Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1, офис 319
На главную Карта сайта Подписаться

Небольшой ТЦ по немалой цене

10.10.2013

Gremm Group продаст торговый дом «Перовский» общей площадью — 18 тыс. кв. м на Свободном проспекте в столице. Стоимость объекта оценивается в 130-140 млн долларов,  а переговоры по продаже ТЦ ведет финский инвестиционный фонд Essedel Oy. В конце прошлого года была завершена частичная реконструкция сооружения, в результате которой был возведён третий этаж. На данный момент его занимают «Детский мир» и «Спортмастер». Также арендаторами объекта являются супермаркет «Перекресток», «М.Видео», «Шоколадница», сеть кафе «Ваби Саби», Альфа-банк и «Сбербанк». Арендный доход за прошлый год достиг 19 млн долларов. Инвестиционную привлекательность и конкурентное окружение данного ТЦ обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете заявленную стоимость объекта и привлекательность для покупки?

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE

С точки зрения привлекательности для инвестиционной покупки, объект представляется несколько противоречивым. С одной стороны, он не относится к классу типичного современного торгового центра, в том числе в контексте планировки площадей и состава арендаторов. С другой стороны, он расположен рядом со станцией метро и находится в районе, который очень слабо обеспечен торговыми площадями. Трафик через станцию «Новогиреево» может достигать 145 тыс. человек в день. На текущий момент он может предлагать доходность, которая превышает среднерыночные ориентиры. Однако на более длинной перспективе есть риск, что данная доходность упадет в случае строительства неподалеку качественного современного ТРЦ. Соответственно, для инвестора, планирующего выход на горизонте 5-7 лет, объект является достаточно непростым. В этом районе пока не планируется строительство сильных конкурентов. В данном контексте, с учетом достаточно высокого текущего операционного дохода, цена в 140 млн. долларов США также имеет право на переговоры. Вместе с тем текущий состав арендаторов предполагает их достаточно частую ротируемость, что делает логичным определенный дисконт для покупателя. В итоге всех упомянутых факторов, ориентир в 130 млн. долларов США является вполне возможным.

Анна  Данченок,  заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar

Цена выглядит достаточно адекватной – на ставку капитализации, с одной стороны, оказывает влияние моральный и физический износ ТЦ (объект построен в 70-х гг.), при этом он выгодно расположен и полностью «укомплектован» арендаторами, по большей части, сетевыми. В перспективе может быть рассмотрена возможность реконцепции Объекта, особенно в контексте создания ТПУ в данной локации.

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer

Районный торговый центр с качественным арендным потоком - неплохой вариант для консервативного инвестора.  За исключением инвестиционных сделок мегаформата (ТРЦ «Метрополис»), продажа Перовского, пожалуй, первая в этом году в Москве среди объектов до 50 тыс кв м. и менее 150 млн дол.  Знаковым может также стать приобретение актива иностранной компанией, доля которых в инвестициях в готовые объекты за 9 месяцев 2013 года составила около 40%. Число заинтересованных покупателей масштаба Morgan Stanley или Hines объективно ограничено, поэтому рынок активов среднего эшелона представляет хорошую возможность для капитальных вложений. Цена 130-140 млн представляется разумной при условии наличия долгосрочных договоров аренды ключевых операторов.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG

Местоположение объекта практически обязывает его быть востребованным и успешным, это «вечное» место. Торговый центр находится рядом с выходом со станции метро, рядом находится открытая парковка, что для столицы редкость. Объект находится в сложившейся торговой зоне, недалеко от кинотеатра «Киргизия» – что также генерирует постоянный трафик. При таких исходных данных собственник объекта может рассчитывать на высокие обороты для арендаторов, и уровень арендных ставок может достигать вполне 2000-2500 долларов за кв.м. на ликвидные площади. Заявленная сумма, поэтому, вполне реальна и соответствует высокой привлекательности торгового центра как инвестиционному активу.

Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome

Заявленная стоимость в размере 130 млн долларов за ТД «Перовский» является рыночной и соответствует текущим реалиям. Основная целевая аудитория объекта - это жители района Новогиреево.

Как выглядит целевая аудитория объекта, и какова конкурентная среда в зоне охвата?

Валентин Гаврилов

Основной аудиторией объекта являются жители  района Новогиреево, численность которого составляет порядка 95 тыс. человек.  Учитывая, что стоимость жилья в Новогиреево одна из самых низких в Москве, покупательская способность потенциальных посетителей объекта является относительно слабой, что отражается и на составе арендаторов. В зону охвата объекта попадает лишь один качественный торговый центр – РИО Реутов. Кроме того, естественно, ТЦ может захватывать достаточно интенсивный пассажиропоток, следующий через станцию метро Новогиреево.

Анна  Данченок

Конкурентная среда в пределах 5-минутной доступности представлена сразу несколькими районными ТЦ, расположенными в непосредственной близости от Перовского, при этом обеспеченность населения качественными торговыми площадями в районе достаточно низка

Марианна Романовская

В зоне охвата ТЦ,  пожалуй,  только один качественный торговый объект  – это РИО Реутов

Денис Колокольников

Конкурентная среда в кластере расположения объекта низкая: хотя торговля в районе и присутствует, он относится к числу наименее обеспеченных торговыми центрами. В то же время, район густонаселен, к тому же, станцией метро пользуются жители подмосковного Реутова и Новокосино. Население района Новогиреево, а также жители подмосковных городов, пользующихся станцией метро как пересадочным пунктом по дороге в город и обратно, как раз и составляют целевую аудиторию ТД «Перовский».

Дмитрий Голев

Что касается конкурентной среды и насыщенности ВАО торговыми площадями, то на текущий момент времени рассматриваемый административный округ является наименее обеспеченным по сравнению с прочими и находится на предпоследнем месте в рейтинге обеспеченности. Так на октябрь 2013 г. обеспеченность ВАО составляет порядка 160 кв. м на 1000 жителей.

Насколько ВАО насыщен качественными торговыми площадями в сравнении с другими автономными округами столицы?

Валентин Гаврилов

Обеспеченность качественными торговыми центрами в Восточном административном округе (ВАО) Москвы очень низкая и составляет 146 кв. м на 1 тыс. человек при  среднем значении по городу 325 кв. м (меньше только в Зеленограде). При этом на ближайшие 2 года новых проектов в ВАО не заявлено. Очевидно, что район страдает от дефицита современных торговых площадей и проекты районных торговых центров обладают хорошим коммерческим потенциалом.

Анна  Данченок

Ближайшие крупные объекты – ТЦ Город 1,2, а также ТЦ РИО в Реутове – в совокупности торговая площадь этих объектов составляет порядка 220 тыс. кв. м, в расчете на численность жителей ВАО – около 150 кв. м на тыс. чел., что вдвое ниже показателя по Москве в целом.

Марианна Романовская

Затрудняюсь ответить

Денис Колокольников

Затрудняюсь ответить.

Дмитрий Голев

На текущий момент времени в ВАО представлено 8 качественных торговых центров, общая арендуемая площадь которых  составляет 223,6 тыс. кв. м. Однако уже к концу 2014 года, при условии ввода заявленных в рассматриваемом округе объектов (76,4 тыс. кв. м GLA), обеспеченность торговыми площадями может возрасти на 35% и составить порядка 215 кв. м на 1000 жителей, что прямым образом скажется на конкурентной среде в сторону ее усиления.

Арендатор.ру от 10.10.2013 г.

RRG, Россия, Москва,
ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1,
БЦ Омега Плаза, офис 319
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2021.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты