Девелоперы, активно вкладывающие средства в проекты торговой недвижимости, нередко обходят стороной один из ее сегментов – микрорайонные торговые комплексы. Их в городе, отмечают аналитики, по-прежнему не хватает.
Первые проекты районных торговых центров появились еще в самом начале 2000-х, но не были успешными, поскольку потребность в них к тому моменту еще не сформировалась: те, кто стремился к экономии, предпочитали рынки, аудитория, готовая к цивилизованной торговле, выбирала моллы, дающие возможности для досуга. В районные центры приходили в основном владельцы торговых точек на рынках.
Сегодня покупатели уже понимают, что крупный торговый комплекс уровня «МЕГИ» удовлетворяет не все потребности, что такой формат не подходит для ежедневных мелких покупок. Таким образом, потребность в развитии формата районных центров весьма высока, такие проекты сегодня в дефиците. Согласно исследованию, проведенному компанией RRG, наибольший потенциал для развития проектов районных и микрорайонных торговых комплексов – это удаленные от центра кластеры. «Срок окупаемости микрорайонных торговых центров (площадью 5-10 тыс. кв. м), если они располагаются внутри жилого кластера, можно оценить в 8-11 лет, а в ряде случаев даже меньше. Для сравнения, крупный торговый комплекс окупается в среднем 9-14 лет», – говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
Оптимальный по своим параметрам торговый центр районного и микрорайонного масштаба – это двухэтажное здание с наземной парковкой, расположенное в центре жилого микрорайона на пересечении метро и центральной улицы кластера.
Районный центр в первую очередь ориентирован на удовлетворение ежедневных потребностей окрестных жителей, отсюда следует и ценовая категория формата – как правило, это эконом или чуть выше. В традиционно престижных районах (Запад, Юго-Запад, центр) она может быть и выше.
Такие комплексы, как правило, включают в свой состав двух якорных арендаторов: продуктовый супер-/гипермаркет и сетевого оператора спортивных товаров, электроники и бытовой техники и т. п., а также небольшую торговую галерею.
«Cегодня стандартных районных ТЦ не так много. Их заменили отдельно стоящие «коробки», в которых размещаются сетевые гипермаркеты, а в прикассовой зоне – операторы услуг (прачечная, химчистка, парикмахерская, аптека, банковское отделение и т. д.) и товары импульсного спроса. При этом нельзя говорить о том, что существует недостаток таких центров, поскольку большинство жителей совершают ежедневные покупки в «магазинах у дома», а в выходные выезжают в крупные торговые центры, где совершают необходимые покупки и проводят время в развлекательной части таких комплексов», – рассуждает Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real.
Юлия Дальнова, директор управления коммерческой недвижимости «МД Групп», говорит, что помимо районных центров в городе есть потребность и в микрорайонных комплексах. Их площадь может составлять от 2 до 5-10 тыс. кв. м, в то время как площадь районного комплекса колеблется от 10 до 15-20 тыс. кв. м. «Конкретная цифра для каждого ТЦ, разумеется, зависит от района, характеристик населения, параметров площадки. Располагаться микрорайонные торговые центры могут в точках, обеспечивающих стабильный охват населения, проживающего в пешеходной доступности. Для районных ТЦ идеальное местоположение – площадки вблизи станций метро. Такая локация обеспечивает постоянный поток посетителей, которые пользуются станцией ежедневно и регулярно приобретают товары первой и второй необходимости, а также реализуют потребность в будничных развлечениях (это может быть, например, посещение кинотеатра или фудкорта)», – говорит госпожа Дальнова.
