Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1, офис 319
На главную Карта сайта Подписаться

Жилье - в Кремле, ресторан - в Мавзолее

22.11.2012

Эксперты рынка коммерческой недвижимости столицы подсчитали потенциальную рыночную стоимость всемирно известных московских достопримечательностей в случае "нецелевого" использования.

За последние несколько лет в Москве было продано несколько знаковых объектов недвижимости, которые считаются неотъемлемой частью городского пространства. Например, в частные руки перешли такие достопримечательности (или все-таки "объекты коммерческой недвижимости") как знаменитый "Метрополь" или стадион "Динамо", "Детский мир" и "Националь". Сделки с такими объектами оцениваются в цифры с девятью нулями, причем не в отечественной валюте. Есть здания, продажа которых не состоится ни при каких обстоятельствах (во всяком случае, хотелось бы надеяться на это). Однако в порядке эксперимента мы попросили экспертов рынка коммерческой недвижимости подсчитать, в какую сумму они могли бы оценить знаковые московские достопримечательности. Естественно, самое дорогое в Москве - это земля. Поэтому, оценивая объект, принято учитывать стоимость участка и его близость к центру. Применительно к архитектурным достопримечательностям обычно учитывается и история здания. Но для простоты расчетов мы решили абстрагироваться от локации объекта и его "историчности" и оценить только квадратные метры.При этом экспертное сообщество единодушно отметило, что даже применительно к достопримечательностям, действуют рыночные законы: оценка недвижимости зависит от ее потенциального использования. Оценивая потенциальную "стоимость" квадратного метра объектов, эксперты старались исходить из наилучшего и наиболее эффективного их использования.

Самым дорогим столичным достопримечательным объектом единодушно признан Московский Кремль. Общая площадь зданий составляет порядка 180 тыс кв.м., полезная - порядка 126 тыс кв.м.По мнению начальника отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, теоретически здесь было бы интересно сделать жилье класса "супер люкс". По ее расчетам, цена за 1 кв. м площадей составляла бы не менее $100 тыс. Руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG Айдар Галлеев предлагает иной расчет стоимости. По его мнению, в качестве ориентира цены 1 кв.м. вполне можно принять топовые значения по "Золотой миле" - $40-45 тыс./кв.м. с повышающим коэффициентом 1,25 (уникальность, статусность объекта). При таких расчетах стоимость 1 кв.м. составит $53-55 тыс, а стоимость всего комплекса зданий - порядка $7 млрд. Второе место по цене квадратного метра может занимать Мавзолей. Если открыть там, например, элитный ресторан, то, по мнению Ю.Никуличевой, стоимость аренды площадей здесь находилась бы на уровне не менее $3 тыс. за кв.м., а стоимость продажи - от $30 тыс. за 1 кв. м.Чуть дешевле обошелся бы квадратный метр в Историческом музее. Если использовать его как офисное здание, то стоимость площадей составила бы не менее $15-20 тыс. за 1 кв. м. А если под жилой особняк (хотя это слишком большое здание для одной семьи), цена продажи составила бы $20-50 тыс. за 1 кв. м.

Стоимость офисов в Главном здании ФСБ (Большая Лубянка, 2) эксперты оценивают в менее внушительную сумму - около $10 тыс. Кстати, иного использования, кроме офисного, эксперты не предложили. Напомним, что общая площадь здания составляет порядка 70 тыс кв.м., полезная, исходя из коэффициента 0,8 - порядка 56 тыс. кв.м. Стоимость аренды 1 кв.м. офисного здания в этом месте составляет никак не менее $1 тыс, исходя из cap rate 8% (архитектурная ценность и премиальный статус актива), соответственно, стоимость здания составляет $700 млн.Несколько дешевле оценивается квадратный метр такой достопримечательности, как главное здание МГУ. Общая площадь здания - порядка 250 тыс кв.м., причем, около 80 тыс кв.м. занимают жилые помещения. С учетом стоимости 1 кв.м. в районе порядка $7-8 тыс. мы получаем диапазон стоимости жилых помещений здания $560-640 млн.Учебные помещения также занимают порядка 80 тыс. кв.м. полезной площади. Отталкиваясь от стоимости аренды подобных помещений в $350-400/кв.м./год (с учетом местоположения и качества), их стоимость, исходя из показателя cap rate 9% (вполне уместного, с учетом премиального статуса актива) составит порядка $330-340 млн. Таким образом, все здание можно оценить примерно в $950 млн. Конечно, далеко не все можно измерить деньгами. И эксперты иногда предлагали вовсе не рыночные "инструменты оценки". Например, коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев предложил в качестве оценки "нехорошей квартиры" назначить сумму равную стоимости всех переизданий Булгакова на текущий момент.

Москва - старый город с интересной историей. Исторической недвижимости здесь очень много и игру в "самый дорогой метр" можно продолжать довольно долго. Например, эксперты отметили, что самыми дорогими объектами, помимо вышеперечисленных, могли бы считаться Донской монастырь, Китайский чайный дом, Церковь Космы и Дамиана на Маросейке и многие другие здания. Но будем надеяться, что на практике экспертному сообществу никогда не придется проводить такую оценку.


Интерфакс от 22.11.2012
RRG, Россия, Москва,
ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1,
БЦ Омега Плаза, офис 319
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2022.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты