В этом году на офисном рынке Москвы заключены рекордные объемы сделок. По предварительным оценкам компании Cushman & Wakefield, сдано в аренду и продано порядка 2 млн кв. м офисных площадей. Превышены как прошлогодние (1,95 млн кв. м), так и докризисные (1,5–1,7 млн кв. м) показатели. Высокий уровень активности арендаторов и покупателей офисов обусловлен относительной ценовой стабильностью и накопленным с кризисных времен запасом свободных площадей. Однако слишком многое указывает на то, что резервы для роста рынка почти исчерпаны.
Распродажа запасов
Сегодня ставки аренды в сегменте офисов класса В варьируются от 150 до 650 долларов за метр в год, офисов класса А — от 500 до 1300 долларов. Для сравнения: до кризиса за помещения В-класса собственники просили до 700–800 долларов за метр в год, а стоимость квадратного метра А-класса составляла 1–1,3 тыс. долларов (такие расценки встречаются и сегодня, однако в единичных, премиальных зданиях в центре города). Незначительные статистические колебания ставок в течение года объяснялись периодическим вымыванием наиболее доступного по цене предложения.
Объем вакансий в сегменте офисов класса А и В оценивается в 1,3–1,4 млн кв. м (из которых 60–65% приходится на офисы В-класса). По сравнению с докризисными значениями это внушительный навес. Например, в 2007 году объем предложения качественных офисов составлял лишь 300 тыс. кв. м. Причем найти свободные помещения А-класса было почти невозможно.
За последние два года объем вакансий сократился более чем на 20%: в 2010 году пустовало 1,8 млн кв. м качественных офисов (290 тыс. кв. м в классе А и 1,6 млн кв. м в классе В). В процентах к стоку сегодня свободны порядка 10–12% качественных офисов (в 2009 году этот показатель составлял 15–20%). По оценкам компании RRG, в третьем квартале незанятая офисная площадь сократилась на 18% относительно аналогичного периода прошлого года. Самый низкий уровень вакансий зафиксирован внутри Садового кольца (5%).
Центр и Сити — снова в цене
Основной круг арендаторов качественных офисов в Москве — энергетические и промышленные компании, банки, страховщики. Около 80% спроса приходится на помещения площадью до 500 кв. м. Если несколько лет назад офисы раскупались еще на стадии строительства, то сегодня договорами предварительной аренды законтрактованы небольшие объемы площадей: арендаторы предпочитают готовые здания.
По данным компании Colliers Interna-tional, до 46% спроса приходится на центральный деловой район, тогда как в структуре предложения доля центра существенно меньше (около 25%), остальные варианты сосредоточены в районе ТТК и МКАД.
Растет предложение офисной недвижимости в деловом комплексе «Москва-Сити»: более 40% заявленных к вводу в 2013 году офисных площадей экспонируется на его территории. Впрочем, их ликвидность оставляет желать лучшего; во всяком случае, если судить о ней по базовым рыночным индикаторам. В Сити самые высокие ставки (около 800–900 долларов за квадратный метр в год) и, возможно, поэтому самый внушительный объем пустующих площадей (порядка 20%).
Офисный рационализм
Одним из ключевых факторов, которые будет определять динамику развития рынка в 2013 году, большинство экспертов называют объемы нового строительства. Сегодня поглощение офисной недвижимости (2 млн кв. м) почти в три раза превышает объемы ввода офисных зданий. Новых офисных площадей в 2012 году построено почти столько же, что и в 2011-м (600–650 тыс. кв. м). При сохранении таких пропорций ожидать заметных колебаний арендных ставок вряд ли стоит.
Некоторые аналитики прогнозируют, что в 2013 году объемы ввода резко возрастут: будет сдано в эксплуатацию 1,8 млн кв. м офисных площадей. Однако, например, в Cushman & Wakefield считают такую цифру излишне оптимистичной. По оценкам этой компании, в следующем году будет введено в эксплуатацию не более 600 тыс. метров — многие проекты не успеют завершить в срок. На резкое увеличение объемов строительства за счет новых проектов в обозримом будущем рассчитывать не приходится. Инвесторы не очень-то верят в потенциал офисного рынка: многие офисные проекты переформатируются — офисы заменяются апартаментами или гостиничными номерами.
Впрочем, многие участники рынка отмечают нестабильность спроса и его повышенную чувствительность к макроэкономическим колебаниям. Настораживает некоторое замедление деловой активности в офисном сегменте, зафиксированное минувшей осенью. Как отмечают брокеры, большинство арендаторов, 50–60% которых — российские компании, подходят к переездам в новые офисы более взвешенно и рационально, чем еще несколько лет назад, предпочитая расширению офисного пространства компактное размещение в наиболее современных зданиях. Немногочисленность договоров предварительной аренды косвенно свидетельствует о том, что компании имеют короткий горизонт планирования, а потому при изменении макроэкономической ситуации могут быстро уйти с рынка.
Илья Ступин,
Эксперт от 17.12.2012 г.
