Крупные деловые центры, схожие с «Сити», хотят возвести в подмосковных городах Одинцово, Красногорск, Котельники и Железнодорожный для того, чтобы постепенно переносить рабочие места из столицы в область. Земля под эти проекты уже найдена, заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев во вторник. Крупнейшим из этих деловых центров должен стать МФК в Одинцово, на бывших землях министерства обороны. К формированию таких МФК намерены привлечь лучших архитекторов на рынке. Перспективы создания деловых центров в Подмосковье обсудили наши эксперты.
Насколько, по-вашему, нужны такие центры в городах Подмосковья? Как вы оцениваете жизнеспособность концепции?
Александр Морозов, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга, Knight Frank
Собственный спрос на качественный офисные объекты в городах Подмосковья достаточно сдержанный. Основные трудовые ресурсы проживают в столице. Следовательно, жизнеспособность концепции прямо пропорциональна обеспечению транспортным сообщением. До тех пор, пока транспортный вопрос не решен – перенос рабочих мест из Москвы будет весьма условным (например, бэк-офисы или колл-центры).
Михаил Якубов,заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle
Тенденция по перераспределению рабочих мест и их частичному переносу в Подмосковье, несомненно, всячески культивируется государством, однако это не означает, что для этого процесса потребуется создание в областных городах форматов подобных комплексу «Москва-Сити», тем более, что их жизнеспособность маловероятна. Создание деловых кластеров такого типа нужно обычно в самом городе, а не за его пределами, поскольку основной интерес со стороны клиентов и подрядчиков также сосредоточен в рамках города. Строительство офисных объектов за МКАД вполне реально и целесообразно с точки зрения создания формата бизнес-парка и размещения в данных объектах определенных категорий арендаторов – например, бэк-офисы, дата-центры, IT-компании и др.
Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE
Масштабы заявленных проектов обещают быть значительными со сроками ввода в ближайшие три-пять лет. На фоне уже заявленных проектов создание крупных бизнес-кластеров в Московской области вряд ли сможет быть конкурентоспособным.
Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки, член совета директоров S.A. Ricci
Учитывая, что в «Москва-Сити» с вводом новых объектов средняя вакантность площадей достигла 30%, а проекты бизнес-парков вокруг МКАД при довольно низких ставках (порядка $300-350 за кв. м) реализуются с большим трудом, строительство крупных деловых центров в подмосковных городах – вопрос очень спорный, так как на сегодняшний день можно сказать однозначно, что спрос на такие комплексы отсутствует. Возникнет ли он, если такие здания будут построены? Нет, если в первую очередь не обратить внимание на вопросы транспортной доступности, а затем – на инфраструктуру окружения. Для того, чтобы крупным компания-арендаторам был интересен переезд, нужен обязательно удобный и быстрый доступ в центр, в развитые деловые районы, а также необходимым условием является комфортная среда обитания (кафе, рестораны, сервисы). В некоторых случаях для штаб-квартир компаний будет иметь значение удобство доступа и связи с производством. Желательна также определенная «кластерность» таких центров; к примеру, на Юго-Запад Москвы ориентируются многие компании, работающие в нефтегазовом секторе.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
На мой взгляд, идея не имеет перспектив. Основных причин – три: высокий уровень вакансии в среднем по рынку, тяготение арендаторов к сложившимся районам деловой активности, а также склонность лиц, принимающих решения (в данном случае – об аренде офиса), к районам, близким к месту проживания.
Как вы оцениваете выбор первоначальных площадок для реализации проектов?
Александр Морозов
Выбор данных городов мы оцениваем положительно – перечислены ближайшие и наиболее интегрированные в столицу города. Интерес представляют также такие города как Внуково (территория «Новой Москвы, рядом находится аэропорт, способствующий деловой активности) и Апрелевка (тяготеет к «Новой Москве») – оба расположены на многополосном и скоростном Киевском шоссе.
