Для преобразования столицы в Международный финансовый центр (МФЦ), администрация Москвы намерена уже к 2019 году обеспечить город качественной жилой инфраструктурой в историческом центре города и в Сколково, на месте старых и аварийных домов власти планируют возвести апарт-отели для экспатов. Чиновники намерены в течение ближайших шести лет построить комплекс доходных домов на 2 тыс. человек. Его приоритетная география включает такие районы, как Басманный, Красносельский, Пресненский, Замоскворечье, а также инновационный Сколково. Площадь арендного жилья должна составить 100 тыс. кв. м — из расчета 35—40 кв. м на человека. По предварительным подсчетам, для этих целей потребуется территория 10 га. Перспективы данной инициативы обсудили наши эксперты.
Насколько удачной и реалистичной выглядит данная концепция и заявленные цели её реализации?
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
В настоящее время сегмент доходных домов на московском и областном рынках недвижимости, по сути, отсутствует. Поэтому идея организации сразу нескольких проектов представляется крайне актуальной. При этом подобные квартиры, действительно, должны стать высоко востребованными среди экспатов. Ведь на сегодняшний день западные специалисты вынуждены селиться либо в гостинице, либо арендовать квартиры у физических лиц. Понятно, что стоимость отелей в столице крайне высока, да и сам формат жилья предполагает «дни и недели», а не «месяцы и годы». Что касается квартир, сдаваемых в аренду, то это тоже далеко не всегда экономичный и надежный вариант. Ведь владелец может в любой момент расторгнуть договор и выставить жильца «на улицу», выплатив максимум неустойку в размере месячной оплаты. При этом регистрацию нанимателя и официальное оформление договора с оплатой по безналичному расчету (а именно это зачастую требуется, поскольку жилье оплачивает компания-работодатель) владельцы осуществляют крайне неохотно, нередко повышая при этом плату за аренду. Все это делает аренду жилья для экспатов крайне дорогостоящей.
Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino I-land
Пока в Москве есть только один реализованный проект доходного дома – дом в Николоворобинском переулке, в районе Серебрянической набережной, построенный в середине 90-х Правительством Москвы. Квартиры предлагаются в долгосрочную аренду, дом практически сдан. Частному инвестору подобные проекты реализовывать сложно из-за долгих сроков окупаемости. Если проект будут реализовывать государственные/муниципальные структуры, перед которыми вопросы доходности на вложенные инвестиции не стоят столь остро, то, возможно, успех проекта в Николоворобинском удастся повторить.
Ольга АрхангельскаяMRICS, Партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ Ernst&Young
В вопросе создания МФЦ недвижимость является только одним из инструментов. Начинаться этот процесс должен с создания нематериальной инфраструктуры – привлекательного инвестиционного климата для участников финансовых рынков, законодательной базы, организационной инфраструктуры. Недвижимость и физическая инфраструктура, безусловно, также важны, но они являются лишь одним из многочисленных аспектов необходимого развития. Девелопмент качественной жилой инфраструктуры также напрямую не привязан к вопросам создания Финансового центра, так как они должны решаться в любом случае.
Алексей Гутьерес-Фернандес, директор департамента офисной недвижимости Crystal Estate
Это абсолютно реалистичная концепция, так как она давно применяется в крупнейших финансовых центрах мира. Рост объема внешних инвестиций способствуют увеличению присутствия международных компаний в Москве, основную долю управляющего менеджмента которых составляют иностранные сотрудники различного уровня. Размещение их в апартаментах это мировая практика, которая будет актуальна в столице из-за того, что существует дефицит гостиниц класса 3-4 звезды, а стоимость аренды квартир в пределах Садового и Бульварного кольца находится на крайне высоком уровне.
Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости, партнер S.A. Ricci
Идея создания МФЦ в Москве вынашивается уже не первый год - в прошлом году произошел очередной виток интереса к этой бизнес-идее. Изучение международного опыта на примере других аналогичных объектов (Дефанс, МФЦ в Дубаи ит.д.) показывает, что есть некая усредненная пропорция инфраструктурных, жилых и гостиничных площадей к офисным. Что касается конкретно аудитории экспатов, то цена и привлекательность для этой бизнес-аудитории квартиры формируется не квадратными метрами, а наличием спален. Соответственно, на метраж 35-40 метров, возможно, размещать только маленькие студии, а это совершенно неликвидный продукт для бизнес-аудитории. Создание полноценного МФЦ - это комплекс факторов, в котором банковские, финансовые, сервисные и другие сегменты рынка смогут приобрести новые синергетические эффекты и будут созданы особые налоговые и правовые режимы, масштабные торговые площадки, конкурирующие с крупнейшими западными привлекающие западных инвесторов. Создать полноценную инфраструктуру для работы и жизни в центре Москвы уже абсолютно нереально, поэтому реализация объекта в формате greenfield кажется, гораздо более правдоподобной.
Как вы оцениваете расчётную стоимость реализации проекта? Смогут ли такие отели быть доступными? Как вы оцениваете срок окупаемости?
Денис Колокольников
Если мы рассматриваем создание доходного дома бизнес-уровня с полной отделкой и комплектацией апартаментов мебелью и техникой, то инвестиционная себестоимость со стоимостью земли будет находиться на уровне 3500-4000 $/кв.м в центре. Ликвидный формат апартаментов будет с одной спальней 50 кв.м с двумя около 70 кв.м. Ликвидная минимальная арендная ставка около 1500-2000 $/месс. за 50 кв.м. Соответственно окупаемость, с учетом расходов на управление и эксплуатацию около 13-15 лет, что для подобного вида недвижимости – вполне нормально. Более удачные локации и эффективное управление может снизить срок до 10 лет.
Сергей Канаев
Если исходить из средней стоимости строительства в $1500 за кв.м. (shell and core), то стоимость ввода в эксплуатацию заявленных площадей составит минимум 150 млн долл. Не учитывались расходы по перекладыванию сетей, сносе ветхих строений, а также по внутренней отделке (еще ок. 1000 долл.за кв.м.). Соответственно, для снижения срока окупаемости потребуется увеличить цену аренды. Однако если они будут выше среднерыночных, вряд ли объект привлечет резидентов. Сроки окупаемости гостиниц вообще существенно выше, нежели офисной недвижимости, сдаваемой в аренду – 10-15 лет.
Ольга Архангельская
Решение вопросов о месте, времени и условии строительства тоже не является самостоятельным – первоначально у Москвы должна быть, и на данный момент находится в разработке, стратегия развития города, которая будет учитывать все вопросы и проблемы города, в числе которых Финансовый центр, развитие территорий Новой Москвы, освоение промышленных территорий, транспортные проблемы и пр.
Алексей Гутьерес-Фернандес
Доходные дома всегда были адекватной альтернативой гостиничному бизнесу в силу доступности, поэтому при условии финансовой прозрачности самого процесса строительства и гибких цен на аренду апартаментов срок окупаемости проекта может не выходить за рамки нормы для инвесторов.
Илья Шуравин
Стоимость редевелопмента старых зданий составляет от 1000 до 1500 долл за метр, старые здания в центре оцениваются в 3,5-5 тыс долларов за метр общей площади и есть явный минус это высокие потери площадей. Соответственно, полезный метр одного апартамента в итоге будет стоить порядка 5-6 тысяч долларов, или порядка 200 тыс долларов за маленькую студию без учета меблировки. Для того чтобы окупить эту инвестицию за 10 лет и с учетом наличия определенного vacancy rate (невозможно иметь 100% заполненных площадей), цена аренды должна быть порядка 70-80 тыс рублей (в ценах сегодняшнего дня). Однако в этом бюджете арендаторы могут снимать за пределами ЦАО 2-3 комнатную квартиру, поэтому ценность студий переоценивать очень опасно. Скорее всего, большое количество пустующих площадей приведет к необходимости сдавать эти студии посуточно, что в итоге приведет к переформатированию бизнес-модели и породит очередную окологосударственную гостиничную компанию с большим количеством разрозненных объектов с маленьким номерным фондом и чрезмерными издержками на обслуживание.
Как вы оцениваете выбор географию строительства заявленных объектов?
Денис Колокольников
География заявленных объектов отражает потребности иностранцев и других арендаторов «бизнес-класса» в расположении в центре или «хороших районах». Кроме того, подобный выбор позволит сделать дома, различающиеся по цене аренды. Например, дома в Пресненском и Замоскворечье будут достаточно дорогими, в Басманном и Красносельском – дешевле. Что касается Сколково, то сам кластер ориентирован на то, что там будут собираться специалисты из разных регионов нашей страны, и из-за рубежа. Так что в данном районе доходные дома можно считать обязательным атрибутом.
Сергей Канаев
Восток Москвы традиционно считаются менее привлекательными для высококлассного жилья. Пресненский будет пользоваться спросом из-за близости к Москва-Сити. Замоскворечье также входит в числе престижных жилых адресов. Рост спроса на жилье в Сколково будет расти прямо пропорционально с развитием одноименного инновационного проекта.
Ольга Архангельская
Поскольку в заявлении Мэрии не достаточно информации о причинах выбора именно этих районов для строительства заявленных объектов и о том насколько, и каким образом этот выбор соответствует вышеупомянутой стратегии, высказывать суждения достаточно сложно. К тому же, как всегда важны вопросы практической реализации – кто, на каких условиях и на какие средства будет делать девелопмент этих территорий.
Алексей Гутьерес-Фернандес
Если говорить о географии расположения таких объектов, то в первую очередь это районы с большой концентрацией Бизнес-центров и деловых комплексов, а также в близи Ж.Д. Вокзалов и магистралей, ведущих к международным аэропортам столицы. Исходя из этого, к приоритетному списку выбранных районов строительства следует добавить Тверской и Мещанский районы, как одни из наиболее загруженных деловых зон.
Илья Шуравин
Очень плохо, т.к., для улучшения транспортной ситуации в центре города и в городе в целом, бизнес-локацию необходимо выносить за пределы МКАД, а не собирать еще больше людей в центре.
Arendator.ru от 21 февраля 2013 г.
