АФК «Система» Владимира Евтушенкова выкупила 100% акций ЗАО «Лидер-Инвест». Таким образом, компания стала собственником 75% всего бизнес-парка Nagatino i-Land, который расположен на бывших землях ЗИЛа на юге столицы. Корпорация, вынужденная расстаться во время кризиса со своим девелоперским бизнесом, приняла решение вновь заняться недвижимостью. Для этого и приобретается один из масштабных проектов, развиваемых в Москве. Исходя из схемы, «Система» с помощью дочерней компании станет собственником 75% проекта строительства порядка 900 тысяч квадратных метров разноформатной недвижимости. Из них на данный момент возведено менее половины. Особенности данной сделки и перспективы развития проекта обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете рыночную стоимость пакета акций? Насколько в целом инвестиционно привлекателен и перспективен данный проект?
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости и партнер GVA Sawyer
Проект является однозначно привлекательным для инвесторов, так как самая сложная фаза проекта - проектирование и строительство инженерных сетей, строительство первых объектов, «раскрутка» проекта среди потенциальных клиентов уже выполнена. Сейчас в проекте присутствуют такие резиденты как Райффайзен банк, Альфа-Банк, Юни Кредит Банк, Инвестторгбанк, Landesbank Baden-Wurttemberg и другие. Кроме спроса на покупку площадей проекта, явно хороший спрос и на аренду. Для конечных покупателей офисов цена продажи кв. м. составляет в среднем 4000-4500 долларов за кв.м., аренды 430-470 долларов за кв.м. в год + НДС + операционные расходы. Оценить рыночную стоимость проданного пакета можно приблизительно из расчета 2000-2500 долларов за кв.м. Таким образом, стоимость 700 000 кв.м. может составить 1,4-1,7 млрд. долларов.
Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН
Проект, на мой взгляд, действительно перспективен, хотя ему еще потребуется много времени для того, чтобы набрать обороты. Уже сейчас мы видим достаточно высокий интерес к площадям Nagatino i-Land, что подтверждается сделками по приобретению прошлого года с банковскими структурами.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
С учетом развития всей территории ЗИЛа, появлением метро, ТПУ и дополнительной активности в данном кластере, перспективы у проекта есть. Однако, даже после реализации всех намеченных мероприятий, ставки аренды и цены продаж вряд ли повысится по сравнению с существующими сейчас, т.к. объем предложения также возрастет.
Павел Яншевский, партнер, член совета директоров S.A. Ricci
Бизнес-парк Nagatino i-Land имеет высокую инвестиционную привлекательность и достаточно перспективен, рыночная стоимость проекта оценивается в 250-300 млн долларов. Это качественный проект и один из немногих городских бизнес-парков, располагающихся в пределах МКАД, рядом со строящейся станцией метро. А самое главное, что данный проект привлекателен для компании АФК «Система», так как она планирует разместить там большинство офисов своих компаний. Исходя из этого, надо понимать, что это не инвестиции в чистом виде, а совмещение инвестиций в недвижимость с консолидацией таких компаний как «МГТС», «МТС», «Ситроникс» и многих других, которые должны переехать в бизнес-парк; АФК «Система» искала площадку для строительства бизнес-парка в городе именно для этих целей. В сложившейся ситуации, когда площадка оказалась несколько больше, чем нужно, излишки площадей как раз являются инвестициями в девелопмент.
Александр Артюхов, генеральный директор девелоперского направления ГК Аури
В данном случае, принимая во внимание прагматичный подход акционеров АФК «Система», можно предположить, что сумма сделки с учетом всех следующих очередей составляет порядка 1,8 млрд долларов - порядка 600 тыс. кв.м. С уверенностью можно сказать, что это достаточно привлекательный проект, основанный на продуманной концепции с четкой линией реализации.
Как вы оцениваете текущую инфраструктурную ситуацию вокруг данного комплекса?
Елена Шевчук
Сейчас транспортная доступность комплекса вполне удобная. Расположение практически на Третьем кольце, с выездами на Нагатинскую набережную и проспект Андропова. Существенное неудобство заключается в том, что, несмотря на физическую близость метро Коломенская, пешком идти до станции категорически неудобно из-за наличия метромоста. Но доступ к комплексу на общественном транспорте прекрасно организован девелопером проекта - от станций метро Коломенская и Дубровка ходят прямые бесплатные шаттл-басы. Существенно повысит привлекательность комплекса открытие станции метро «Технопарк», которое планируется в 2015 году.
