Власти Москвы намерены обязать девелоперов, реализующих проекты с апартаментами, которые сейчас считаются нежилыми помещениями, проектировать также объекты социальной и культурной инфраструктуры, как это бывает в случае возведения жилья, рассказал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. «По апартаментам есть большой пробел в законодательстве: нормативами они сейчас не регулируются и считаются нежилыми помещениями», – указал он, добавив, что апартаменты являются скрытой формой жилья, а значит, объекты соцкультбыта должны быть. Он добавил, что нормативы для социальной инфраструктуры по проектам с апартаментами могут отличаться от нормативов при строительстве многоквартирных домов, поскольку у арендного жилья другая демография и статистика проживания. Главный архитектор рассказал, что сейчас ведется работа над проектом правил градостроительного планирования, где вопрос апартаментов рассматривается детально. Кроме того, добавил он, апартаментам будет посвящена отдельная глава в генплане города. «Мы рассчитываем разработать нормативы по апартаментам раньше генплана — до конца текущего года», – указал Кузнецов. Каким же будет будущее данного формата недвижимости в Москве?
Общая картина
Всего в Москве на реализацию выставлено примерно 3500 апартаментов, общей площадью в 250 000 кв.м. недвижимости. В общей сложности в Москве насчитывается 34 комплекса с апартаментами на разных стадиях готовности. Средняя площадь продаваемых квартир, примерно 80 кв.м., от 17 кв.м. в ЖК «Loft Park» до 500 кв.м. в «Москва-Сити». Помимо этого, в Москве должны возвести еще 22 новых комплекса с апартаментами совокупной площадью более 500 тыс. квадратных метров. Учитывая постоянное вымывание старого предложения и формирование новых проектов, к 2015 году годовой объем предложения в столице может составить до полумиллиона кв.м.
За последнее время на рынок выведено достаточно много предложения, которое позиционируется как апартаменты. По сути, оно делится на несколько разных продуктов – собственно апартаменты (аналог жилья, но без возможности постоянной регистрации и права собственности), апарт-отели, сервисные апартаменты (доходные дома) и кондо-отели. В первом случае (жилые апартаменты) формат предполагает сочетание планировок, характерных для жилья, с гостиничным сервисом. Тип апартаментов может быть различным – от студии с мини-кухней до многокомнатных апартаментов с кабинетом, гостиной, столовой и спальнями. Такого рода апартаменты, например, в башнях «Федерация» и «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити» – относятся к элитному сегменту и верхушке «бизнеса».
В 2011 году была озвучена программа по сокращению более чем в 3,5 раза площади московской промзоны. Прошедший 2012 год подтвердил намерения властей по реализации данной программы. В связи с этим решением на московском рынке появился и активно усилил свои позиции этот относительно «свежий» сегмент недвижимости: апартаменты, де-юре нежилое помещение, де-факто – квадратные метры, спроектированные для проживания.
По словам Ольги Смирновой, руководителя отдела элитной жилой недвижимости компании BluestoneGroup, доля рынка апартаментов за последний год существенно возросла, приблизившись к 15% от всего рынка новостроек Москвы. «При этом, тенденция к росту предложения апартаментов сохраняется, так что, по прогнозам BluestoneGroup, в ближайшие год-два их доля достигнет 30% рынка новостроек. При этом, увеличится доля апартаментов эконом-класса и комфорт-класса, что существенно расширит аудиторию покупателей данного формата», - отметила эксперт.
Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, говорит о том, что доля апартаментов на рынке новостроек Москвы постоянно растет. «В 1 квартале 2013 г. этот сегмент достиг максимальной доли (21,3%), однако это еще не предел. Во 2 квартале 2013 г. на рынок выйдут апартаменты в МФК «Фили-Град» (Береговая ул., 5), «TriBeCa APARTMENTS» (Н. Красносельская ул., 35, стр. 48/50), «Bruce Boutique Apartments» (Брюсов пер., 2/14), открытые продажи стартуют в «Борисовский дом» (Каширское ш., 63 корп. 3), мкр. Царицыно-2 (Элеваторная ул., 11). Кроме того апартаменты заявлены в ЖК «Комсомольский de luxe» (Комсомольский пр., 1) и в МФК на Бережковской наб. На законодательном уровне сегмент апартаментов, возможно, ожидают изменения. В настоящее время ведется работа над проектом правил градостроительного планирования, где рассматривается вопрос проектирования объектов социальной и культурной инфраструктуры для апартаментных объектов. С одной стороны это станет нагрузкой для девелоперов, а с другой будет существенным плюсом для покупателей и соответственно повысит спрос на данный сегмент практически на один уровень с жилыми проектами при соблюдении всех требований соответствующего класса», - подчеркнула эксперт.
Основная аудитория таких проектов, прежде всего, бизнес, топ-менеджеры крупных компаний, приобретающие апартаменты как «второе жилье» рядом с местом работы. Особенно это актуально, если семья проживает за городом. Кроме того, апартаменты приобретаются состоятельными семьями для подрастающих детей (в данном случае вопрос постоянной регистрации не имеет решающего значения, как и сложности, связанные, например, с устройством маленьких детей в детские сады).
Существует достаточное количество проектов апартаментов: от наиболее качественных и дорогих (Clerkenwell House, «Кадашевские платы», KR Properties) до самых демократичных, конкурирующих с предложением в доступном бюджете («Царицино-2»). Отдельно можно выделить апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити», которые отличают большие площади и высокий бюджет покупки.
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, отметил, что объем инвестиций в лофт-проект «Кадашевские Палаты» составил более 10 млн долларов. Это довольно большая сумма для здания площадью около 6 тыс. кв.м – она существенно превышает среднерыночные вложения в проекты такого масштаба. Дело в том, что здание «Кадашевских Палат», построенное еще в 1752 году, впоследствии неоднократно перестраивалось, в том числе и в постсоветский период. В результате были утрачены многие бесценные элементы архитектуры здания, и теперь приходится очень бережно, практически вручную снимать ненужные наслоения времени.
По мнению Михаила Якубова, заместителя директора, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, сейчас наблюдается явная тенденция к «демократизации» апартаментов. «Если в момент появления такие объекты были представлены исключительно в элитном и бизнес-классе и находились, соответственно, преимущественно в центральных районах города, то сейчас на их фоне на рынке появляются проекты класса «комфорт» и даже «эконом», расположенные в отдаленных районах столицы», - заключил эксперт.
Рынок апартаментов развивается в разных направлениях за пределами ТТК – запад, север, юг. Даже на Рублево-Успенском шоссе то и дело возникают площадки, на которых девелоперы собираются возводить «многоквартирные жилые» дома с юридическим статусом нежилых помещений. С одной стороны, географическое развитие этого рынка непредсказуемо, то есть сейчас мы не можем сказать точно, где будет строиться апартаментов больше или меньше, а, с другой стороны, косвенно развитие рынка абсолютно предсказуемо, если опираться на уже сложившую за последние годы статистику и закономерность.
Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости, Knight Frank, отмечает, что застройщики, владеющие площадками под строительство нежилых зданий, трезво оценивают потенциал их последующей реализации и спроса, и по соображениям экономики приходят к выводу, что апартаменты – это единственно возможный и наиболее быстрый способ возврата вложенных инвестиций и получения прибыли уже на начальной стадии строительства. «К тому же в данном случае отсутствует доля города, что также играет существенную роль для выбора финансовой модели с апартаментами», - заявила Тараканова.
Жильё в коммерческой «маске»
Как и любой другой сегмент недвижимости, апартаменты обладают своими сильными и слабыми сторонами и для тех, кто их строит, и для потенциальных покупателей такого жилья. Если говорить именно о девелоперах, то для них недостатков практически не существует, вся экономика в проекте с апартаментами значительно выгоднее, чем в проекте с жилыми квартирами, как с точки зрения возможностей по СНИПам, плотности застройки, отсутствия доли города, планировки, инсоляции, так и по налогообложению. В элитном сегменте уже сформировалась целевая аудитория, поэтому сроки реализации прогнозируются вполне реально. Что касается сегмента бизнес-класса, расположенного на значительном удалении от ЦАО, то в таких проектах на сегодняшний день существуют риски по скорости реализации и ценообразованию. Это связано с тем, что пока нет адекватного предложения кредитования физических лиц на схожих условиях с классическим ипотечным кредитованием. Если учесть, что в эконом- и бизнес-классе порядка 40% сделок происходит с помощью ипотеки, то это существенный фактор. Хотя уже сейчас есть проекты с апартаментами, например от «Галс-Девелопмент», где уже сейчас предоставляется ипотека на тех же условиях, что и для приобретения жилых квартир. И, безусловно, в случае с эконом- и бизнес классом для ЦА важна возможность постоянной регистрации и пользования объектами соцкультбыта по месту жительства, поскольку эта недвижимость и есть их единственное постоянное место жительства.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, считает, что проекты с апартаментами выгодны для девелоперов простотой реализации: по нормам обеспечения инфраструктурой, нормам инсоляции и т.д. к апартаментам нет столь строгих требований, как к жилью. «В то же время, отсутствие данных норм затрудняет прогноз нагрузки на существующую городскую инфраструктуру. Таким образом, инициатива города относительно обеспечения проектов с апартаментами инфраструктурой имеет под собой все основания; другое дело, не будет ли эта нагрузка столь жесткой, что для девелоперов исчезнет смысл участвовать в проектах с апартаментами (если требования по этим обременениям приблизятся к жилью)», - добавил эксперт.
Основное преимущество для покупателя апартаментов – это их цена. Такая недвижимость предлагается на 15-20% дешевле, чем сопоставимые по качеству квартиры в тех же районах. В таких объектах можно реализовать смелые планировочные решения, которые невозможны в жилых объектах из-за жестких нормативов и требований, предъявляемых к строительству жилых объектов. Дополнительное преимущество заключается в том, что именно апартаменты можно наиболее эффективно включить в состав многофункциональных комплексов, т.е. предоставить жильцам коммерческую инфраструктуру и рабочие места в максимальной близости к дому.
По словам Ирины Медведь, старшего консультанта департамента финансового консультирования Консалтинговой группы «НЭО Центр», основной минус апартаментов – невозможность прописаться. «Кроме того, в сегменте апартаментов повышенные требования по уплате налогов и их возмещения. Содержание апартаментов гораздо выше содержания квартиры в части коммунальных услуг, страхования и оплаты эксплуатирующей компании», - заключила специалист.
Без постоянной регистрации в Москве есть сложности с открытием банковских счетов в столичных банках, а также существует еще целый ряд технических вопросов, в связи с которыми отсутствие постоянной регистрации осложняет нормальную деловую активность в столице. Особенно серьезен этот момент в сфере планируемого ужесточения политики в вопросах регистрации граждан по месту жительства. Также стоит отметить, что если в отношении жилых помещений тариф устанавливается региональной энергетической комиссией города Москвы, то для нежилых помещений тарифы ограничены только аппетитом управляющей компании. Важен и факт отсутствия необходимого числа мест в школах и детских садах в нормативных радиусах доступности, что может быть компенсировано застройщиком исключительно по собственной воле в целях повышения качества и привлекательности проекта для покупателей.
Новые правила игры
Тот факт, что столичная администрация планирует обязать девелоперов, продающих проекты с апартаментами, которые сейчас считаются нежилыми помещениями, проектировать заодно объекты социальной и культурной инфраструктуры, как это бывает в случае строительства жилья - не «убьют» сегмент апартаментов, так как формат и так является достаточно привлекательным для девелоперов. К тому же для соблюдения конкурентоспособности объектов многие девелоперы и в настоящее время стараются включать необходимые объекты инфраструктуры в проекты. В первую очередь это касается объектов коммерческой инфраструктуры. Хотя, конечно, финансовая привлекательность несколько сократится, что, скорее всего, отразится на ценах предложения.
Но гораздо более важным является совершенствование существующих нормативов, предъявляемых к жилым помещениям. Именно они становятся причиной лавинообразного развития различных суррогатов. Текущие требования не имеют аналогов в международной практике и существенно ограничивают развитие жилищного строительства, особенно в крупных городах с высокой плотностью, а также осложняют введение новых строительных технологий и материалов и не дают повышать эффективность застройки. Важно также переоценить сумму компенсации городской власти, которые сейчас вынужден нести застройщик при трансформации нежилых территорий под жилую застройку – это огромные суммы, которые также являются причиной появления различных суррогатов жилья.
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, считает, что стоит развеять закрепившиеся уже в сознании большинства миф о том, что в апартаментах отсутствует социальная инфраструктура. «Ее наличие, прежде всего, не требование СНИПов, а коммерческая необходимость для девелопера, это одно из обязательных условий для успешной реализации проекта. Апартаменты строят не потому, что там не надо предусматривать школ, садов или магазинов. С точки зрения правильного девелопмента, прежде чем начинать проект, нужно задуматься, что как и кому вы здесь будете реализовывать. В случае, если проект изначально не предусматривал наличие социальной инфраструктуры, то обязательства по ее строительству, безусловно, приведут к увеличению затрат на строительство, а также сроков реализации проекта, поскольку потребуют детального пересмотра и переработки генплана», - подчеркнул Белоусов.
По мнению Ольги Ладоренко, начальника отдела маркетинга бизнес-парка Nagatino i-land, апартаменты будут приближаться к жилью, разница между ними будет стираться. «При росте цены спрос упадет, и девелоперу будет проще и выгоднее сразу строить жилье», - заключила эксперт.
Подводя итоги стоит отметить, что текущий высокий спрос на апартаменты обусловлен в первую очередь конкурентной ценой предложения (15-20% сопоставимых квартир), которые в будущем могут быть скорректированы с учетом понимания покупателем затрат на эксплуатацию и содержание, которая его ждет после приобретения. С учетом перспектив редевелопмента промышленных зон (в т.ч. в центральной части Москвы) все большую популярность будет набирать сегмент лофт-апартаментов. Также на текущий момент не следует прогнозировать снижение спроса на эконом-апартаменты: возможность поселиться в пределах МКАД и в ближнем Подмосковье снижается из-за дефицита свободных площадок, что нивелирует возможные недостатки данного типа недвижимости. Новые правила застройки не приведут к краху сегмента, но серьезно изменят правила игры, как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей. Остаётся только надеяться, что всё это лишь тернистый, но верный путь цивилизованной эволюции рынка недвижимости в России.
Сергей Михайлов,
Арендатор.ру от 27.05.2013 г.
