля апартаментов на рынке московской недвижимости выросла в два раза. В 2014 году эксперты уже не ждут такого бурного развития этого сегмента: обязательства по строительству инфраструктуру и новый налог могут поставить под сомнение рентабельность некоторых проектов. Если худшие опасения экспертов сбудутся, апартаменты ждет ценовая стагнация.
В этом году на рынок апартаментов активно выходили новые проекты. По различным оценкам участников рынка, доля апартаментов на рынке недвижимости увеличилась в 2-2,5 раза. Каждый четвертый новый объект в Москве относится к этому формату, подсчитали в компании «МИЭЛЬ-Новостройки». При этом, по оптимистичным оценкам участников рынка, новые проекты активно находят своего покупателя. Динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир, считают аналитики компании «Метриум Групп». В наиболее успешных проектах темпы продаж достигают 20-50 апартаментов в месяц.
Новым трендом этого года стал активный выход на рынок «бюджетных» апартаментов – проектов комфорт-класса. На рынок вышли МФК «Водный», ЖК «Фили Град, мкр. Царицыно, Just M и Апарт–отель YE'S. В итоге сейчас доля бюджетного жилья составляет уже 10%.
За счет выхода нового предложения по минимальным ценам средняя стоимость апартаментов на первичном рынке снизилась на 13% до 274 тыс. рублей за квадратный метр, подсчитали в компании «МИЦ-Недвижимость».
В течение года были и более резкие колебания цен. «Наиболее значительное изменение было отмечено во втором квартале (-29,7%), когда на рынок вышло три проекта с доступным уровнем цен (МФК «Водный», МФК «Фили Град», мкрн. «Царицыно-2»), в которых суммарный объем апартаментов составлял более 1,5 тыс. единиц. Однако речь здесь идет именно о средневзвешенном значении. Тогда как в старых проектах цены по итогам года повысились, в среднем, на 8-10%», — пояснила генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Сейчас минимальные цены на апартаменты представлены в комплексах «Царицыно-2» (от 2,53 млн рублей), Loft Park (от 3,53 млн рублей), Just M (от 3,79 млн рублей) и YE'S (от 4,5 млн рублей).
По оценке экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в этом году рост цен на апартаменты в основном не выходил за пределы инфляции.
«За 2013 год наблюдался незначительный рост цен на апартаменты, который составил 5-10%. Среди причин роста можно назвать инфляцию, колебание курса доллара к рублю и высокий спрос в сегменте на апартаменты комфорт- класса», — считает младший партнер практики «Оценка активов» Консалтинговой группы «НЭО Центр» Ольга Тарасова.
Аналогичный прогноз эксперты делают и на следующий год. Замедлить рост цен может ухудшение макроэкономической ситуации.
«В 2014 году в случае сохранения стабильной экономической ситуации рынок продолжит развиваться в том же русле.
Рост цен ожидается умеренный, основные изменения будут, как и прежде связаны с изменением стадии строительной готовности, а также со структурными изменениями в связи с выходом новых крупных проектов.
В случае продолжения развития негативных событий в банковском секторе возможен всплеск инвестиционного спроса на рынке недвижимости, обусловленного желанием граждан сохранить свои сбережения», — рассказала «Газете.Ru» директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне Инна Игнаткина.
По прогнозам Марии Литинецкой, в первом полугодии ситуация в сегменте апартаментов, скорее всего, останется стабильной – цены покажут динамику на уровне 5-8%. Столь невысокий рост обусловлен нездоровой экономической ситуацией.
В следующем году участники рынка недвижимости ожидают замедления темпов выхода на рынок новых проектов. Во-первых, ограничивающим фактором может стать принятие новых норм по обеспеченности подобных комплексов инфраструктурой.
«Не исключено также, что многие застройщики снизят объемы заявленных площадей после того, как власти обяжут их обеспечивать возводимые площади всем набором необходимой инфраструктуры и соответствовать всем нормам, предъявляемым к классическим квартирным домам. По заявлениям властей, для апартаментов (само понятие будет введено в нормы) будут установлены новые нормы обеспеченности социальными объектами, транспортной и другой инфраструктурой», — пояснил управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Как рассказала «Газете.Ru» Инна Игнаткина, уже к концу года обозначилась позиция властей возложить и на застройщиков, реализуемых проекты с апартаментами, нагрузку в виде социальной инфраструктуры. Более того в разработке находятся и нормы для апартаментных комплексов, в связи с чем согласование новых апартаментных проектов затормозилось.
По мнению Марии Литинецкой, данная инициатива, скорее, приведет к сокращению точечных объектов, так как девелоперы, реализующие комплексные проекты, без давления сверху предусматривают строительство инфраструктурных объектов в своих комплексах.
Еще один нюанс — введение налога на недвижимость. Так как апартаменты юридически имеют статус «нежилого» помещения, на них будет распространяться налог, как для коммерческой недвижимости.
По данным аналитиков RRG, если для жилья обсуждаемая ставка – 0,1%-0,2% и предполагается наличие необлагаемой социальной нормы жилья, то для нежилых помещений обсуждается ставка в 0,5% от кадастровой стоимости объекта при отсутствии каких-либо льгот, что заметно скажется на расходах собственников объектов коммерческой недвижимости. По мнению экспертов, это может привести к стагнации цен на рынке апартаментов.
Юлия Погорелова,
Gazeta.ru от 25.12.2013 г.
