Хочу купить небольшой магазин. В моем бюджете предлагают объекты на окраине Москвы или в крупных городах ближайшего Подмосковья. На чем остановить свой выбор? Где выше доходность?
Антон БЕЛЫХ, управляющий партнер компании DNA Realty:
На самом деле доходность объектов торговой недвижимости в процентах в Москве и в области примерно одинаковая. Просто за один и те же деньги в Москве можно купить помещение меньшей площади, но с более высокой ставкой аренды, а в области - большей площади, но с более низкой ставкой аренды. На выходе же финансовый результат этих покупок будет одинаковый: 6-9 лет окупаемости в зависимости от места, стоимости и других факторов.
Другое дело, что прежде чем покупать магазин, следует убедиться, в порядке ли документы на помещение, сдан ли он в аренду и, если нет, то какова перспектива его сдачи. Дело в том, что продавец часто рисует воображаемую доходность от сдачи в аренду по максимальной ставке, которую он взял из головы, поэтому покупатель часто вместо обещанной шести-семилетней окупаемости получает длительный простой объекта или необходимость снижать ставку. Также следует обратить внимание на расположение помещения, лучше купить более дорогой объект, но в проходимом месте, потому что некоторые объекты в глухих местах будет невозможно сдать вообще никому. Лучше всего для этого обратиться за экспертизой в консалтинговую компанию, которая подготовит для отчет по объекту и поможет сдать его в аренду. Если же предлагаемый магазин уже сдан в аренду, то следует перед покупкой запросить копию договора аренды, проверить его срок и возможность расторжения договора арендатором, а также убедиться, что указанная в договоре цена реальная, а также обратить внимание на ежегодную индексацию арендной ставки. Увы, некоторые собственники используют хитрые схемы: в договоре прописывают более высокую ставку аренды, чтобы повысить цену продажи, а по факту 20-30% от этой ставки возвращают арендатору наличными. Купив такой объект, вам либо придется согласиться на такую же схему, что существенно увеличит сроки окупаемости вложений, либо вы с большой вероятностью арендатора потеряете и не сможете сдать объект за такие же деньги.
Именно ориентируясь на все эти факторы, следует принимать решение о покупке торгового помещения. А Москва или область - это не так уж важно. Спросом пользуются все хорошие помещения как в пределах МКАД, так и за ними. Поэтому доходность выше будет там, где будет ниже цена продажи и выше ставка аренды.
Юлия ДАЛЬНОВА, директор управления коммерческой недвижимости «МД Групп»:
При выборе помещения для объекта ритейла решающим фактором является его местоположение. Успешными будут объекты коммерческой недвижимости, расположенные в месте с высоким трафиком, как автомобильным, так и пешеходным.
Эта закономерность справедлива как для арендаторов в крупных ТЦ, так и для небольших магазинов, расположенных в отдельных помещениях.
Стоит отметить, что магазины, находящиеся на окраинах Москвы или в крупных городах ближайшего Подмосковья, имеют приблизительно одинаковую доходность. Поэтому не так важно, в каком городе находится магазин, основное влияние на доходность объекта окажут конкретное расположение помещения в границах населенного пункта и уровень трафика.
Кроме того, при выборе объекта необходимо обратить внимание на соответствие самого помещения определенным требованиям: витрины должны хорошо просматриваться с улицы, в помещении не должно быть большого количества внутренних перегородок.
Юрий ТАРАНЕНКО, директор департамента коммерческой недвижимости ГК RRG:
При выборе объекта для последующего извлечения прибыли за счет аренды необходимо учитывать два основных параметра: доходность и уровень рисков. В предложенной ситуации выбирать придется из двух комбинаций: «больше доходность – больше риски» либо «меньше доходность – меньше риски». При выборе объекта в одном из подмосковных городов, возьмем для примера Хотьково, можно будет рассчитывать на доходность в 18-20%, тогда как для спальных районов Москвы этот показатель вряд ли превысит 12-13%. Однако риски, касающиеся получения стабильного арендного дохода, в Подмосковье выше, чем в столице.
Марина МАРКОВА, партнер, ведущий консультант компании «Магазин магазинов»:
Все зависит от объекта, его месторасположения. На окраине Москвы объект иногда может быть намного привлекательнее, чем в центре.
Нужно смотреть, на кого объект рассчитан и какой он площади. В городах ближайшего Подмосковья развиваются те же сети, что и в Москве. Но ставки могут быть ниже, так как они зависят от уровня жизни города. На самом деле не так важно, где планируется к покупке объект - на окраине города, либо в ближайшем Подмосковье. Важна цена и срок окупаемости, а так же понимание того, под какого арендатора оно приобретается и какую арендную плату с него можно получить.
RussianRealty.ru от 03.07.2013 г.