Михаил Якубов
Что касается представленных локаций, то все они в той или иной мере отвечают одному из главных требований, предъявляемых к офисам за МКАДом – развитая инфраструктура, в первую очередь, транспортная. Важно, чтобы до локации было достаточно просто добраться на общественном транспорте, а также сама территория должна быть комфортной для пребывания – с достаточной обеспеченностью освещением и парковочными местами. Зачастую подобные форматы реализуются вокруг аэропортов, куда приходит аэроэкспресс, или рядом с обычными ж/д станциями.
Клавдия Чистова
Строящиеся и заявленные офисные здания в непосредственной близости от МКАД будут выбраны компаниями арендаторами, которым необходимо для своего размещения децентрализованный офисный проект. Это IT компании, компании телекоммуникационной индустрии, бэк-офисы крупных промышленных холдингов, офисы компаний-спутников, предоставляющих доп. услуги крупным корпорациям, компании, работающие в сфере инноваций. Арендаторы данных комплексов, несмотря на переезд за МКАД, смогут получить развитую инфраструктуру, к которой привыкли в черте города, высокое качество офисного помещения и невысокие ставки аренды по сравнению со ставками внутри МКАД.
Яна Кузина
Возможно, именно из-за вопроса транспортной доступности были выбраны такие пункты как Котельники (здесь планируется открытие метро в 2014 г, а также ТПУ), Одинцово и Красногорск, где планируются к строительству станции наземного легкого метро. Данное метро, как было объявлено министерством транспорта, должно соединить 10 подмосковных городов. Однако, в любом случае, перенос деловых центров из Москвы будет происходить очень непросто, и возможно станет реальной перспективой только через 5-10 лет.
Юрий Тараненко
Перечисленные населенные пункты к указанным мною параметрам не относятся. С учетом перечисленных факторов, не могу назвать удачной мысль смещения офисов в сторону подмосковных районов массовой жилой застройки. То же самое могу сказать об идее организовать маятниковую миграцию против течения основного потока (утром из центра в область и наоборот). Можно прогнозировать, что офисы с такой локацией будут востребованы у небольших компаний, не имеющих клиентского потока – причем под бэк-офисы, в которых не предполагается присутствие топ-менеджмента.
Каким, по-вашему, должен быть формат данных подмосковных «СИТИ»?
Александр Морозов
Новые подмосковные офисные комплексы должны соблюдать баланс качества и стоимости – следует ориентироваться на класс В+ малой и средней этажности с минимально необходимой инфраструктурой (столовая, банкоматы). Дорогостоящие небоскребы в стиле «Москва-Сити», похоронят идею заживо. «Москва-Сити» создавался как престижный, дорогостоящий и высококлассный деловой кластер, противопоставленный мировым центрам (Лондон, Нью-Йорк). Подмосковные «Сити» преследуют совершенно иную цель – разгрузить столицу, поэтому должны быть принципиально отличными. От московского прототипа можно взять только отработанные стандарты строительства.
Михаил Якубов
Формат бизнес-парков, который предпочтительно развивать за пределами города, предполагает малоэтажную застройку на достаточно обширной зеленой территории с хорошо развитой и обеспеченной транспортной инфраструктурой. Сотрудникам подобных офисных объектов обычно предлагается определенный набор дополнительных сервисов, призванных сделать их пребывание на работе за городом максимально комфортным. К подобным услугам относятся организация детского сада на территории делового комплекса, спортивной и развлекательной инфраструктуры и т.п.
Клавдия Чистова
Затрудняюсь ответить
Яна Кузина
Необязательно строить многоэтажные офисные башни и торговые центры как в «Москва-Сити», так как удаленность районов и скромные ставки аренды не будут способствовать развитию многофункциональных комплексов, которые никогда в подобном месте не окупятся. Лучше ориентироваться на форматы бизнес-парков, желательно малоэтажных недорогих строений, с минимальным количеством инфраструктуры или вблизи общегородской инфраструктуры, которую смогут использовать будущие сотрудники офисов.
Юрий Тараненко
Затрудняюсь ответить.
Арендатор.ру от 05.12.2013 г.
