СГУП по продаже имущества Москвы выставил на продажу 100% акций компании ЗАО «Ведомство-капитал», которое выступает собственником прав на строительство административно-гостиничного комплекса за Казанским вокзалом в Рязанском переулке. В 2008 г. после получения разрешительной документации на проект был продан компании Coalco. Coalco намеревалась возвести в Рязанском переулке 3-звездочную гостиницу на 250 номеров, однако проект не реализован по сей день, а сама компания теперь собирается избавиться от своего актива.Согласно лотовой документации сейчас на участке в 0,4 га расположено несколько нежилых помещений площадью около 1600 кв. м. Начальная стоимость 100% акций «Ведомство-капитала» — 472,5 миллиона рублей. Перспективы застройки данного участка обсудили наши эксперты.
Насколько привлекательна для инвесторов данная площадка?
Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE
Эта площадка продается давно. Инвесторов на нее найти сложно, так как в этом районе примерно по такой же цене продается еще одна площадка под гостиницу, но уже на 600 номеров, что экономически более выгодно для потенциальных покупателей.
Алан Балоев, заместитель директора департамента инвестиций и продаж, Knight Frank
Площадка ориентирована под строительство гостиницы. Инвестиционная привлекательность гостиничного девелопмента достаточно условна. Гостиница видится наиболее оптимальным форматом недвижимости для данной площадки.
Александр Иерусалимов, вице-президент NAIBecar
Качественные гостиницы рядом с вокзалами всегда и везде будут пользоваться спросом, так же как и рядом с аэропортами. Учитывая, что площадь трех вокзалов, это самая насыщенная пассажирским трафиком точка Москвы, а Казанский и Ленинградский вокзалы связывают столицу с несколькими городами-милионниками, необходимый спрос на гостиничные услуги уже обеспечен. Всегда удобнее пройти квартал от вокзала до отеля, чем брать такси, рисковать застрять в пробке и опоздать на поезд. Если на объекте будет предусмотрена офисная часть, то и она будет востребована, поскольку эта территория расположена внутри ТТК и недалеко от Садового, т.е. место крайне привлекательно под офисную функцию.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
Назвать площадку, безусловно, привлекательной для инвесторов довольно сложно – как минимум, тот факт, что участок находится вблизи трех вокзалов и примыкает к железной дороге, ограничивает возможности для его использования. В данном случае привлекательность участка повышает тот факт, что речь идет, по сути, о продаже готового проекта – после приобретения можно будет сразу выходить на площадку.
Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки, член совета директоров S.A. Ricci
Несмотря на то, что участок в Рязанском переулке имеет непростое окружение, строительство недорогой гостиницы в сочетании с офисами или апартаментами может стать востребованным продуктом благодаря центральному местоположению рядом с Садовым кольцом, а также быстрому и удобному доступу к центру города и на машине, и на метро.
Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований
Данная площадка является привлекательным объектом для инвестиций: близость к центру города и наличие трех вокзалов гарантирует высокие потоки посетителей.
По-вашему, выгоднее развивать идею со строительством отеля на данной локации или другой формат недвижимости?
Станислав Ивашкевич
На этой площадке разумнее разместить апартаменты вместо гостиничных номеров.
Алан Балоев
Гостиница видится наиболее оптимальным форматом недвижимости для данной площадки, учитывая близость к площади трех вокзалов.
Александр Иерусалимов
Разумеется, наиболее логичным выглядит строительство гостиницы уровня 3-4 звезды. Такой уровень обеспечит довольно быструю окупаемость и хорошую загрузку при правильном позиционировании. С другой стороны, для офисного объекта, например, потребуется строительство подземного паркинга площадью порядка 7-8 тыс. кв. метров, что в условиях такого расположения может быть не просто дорого и сложно, но и просто технически невыполнимо, например, из-за большой плотности коммуникаций, под участком. Иногда, для оптимизации сроков окупаемости, гостиничную функцию совмещают с офисной в рамках одного объекта. Так как офисный объект окупается быстрее, средневзвешенный срок окупаемости всего проекта оказывается меньше, чем при одной гостиничной функции, а это меньше процентов по кредиту и т.д.
Юрий Тараненко
Можно сказать, что выбранный вариант – строительство гостиничного комплекса с некоторым количеством административных/офисных площадей, - будет оптимальным для освоения данного участка. Район нельзя назвать подходящим для развития премиальных проектов – причиной тому и близость вокзалов и железной дороги, и сложившаяся застройка с преобладанием офисно-административных комплексов класса С. Ближайший бизнес-центр А-класса располагается на ул. Ак. Сахарова, и нельзя сказать, чтобы он быстро заполнялся. Таким образом, оптимальное решение – это именно строительство гостиницы уровня «три звезды» с некоторым количеством офисных и административных площадей.
Яна Кузина
Наиболее рационально с точки зрения диверсификации рисков и рентабельности проекта - сочетание гостиницы ниши эконом-класса с продажей недорогих апартаментов. Альтернативой апартаментам может стать организация офисного пространства, ориентированного на небольшие компании. Желательно при этом разделить потоки, а также рассмотреть возможность реализации на участке многофункциональной схемы, а не многофункционального здания.
Елена Ржавская
Участок хорошо подходит для девелопмента гостиничного объекта: расположение на второстепенной улице будет способствовать снижению шумового загрязнения, в то время как, например, для торгового объекта было бы предпочтительней расположение на первой линии крупной транспортной магистрали.
Как вы оцениваете перспективность данного района (вокруг трёх вокзалов) для размещения новых качественных коммерческих площадей?
Станислав Ивашкевич
Перспективность высокая, но все зависит от потенциальной аудитории. Немногие люди, кто ездит на поезде, могут себе позволить 3* отель в Москве. Как было уже отмечено выше, здесь уместно строить апартаменты и возможно, офисные здания. Но для этого необходимо детально проанализировать участок, посмотреть на конкурентное окружение, для того, чтобы определить потенциальный круг арендаторов офисных площадей.
Алан Балоев
Специфика района формируется наличием одного из крупнейших транспортных узлов столицы. С учетом этого фактора, целесообразным видится развитие гостиничной и торговой недвижимости.
Александр Иерусалимов
Без сомнения, такие площади всегда очень интересны. В качестве примера можно привести хотя бы Хельсинки. Там вокруг вокзала коммерческих объектов на порядок больше, чем жилых – несколько деловых и торговых центров, довольно много крупных отелей. Все это построено уже более 10-20 лет назад и очевидно, что популярность такого местоположения не угасает. Сейчас, когда внутри Садового кольца так мало новых объектов, транспортные узлы могут стать новыми центрами притяжения инвестиций и потоков: покупательских, деловых, туристических.
Юрий Тараненко
Затрудняюсь ответить
Яна Кузина
Район перспективный, а принимая во внимание существующую разрешительную документацию на 30 тыс. кв. м общей площади административно-гостиничного комплекса, при рыночной продаже я бы ориентировала продавца на сумму порядка 12 - 14 млн долларов при текущей экономической ситуации, а сумма до 18 млн долларов, по моему мнению, является максимально возможной на сегодняшний день для данного участка.
Елена Ржавская
С одной стороны, на сегодняшний день современных объектов коммерческой недвижимости в окружении Площади трех вокзалов немного. С другой стороны, девелопмент крупных объектов существенно ухудшит и без того непростую транспортную ситуацию. Также нельзя забывать и о негативном имидже привокзальных территорий.
Арендатор.ру от 13.06.2013 г.
