Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1, офис 319
На главную Карта сайта Подписаться

Бизнес разменялся офисами

17.12.2012
Московский офисный рынок набрал докризисные обороты, однако спрос на недвижимость чувствителен к макроэкономической ситуации и эластичен по цене

В этом году на офисном рынке Москвы заключены рекордные объемы сделок. По предварительным оценкам компании Cushman & Wakefield, сдано в аренду и продано порядка 2 млн кв. м офисных площадей. Превышены как прошлогодние (1,95 млн кв. м), так и докризисные (1,5–1,7 млн кв. м) показатели. Высокий уровень активности арендаторов и покупателей офисов обусловлен относительной ценовой стабильностью и накопленным с кризисных времен запасом свободных площадей. Однако слишком многое указывает на то, что резервы для роста рынка почти исчерпаны.

Распродажа запасов

Сегодня ставки аренды в сегменте офисов класса В варьируются от 150 до 650 долларов за метр в год, офисов класса А — от 500 до 1300 долларов. Для сравнения: до кризиса за помещения В-класса собственники просили до 700–800 долларов за метр в год, а стоимость квадратного метра А-класса составляла 1–1,3 тыс. долларов (такие расценки встречаются и сегодня, однако в единичных, премиальных зданиях в центре города). Незначительные статистические колебания ставок в течение года объяснялись периодическим вымыванием наиболее доступного по цене предложения.

Объем вакансий в сегменте офисов класса А и В оценивается в 1,3–1,4 млн кв. м (из которых 60–65% приходится на офисы В-класса). По сравнению с докризисными значениями это внушительный навес. Например, в 2007 году объем предложения качественных офисов составлял лишь 300 тыс. кв. м. Причем найти свободные помещения А-класса было почти невозможно.

За последние два года объем вакансий сократился более чем на 20%: в 2010 году пустовало 1,8 млн кв. м качественных офисов (290 тыс. кв. м в классе А и 1,6 млн кв. м в классе В). В процентах к стоку сегодня свободны порядка 10–12% качественных офисов (в 2009 году этот показатель составлял 15–20%). По оценкам компании RRG, в третьем квартале незанятая офисная площадь сократилась на 18% относительно аналогичного периода прошлого года. Самый низкий уровень вакансий зафиксирован внутри Садового кольца (5%).

Центр и Сити — снова в цене

Основной круг арендаторов качественных офисов в Москве — энергетические и промышленные компании, банки, страховщики. Около 80% спроса приходится на помещения площадью до 500 кв. м. Если несколько лет назад офисы раскупались еще на стадии строительства, то сегодня договорами предварительной аренды законтрактованы небольшие объемы площадей: арендаторы предпочитают готовые здания.

По данным компании Colliers Interna-tional, до 46% спроса приходится на центральный деловой район, тогда как в структуре предложения доля центра существенно меньше (около 25%), остальные варианты сосредоточены в районе ТТК и МКАД.

Растет предложение офисной недвижимости в деловом комплексе «Москва-Сити»: более 40% заявленных к вводу в 2013 году офисных площадей экспонируется на его территории. Впрочем, их ликвидность оставляет желать лучшего; во всяком случае, если судить о ней по базовым рыночным индикаторам. В Сити самые высокие ставки (около 800–900 долларов за квадратный метр в год) и, возможно, поэтому самый внушительный объем пустующих площадей (порядка 20%).

Офисный рационализм

Одним из ключевых факторов, которые будет определять динамику развития рынка в 2013 году, большинство экспертов называют объемы нового строительства. Сегодня поглощение офисной недвижимости (2 млн кв. м) почти в три раза превышает объемы ввода офисных зданий. Новых офисных площадей в 2012 году построено почти столько же, что и в 2011-м (600–650 тыс. кв. м). При сохранении таких пропорций ожидать заметных колебаний арендных ставок вряд ли стоит.

Некоторые аналитики прогнозируют, что в 2013 году объемы ввода резко возрастут: будет сдано в эксплуатацию 1,8 млн кв. м офисных площадей. Однако, например, в Cushman & Wakefield считают такую цифру излишне оптимистичной. По оценкам этой компании, в следующем году будет введено в эксплуатацию не более 600 тыс. метров — многие проекты не успеют завершить в срок. На резкое увеличение объемов строительства за счет новых проектов в обозримом будущем рассчитывать не приходится. Инвесторы не очень-то верят в потенциал офисного рынка: многие офисные проекты переформатируются — офисы заменяются апартаментами или гостиничными номерами.

Впрочем, многие участники рынка отмечают нестабильность спроса и его повышенную чувствительность к макроэкономическим колебаниям. Настораживает некоторое замедление деловой активности в офисном сегменте, зафиксированное минувшей осенью. Как отмечают брокеры, большинство арендаторов, 50–60% которых — российские компании, подходят к переездам в новые офисы более взвешенно и рационально, чем еще несколько лет назад, предпочитая расширению офисного пространства компактное размещение в наиболее современных зданиях. Немногочисленность договоров предварительной аренды косвенно свидетельствует о том, что компании имеют короткий горизонт планирования, а потому при изменении макроэкономической ситуации могут быстро уйти с рынка.

Илья Ступин,

Эксперт от 17.12.2012 г.

RRG, Россия, Москва,
ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1,
БЦ Омега Плаза, офис 319
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2021.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты