В Новом Уренгое в ноябре 2013 откроется крупнейший в Приполярье ТРЦ «Солнечный». Проект может попасть в книгу рекордов Гиннеса как самый большой торговый центр в Приполярье. Совокупная площадь объекта составляет 40,14 тыс. кв. м., GBA – 31 тыс. кв.м. В проект вложено 2,5 млрд. руб., а срок окупаемости составит 10 лет, кредитором проекта выступил «Сбербанк». Концепция ТЦ акцентируется на развлекающей составляющей. В проекте также предусмотрено строительство второй очереди. ГК «Анкор» выступает собственником крупнейшей на Ямале одноимённой сети супермаркетов. В Новом Уренгое компания также владеет торговыми проектами «Вертолет» и «Гудзон». Особенности организации работы крупных объектов недвижимости в условиях Севера обсудили наши эксперты.
Насколько тяжело строить и эксплуатировать торговый объект в условиях Приполярья?
Максим Тумановский, партнер, директор по развитию компании Knight Frank PM
Как правило, строительство торговых объектов в условиях Заполярья ведется с учетом особенностей северных грунтов. В районах со сложной геологией (вечномерзлые почвы, ледяные панцири, рыхлые почвы в условиях вечной мерзлоты и т.д.) первостепенной задачей становится необходимость сохранения привычной температуры подземных слоев грунта на застраиваемом участке. Для этого, как правило, используется либо строительство на сваях, либо создание специфической теплоизоляционной прослойки между зданием и грунтом. Обычные методы строительства фундамента в северных условиях могут привести к тому, что грунт будет нагреваться от корпуса построенного здания и смещаться. Еще одной немаловажной задачей проектировщиков, инженеров и строителей становится надежная теплоизоляция каркаса здания. В некоторых случаях, применение тех методов и материалов, которые используются при строительстве торговых объектов на европейской территории России (остекление, «холодные» входные группы, револьверные двери) вызовет сложности или станет нецелесообразным. Затруднение также может вызвать доставка к месту строительства отделочных материалов и различного оборудования для торгового центра (лифтовые кабины, эскалаторы, траволаторы).
Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle
В условиях Заполярья, несомненно, тяжелее строить по двум причинам: во-первых, из-за короткого периода, когда погодные условия позволяют устанавливать фундамент, а во-вторых, из-за удорожания строительства в связи с необходимостью создания подземной парковки. А такая необходимость существует опять же ввиду климатических условий.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Безусловно, география вносит свою специфику в реализацию и эксплуатацию объекта. В данном случае, в условиях крайнего севера, объект большую часть года будет эксплуатироваться при крайне низких температурах, что влечет за собой удорожание процесса строительства и эксплуатации.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
Безусловно, природные условия Приполярья предъявляют особые требования к процессу строительства – к прокладке инженерных сетей, выбору материалов, особенностям конструкции здания и, конечно, требования к теплоизоляции.
Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood
Затрудняюсь ответить
Как вы оцениваете заявленный срок окупаемости и затраченный объём инвестиций для подобного проекта?
Максим Тумановский
Сложно сказать, что северные условия делают строительство излишне дорогим. Скорее всего, для Приполярья адекватной станет стоимость строительства в 1800-2000 долларов на кв. м. Окупаемость проекта будет зависеть от совокупности условий, определяющих рыночную ситуацию в конкретном регионе: плотность населения зоны охвата торгового объекта, наличие конкуренции, уровень развития логистики в регионе и т.д. Проект такого формата в среднем окупается в течение 10 лет.
Юлия Никуличева
Что касается срока окупаемости проекта, то он во многом зависит от масштабов развлекательной составляющей и управления объектом. Если будет реализована интересная концепция, а управлением займется собственник, то срок окупаемости будет несколько меньше и составит ориентировочно 7 лет.
Алексей Гулевский
Заявленный объем инвестиций значительно превышает среднерыночный уровень, однако, с учетом удаленности и специфики региона выглядит вполне адекватно.
Юрий Тараненко
Заявленный объем средств вполне достаточен для строительства сопоставимого по своим параметрам торгового центра в ближайшем Подмосковье и даже в Москве – что, учитывая огромную разницу в цене земли, лишний раз подчеркивает значительные траты на возведение объекта вблизи Полярного круга. При этом срок окупаемости заявлен достаточно длительный – это означает, что арендные ставки не будут высокими (к тому же большие площади отводятся на якорных арендаторов – «М Видео», «Детский мир», а также на развлекательную составляющую; эти категории арендаторов традиционно платят меньшую ставку).
Роман Амелин
Указанный объем инвестиций составляет около 2000 долларов в расчете на кв. м. общей площади ТРЦ, что несколько выше средних показателей для региональных городов и, скорее всего, обусловлено спецификой местоположения объекта.
Какие другие Северные города России наиболее перспективны для строительства крупной торговой недвижимости, где оно уже ведётся?
Максим Тумановский
В предыдущие годы наблюдалось смещение интереса девелоперов к рынкам торговой недвижимости крупных городов, для которых характерно наличие развитой транспортной инфраструктуры и высокая вовлеченность в экономику страны, - к Новосибирску, Омску, Красноярску. Сегодня сложилась ситуация, когда все больше внимания федеральных игроков рынка привлекают города «второго эшелона» - Барнаул, Томск, Кемерово, Иркутск. В городах «третьего эшелона», таких как Норильск, Чита, Улан-Удэ, Кызыл, Абакан, Горно-Алтайск, также возникают знаковые для инфраструктуры северных городов торговые проекты, однако, как правило, девелопментом торговой недвижимости в таких городах занимаются региональные компании.
Юлия Никуличева
Среди других северных городов России, обладающих хорошим потенциалом для развития сектора торговой недвижимости, можно выделить, например, Сыктывкар, Когалым, Норильск, Нижневартовск, Ханты-Мансийск.
Алексей Гулевский
За счет специализации на нефтегазовой отрасли и высокого среднего уровня доходов населения, наиболее привлекательны для инвесторов сегодня сибирские города. Однако многие из них уже высоко насыщены торговыми площадями или близки к перенасыщению. Так, в Сургуте обеспеченность торговыми площадями составляет 924 кв. м на 1 000 жителей, что превышает показатели обеих столиц.
Юрий Тараненко
Что касается других городов Севера, лучшие перспективы – у городов, связанных с добывающей промышленностью; это могут быть алмазы, драгоценные металлы, газ, нефть и т.п.
Роман Амелин
Что касается возможности строительства профессиональной торговой недвижимости в других северных городах России, то здесь необходимо проявлять осторожность. С одной стороны, во многих таких городах работают крупные предприятия отрасли добычи энергоресурсов и, вследствие этого, уровень доходов населения существенно выше среднего по стране. С другой стороны, небольшая численность постоянного населения и специфика работы (вахты) ограничивают формат потенциально востребованного торгового объекта: вряд ли здесь целесообразно строить торговые центры регионального и суперрегионального масштабов.
Арендатор.ру от 22.08.2013 г.
