Gremm Group продаст торговый дом «Перовский» общей площадью — 18 тыс. кв. м на Свободном проспекте в столице. Стоимость объекта оценивается в 130-140 млн долларов, а переговоры по продаже ТЦ ведет финский инвестиционный фонд Essedel Oy. В конце прошлого года была завершена частичная реконструкция сооружения, в результате которой был возведён третий этаж. На данный момент его занимают «Детский мир» и «Спортмастер». Также арендаторами объекта являются супермаркет «Перекресток», «М.Видео», «Шоколадница», сеть кафе «Ваби Саби», Альфа-банк и «Сбербанк». Арендный доход за прошлый год достиг 19 млн долларов. Инвестиционную привлекательность и конкурентное окружение данного ТЦ обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете заявленную стоимость объекта и привлекательность для покупки?
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
С точки зрения привлекательности для инвестиционной покупки, объект представляется несколько противоречивым. С одной стороны, он не относится к классу типичного современного торгового центра, в том числе в контексте планировки площадей и состава арендаторов. С другой стороны, он расположен рядом со станцией метро и находится в районе, который очень слабо обеспечен торговыми площадями. Трафик через станцию «Новогиреево» может достигать 145 тыс. человек в день. На текущий момент он может предлагать доходность, которая превышает среднерыночные ориентиры. Однако на более длинной перспективе есть риск, что данная доходность упадет в случае строительства неподалеку качественного современного ТРЦ. Соответственно, для инвестора, планирующего выход на горизонте 5-7 лет, объект является достаточно непростым. В этом районе пока не планируется строительство сильных конкурентов. В данном контексте, с учетом достаточно высокого текущего операционного дохода, цена в 140 млн. долларов США также имеет право на переговоры. Вместе с тем текущий состав арендаторов предполагает их достаточно частую ротируемость, что делает логичным определенный дисконт для покупателя. В итоге всех упомянутых факторов, ориентир в 130 млн. долларов США является вполне возможным.
Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar
Цена выглядит достаточно адекватной – на ставку капитализации, с одной стороны, оказывает влияние моральный и физический износ ТЦ (объект построен в 70-х гг.), при этом он выгодно расположен и полностью «укомплектован» арендаторами, по большей части, сетевыми. В перспективе может быть рассмотрена возможность реконцепции Объекта, особенно в контексте создания ТПУ в данной локации.
Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer
Районный торговый центр с качественным арендным потоком - неплохой вариант для консервативного инвестора. За исключением инвестиционных сделок мегаформата (ТРЦ «Метрополис»), продажа Перовского, пожалуй, первая в этом году в Москве среди объектов до 50 тыс кв м. и менее 150 млн дол. Знаковым может также стать приобретение актива иностранной компанией, доля которых в инвестициях в готовые объекты за 9 месяцев 2013 года составила около 40%. Число заинтересованных покупателей масштаба Morgan Stanley или Hines объективно ограничено, поэтому рынок активов среднего эшелона представляет хорошую возможность для капитальных вложений. Цена 130-140 млн представляется разумной при условии наличия долгосрочных договоров аренды ключевых операторов.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
Местоположение объекта практически обязывает его быть востребованным и успешным, это «вечное» место. Торговый центр находится рядом с выходом со станции метро, рядом находится открытая парковка, что для столицы редкость. Объект находится в сложившейся торговой зоне, недалеко от кинотеатра «Киргизия» – что также генерирует постоянный трафик. При таких исходных данных собственник объекта может рассчитывать на высокие обороты для арендаторов, и уровень арендных ставок может достигать вполне 2000-2500 долларов за кв.м. на ликвидные площади. Заявленная сумма, поэтому, вполне реальна и соответствует высокой привлекательности торгового центра как инвестиционному активу.
Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome
Заявленная стоимость в размере 130 млн долларов за ТД «Перовский» является рыночной и соответствует текущим реалиям. Основная целевая аудитория объекта - это жители района Новогиреево.
Как выглядит целевая аудитория объекта, и какова конкурентная среда в зоне охвата?
Валентин Гаврилов
Основной аудиторией объекта являются жители района Новогиреево, численность которого составляет порядка 95 тыс. человек. Учитывая, что стоимость жилья в Новогиреево одна из самых низких в Москве, покупательская способность потенциальных посетителей объекта является относительно слабой, что отражается и на составе арендаторов. В зону охвата объекта попадает лишь один качественный торговый центр – РИО Реутов. Кроме того, естественно, ТЦ может захватывать достаточно интенсивный пассажиропоток, следующий через станцию метро Новогиреево.
Анна Данченок
Конкурентная среда в пределах 5-минутной доступности представлена сразу несколькими районными ТЦ, расположенными в непосредственной близости от Перовского, при этом обеспеченность населения качественными торговыми площадями в районе достаточно низка
Марианна Романовская
В зоне охвата ТЦ, пожалуй, только один качественный торговый объект – это РИО Реутов
Денис Колокольников
Конкурентная среда в кластере расположения объекта низкая: хотя торговля в районе и присутствует, он относится к числу наименее обеспеченных торговыми центрами. В то же время, район густонаселен, к тому же, станцией метро пользуются жители подмосковного Реутова и Новокосино. Население района Новогиреево, а также жители подмосковных городов, пользующихся станцией метро как пересадочным пунктом по дороге в город и обратно, как раз и составляют целевую аудиторию ТД «Перовский».
Дмитрий Голев
Что касается конкурентной среды и насыщенности ВАО торговыми площадями, то на текущий момент времени рассматриваемый административный округ является наименее обеспеченным по сравнению с прочими и находится на предпоследнем месте в рейтинге обеспеченности. Так на октябрь 2013 г. обеспеченность ВАО составляет порядка 160 кв. м на 1000 жителей.
Насколько ВАО насыщен качественными торговыми площадями в сравнении с другими автономными округами столицы?
Валентин Гаврилов
Обеспеченность качественными торговыми центрами в Восточном административном округе (ВАО) Москвы очень низкая и составляет 146 кв. м на 1 тыс. человек при среднем значении по городу 325 кв. м (меньше только в Зеленограде). При этом на ближайшие 2 года новых проектов в ВАО не заявлено. Очевидно, что район страдает от дефицита современных торговых площадей и проекты районных торговых центров обладают хорошим коммерческим потенциалом.
Анна Данченок
Ближайшие крупные объекты – ТЦ Город 1,2, а также ТЦ РИО в Реутове – в совокупности торговая площадь этих объектов составляет порядка 220 тыс. кв. м, в расчете на численность жителей ВАО – около 150 кв. м на тыс. чел., что вдвое ниже показателя по Москве в целом.
Марианна Романовская
Затрудняюсь ответить
Денис Колокольников
Затрудняюсь ответить.
Дмитрий Голев
На текущий момент времени в ВАО представлено 8 качественных торговых центров, общая арендуемая площадь которых составляет 223,6 тыс. кв. м. Однако уже к концу 2014 года, при условии ввода заявленных в рассматриваемом округе объектов (76,4 тыс. кв. м GLA), обеспеченность торговыми площадями может возрасти на 35% и составить порядка 215 кв. м на 1000 жителей, что прямым образом скажется на конкурентной среде в сторону ее усиления.
Арендатор.ру от 10.10.2013 г.
