Денис Колокольников, Председатель совета директоров, группы компаний RRG
-Какой из сегментов коммерческой недвижимости показал наибольшие финансовые результаты?
-Наиболее востребованными по-прежнему остаются торговый и офисный сегменты. Об объеме сделок текущего года судить пока рано, но по итогам 2011 года «лидировал» торговый сегмент: в РФ на его долю пришлось 40% инвестиций. Совсем немного «отстал» офисный сегмент: здесь объем сделок в финансовом эквиваленте оказался равным 37% от всего объема. Доля гостиничного сегмента составила 13%, а объем сделок со складской и смешанной недвижимостью - 6% и 4% соответственно.
- Что интересует инвесторов сегодня на рынке коммерческой недвижимости?
-Инвесторов интересуют, прежде всего, успешные проекты торговой и офисной недвижимости, в высокой степени готовности или действующие, заполненные арендаторами. Таким проектов не много, но они есть. Например, не так давно была закрыта сделка по продаже активов УК УНИКОР, среди которых успешные с рыночной точки зрения проекты: действующий МФК «САММИТ» и незавершенный пока «ЛЮКСЪ Отель».
Привлекательны для инвесторов и помещения стрит-ритейла, особенно - в «топовых локациях». Этот очень узкий сегмент был востребован даже в первой половине 2009 года, когда весь рынок «стоял» вследствие кризиса. В настоящий момент инвесторов интересуют помещения стрит-ритейл с доходностью 9-10%. Однако, таких предложений на рынке крайне мало. В основном предлагаются помещения стрит-ритейл в пределах Садового Кольца с доходностью не выше 8-9%.
-Какие результаты показал рынок торговой недвижимости в этом году, превысил ли он показатели по сравнению с первым полугодием прошлого года?
В прошлом году отмечен рекордный объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ - 8,4 млрд $. Однако, в этом году есть предпосылки к тому, что данный рекорд будет превышен. Не будем забывать, что, несмотря на прогнозируемость итогов выборов, до марта 2012 года инвесторы проявляли определенную осторожность. Сейчас все ситуация стабильна и будет оставаться такой, по крайней мере, ближайшие 6 лет.
-Действительно ли наблюдается дефицит качественных офисных и торговых помещений?
-Несмотря на то, что рынок не восстановился окончательно после кризиса (по крайней мере, уровень арендных ставок и цен продажи еще далек от докризисного), в Москве можно смело говорить о превышении спроса над предложением и даже дефиците в качественных качественных.
Например, стало особенно заметно превышение спроса над предложением на качественные офисные площади класса А и В в центральной части города. Во многих успешных объектах уровень вакантных площадей не превышает 5-7%. При этом некоторые новые объекты в «топовых» локациях вводятся в эксплуатацию уже практически заполненными. А договоры аренды становятся гораздо жестче, как с точки зрения арендных ставок, так и с точки зрения условий (сроков аренды, минимальной арендуемой площади, наличия дополнительных услуг и т.д.)
Что же касается торговых площадей, то наиболее качественные ТЦ (например, в ТЦ Европейский или Артиум) даже в кризисное время были заполнены. И сейчас в «раскученных» действующих ТЦ ротация арендаторов крайне невелика.
Правда, стоит отметить, что этот дефицит спровоцирован не столько серьезным ростом спроса, сколько значительным сокращением предложения. В кризис новые проекты на рынок не выходили вследствие проблем с финансированием, после кризиса - по причине смены столичной администрации и пересмотра инвестконтрактов. Кроме того, свою роль сыграло изменение градостроительной политики и запрет на новое строительство в центре.
-Как можете оценить текущее положение на рынке коммерческой недвижимости столицы и чего ожидать?
Сейчас рынок стабилен с небольшим позитивным трендом. Ставки и цены продаж немного растут, новые проекты заявляются. В условиях политической и рыночной стабильности инвесторы могут спокойно оценивать проекты и совершать сделки.
Полагаю, что такая ситуация сохранится и дальше.
Людмила Виноградова,
Mesto.ru от 31.05.2012 г.
