Компания Accent Real Estate Investment Managers приступила к реализации складского комплекса «А-Терминал» на Симферопольском шоссе. Общая площадь комплекса класса А, по стандарту BOMA, составляет 55 607 кв. м, в том числе стандартный склад класса «А» с мезонином — 21 тыс. кв. м, склад с климат-контролем и мезонином — 10,6 тыс. кв. м, и холодильно-морозильные склады с мезонином — 19,1 тыс. кв. м, а также офисные помещения — 5 тыс. кв. м. Сегодня объект полностью арендован 4 международными и российскими компаниями, среди которых федеральные дистрибьюторы и логистические операторы.
Какова ориентировочная стоимость объекта на рынке?
Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Russia & CIS
Продаж таких активов еще не было, поэтому оценить его стоимость сложно.
Петр Зарицкий, директор по России и СНГ, руководитель отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle
Затрудняюсь ответить.
Саян Цыренов, директор департамента рынка капиталов Colliers International в России
Стоимость данного актива формируется абсолютно рыночными показателями доходности для высокочаственных складских комплексов класса А, которые продаются собственником в условиях открытого рынка и без какого-либо давления.
Учитывая уникальность концепции многотемпературного склада, данный продукт пользуется значительным спросом со стороны арендаторов, что минимизирует риски собственника в части денежного потока – он максимально защищен и имеет устойчивую тенденцию к росту. Все это говорит о том, что инвесторы будут готовы получить в данном инвестиционном продукте доходности с минимальной рыночной премии к европейским бенчмаркам.
Евгений Нумеров, партнер компании «Склад Менеджмент»
ЧОД будет чуть выше 9 000 000 долларов США (так как ставки по холодильникам выше, так что цена продажи будет: 80-81 млн США).
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
Объект можно ориентировочно оценить в 90-95 млн долларов. В состав комплекса входят склады различного уровня (от низкотемпературных, которые могут быть оценены в 2000-2500 долларов за кв. м до сухих – это порядка 1500 долларов за кв. м), а также офисные помещения. С учетом этого средняя цифра за кв. м по всему объекту – порядка 1800-2000 долларов. Учитывая предполагаемый размер арендных ставок – в среднем, по нашей оценке, это порядка 180-200 долларов за кв. м, - можно прогнозировать, что объект будет продан со ставкой капитализации порядка 10-11%.
Будет ли спрос на данный комплекс и кто может стать потенциальным покупателем?
Вячеслав Холопов
Объект предлагается на инвестиционном рынке, на котором на сегодняшний момент достаточно мало активных инвестгрупп. Последние сделки были осуществлены крупным фондом Raven Russia, который в 2012 году потратил около 300 млн долларов на покупку логистических парков «Пушкино» и «Шолохово», а также земельных активов. Несмотря на спрос на качественные складские комплексы, инвесторы смотрят не только на качество проектов и арендаторов, но и на цену актива, так что спрос будет определяться и запрашиваемой ценой. Так как проект предлагается как инвестиционный – комплекс полностью заполнен арендаторами, – то и потенциальными покупателями являются крупные финансовые группы России, а также инвестфонды.
Петр Зарицкий
Думаю, что данный объект может быть интересен только российскому инвестору.
Саян Цыренов
Значительный спрос и ограниченность предложения на рынке низкотемпературных складов обусловили тот факт, что ставки аренды на холодные и морозильные склады достигают $250—300 за 1 кв. м по сравнению со ставками аренды за стандартный склад — $135—140 за 1 кв. м. Кроме того, многотемпературные склады оборудованы современным оборудованием, позволяющим поддерживать заданный температурный режим. Совокупность этих факторов обеспечивает потенциальным покупателям качественный институциональный продукт, гарантированный спрос арендаторов на данные складские помещения.
Евгений Нумеров
Спрос будет, профиль покупателя: западные инвестфонды, возможно, российские инвесторы (но для них доходность нужна более привлекательная). Я бы сказал 15% на 85%, что будет покупателем западный фонд.
Юрий Тараненко
Затрудняюсь ответить.
Будет ли владельцу выгодно реализовать данный актив по частям, а не целиком?
Вячеслав Холопов
Продажа актива по блокам – вещь непростая, хотя и возможная. Но для этого актив надо продавать конечным потребителям, а не инвесторам, для чего комплекс должен быть освобожден от арендаторов. При этом «А-Терминал» полностью заполнен на сегодняшний момент, у резидентов подписаны долгосрочные контракты, и маловероятно, что они могут быть расторгнуты. Поэтому данный комплекс, скорее всего, не удастся продать по частям на сегодняшний момент.
Петр Зарицкий
Полагаю, что интерес для покупателя может иметь только весь объект в целом, а не его отдельные части.
Саян Цыренов
Это институциональный продукт, который сдан арендаторам на 100%. Он строился не для продажи по частям, а для получения стабильной прибыли. Поэтому вполне логично продавать его только целиком .
Евгений Нумеров
Крайне затруднительно продать частями. Я бы сказал, что это невыгодно и невозможно (делить коммуникации, межевать участок и т.д.).
Юрий Тараненко
Затрудняюсь ответить.
Арендатор.ру от 30.05.2013 г.