Татьяна Тикова
На сегодняшний день транспортная ситуация остается достаточно сложной. С учетом того, что территория, на которой расположен Nagatino i-Land, достаточно обособленная и закрытая, и учитывая развиваемые в этой зоне проекты, вряд ли стоит в ближайшее время ожидать изменений к лучшему транспортной ситуации в этом районе. Относительно качества и состава инфраструктуры, то здесь дела обстоят намного лучше. Думаю, совершенно логично, что на сравнительно обособленной территории для резидентов создана комфортная среда.
Денис Колокольников
Существенным плюсом проекта можно назвать планируемое строительство станции метро вблизи комплекса. На сегодняшний день до станций метро довольно далеко. Однако, сами станции (Коломенская и Автозаводская) – это первая и вторая от Кольцевой. Так что с точки зрения общественного транспорта комплекс расположен достаточно привлекательно. Кроме того, комплекс расположен не далеко от центра, практически сразу за ТТК. А учитывая отсутствие проблем с парковками на его территории, можно считать, что Nagatino i-Land обладает скорее хорошей транспортной доступностью, нежели плохой.
Павел Яншевский
Текущая транспортно-инфраструктурная ситуация вокруг Nagatino i-Land находится не на высоком уровне, связано это прежде всего с тем, что давно заявленная к строительству станция метро «Технопарк» до сих пор не открыта. Однако в августе 2013 года начались строительные работы, и до 2015 года станция должна уже быть сдана. Тогда, безусловно, транспортная доступность станет на порядок выше.
Александр Артюхов
Если говорить о существующей транспортной ситуации, то она пока остается вполне приемлемой. Девелопер проекта Nagatino-i-Land организовал движение «шаттлов» от станции метро. Существующие транспортные развязки приведены в порядок. Если же говорить о будущем реализации проекта, то необходимо добиваться разрешения строительства дополнительной станции метро, как предполагалось концепцией застройки. Помимо всего прочего с реализацией проекта необходимо проработать дополнительные транспортные хорды. Возможно это один или два моста, которые соединят основную преобразуемую площадку ЗИЛа с территорией проекта. Это дополнительные инвестиции и переговоры с правительством Москвы. Думаю, что интересы здесь общие, ведь затронута тема комплексного освоения территории. В противном случае дальнейшие стадии согласования проекта могут значительно замедлиться.
Как, по-вашему, сейчас выглядит ситуация с развитием крупных бизнес-парков кластерного типа внутри столицы?
Елена Шевчук
Аналогов по масштабу и местоположению практически нет. Все бизнес-парки, расположенные в Москве, представляют собой реконструкцию бывших производственных комплексов площадью в среднем от 30 000 до 70 000 кв.м. Такие проекты как бизнес-парк «Дорохоff» в районе Кунцевской, бизнес-квартал Smart Park на Калужской, бизнес-центр «Рябиновая Плаза» и т.п. Спрос на такие бизнес-парки стабильно высокий. Большая парковка, открытые планировки этажей, большие мощности электроснабжения привлекают как арендаторов, так и покупателей.
Татьяна Тикова
Темп и успешность развития бизнес-парков зависит от многих факторов, в том числе и от расположения объекта. Проекты, находящиеся в центре, успешны сегодня и имеют большой потенциал для дальнейшего развития. Проекты, расположенные на более отдалённых территориях испытывают сложности со спросом, даже несмотря на хорошее качество и инфраструктурное наполнение.
Денис Колокольников
Офисная недвижимость кластерного типа в столице развивается довольно давно, но можно сказать – стихийно. В основном это связано с наличием так называемых «точек притяжения» - крупных корпораций, вокруг головных офисов, которых стараются размещаться «смежные» компании. Что касается бизнес-комплексов с изначальной концепцией того или иного профиля деятельности, то в настоящее время эта тенденция особенно не развивается.
Павел Яншевский
Можно сказать, что на сегодняшний день крупных бизнес-парков внутри столицы нет. Из проектов, которые располагаются в пределах МКАД можно отметить полностью реализованные бизнес-парки Krylatsky Hills и «Западные ворота»; остальные проекты находятся за пределами МКАД. Спрос на бизнес-парки в рамках Москвы высокий, это видно по реализации первой фазы Nagatino i-Land, в которой большая часть площадей за последние два-три года была успешно распродана конечным пользователям.
Александр Артюхов
На мой взгляд, за последние несколько лет мы видим, пускай даже выстраданные, но выходящие на рынок проекты, которые изменяют и преображают город. С этапами утверждения схем территориального планирования, несомненно, ускорится и процесс выхода на рынок комплексной застройки территорий города.
Арендатор.ру от 07.11.2013 г.
