В 2012 году состояние складского рынка в Московском регионе можно охарактеризовать как «острый дефицит свободных площадей», без риска ошибиться и даже не сверяясь с аналитическими данными. Уровень вакансии может меняться, но все равно остается близким к погрешности.
Где же сосредоточились свободные складские площади, в чем причина такого дефицита, когда и как он закончится?
СВОБОДНЫ: ОТ НУЛЯ ДО 2%
Столь острой ситуация стала не так давно. Для сравнения: в 2009 году уровень доступных складских площадей на рынке, по данным CBRE, находился на уровне 15%. Сейчас это, по разным данным, от долей процента до 2%. Общий объем рынка в А-классе – по разным оценкам, от 4 до 5 млн кв.м, ставки – на уровне $ 125-130 за кв.м.
«Основные грузовладельцы – торговые сети и FMCG компании, - на волне роста потребительской активности и благоприятных макроэкономических факторов увеличивают продажи и, как следствие, грузооборот. Ввиду этого грузовладельцы и их поставщики логистических услуг (3PL-операторы) динамично наращивают объемы складирования и испытывают потребность в площадях», - комментирует Вячеслав Борисов, старший консультант отдела складских и промышленных помещений CBRE.
Основной тенденцией первого квартала является изменение структуры спроса, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко: «Первую скрипку вновь играют логистические операторы, которые по уровню поглощения перегнали ритейл».
Инвестиционные сделки на рынке практически отсутствуют. Как поясняет Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A.Ricci, это связано с расхождением ожиданий собственников и потенциальных покупателей инвестиционных продуктов. «В начале года стало известно о том, что фонд Hines Global REIT отказался от приобретения одного из крупнейших высококачественных складских активов на рынке Московского региона – складского комплекса «PNK Чехов» общей площадью более 390 000 кв.м», - приводит пример эксперт.
В 2009-2011 годах 70% всего нового объема складских площадей были введены либо по принципу Built-To-Suit (например, ПНК с 2009 года по н.в. ввела 350 000 кв.м BTS-площадей), либо фондом Raven Russia (примерно 600 000 кв.м в период с 2009 по 2011 годы). Сейчас на рынок возвращаются девелоперские компании, приходят и новые игроки – что дает основания надеяться на усиление конкуренции между девелоперами в2013-2014 годах, подчеркивает Вячеслав Борисов.
Однако в текущем году ситуация вряд ли изменится заметным образом. «Ожидаемые к вводу в 2012 году складские площади поглощаются арендаторами еще на этапе строительства. Поэтому окончание их строительства не повлияет на уровень вакантных площадей в Московском регионе (в настоящее время приближается к 0)», - резюмирует Дмитрий Герастовский.
ТОЛЬКО НАША ПРОБЛЕМА?
С одной стороны, дефицит складских помещений – проблема практически любого крупного мегаполиса. «С дефицитом сталкиваются те города, например, Лондон, Сингапур, которые характеризуются как города с высокой плотностью застройки, - поясняет Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово». – И если, к примеру, в Лондоне нет площадей, то не нужно пытаться «воткнуть» очередной складской комплекс. Нужно искать альтернативные площади вне города, которые гармонично впишутся в логистические потоки. То же самое касается и остальных городов с похожими проблемами».
С другой стороны, московский рынок обладает и своей «отягчающей» спецификой, которая во многом является следствием организации логистической системы в стране. «Проблема в том, что в России очень централизованная логистика, что является в общем следствием централизованной экономики. Основные товарные потоки проходят через Москву, и из Москвы распределяются в регионы, - делится своим видением проблемы коммерческий директор компании «Эспро Менеджемент» Павел Платонов. - В Москве и еще в нескольких городах (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону) сосредоточено более 90 % качественных складских объектов. Это неэффективно, но развитие региональной логистики идет очень медленно».
В то же время, уверен Вячеслав Борисов, хотя острый дефицит складских помещений и налицо, называть это проблемой не стоит. «Девелоперы активно наращивают портфель площадок и размораживают проекты. В результате этих действий в 2013-2014 годах рынок придет к некоему равновесию и останется «рынком арендодателя», но без экстремальных диспропорций спроса-предложения, - прогнозирует эксперт. - Накопленный девелоперами опыт строительства BTS-проектов также будет востребован арендаторами и покупателями складов. Реалистично предположить, что соотношение между новыми спекулятивными и BTS проектами установится на уровне 70/30».
ГДЕ ИСКАТЬ СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ
По данным Colliers International, наибольший объем готовых складских помещений сейчас сконцентрирован на юге, северо-западе и юго-востоке области. «При этом 86% всего объема качественных складских помещений находятся в пределах 30 км от МКАД», - уточняет Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.
«География складских проектов Московского региона обусловлена основными транспортными коридорами РФ, - поясняет Вячеслав Борисов. - Юг Московской области, где происходит обработка входящих грузов и отправка транзитных грузов для ЦФО и ЮФО, является превалирующим направлением для строительства современных складов класса А. Также в силу высокой пропускной способности трасс М-2 и М-4, там расположены распределительные центры многих торговых сетей. На юге сконцентрировано 40% вакантных помещений и, потенциально, большая часть новых проектов. Среди основных локаций в восточном направлении стоит выделить Железнодорожный, Томилино-Лыткарино и Ногинск. В северном направлении стоит выделить Ленинградское и Дмитровское шоссе до пересечения с А-107 (Малым Бетонным кольцом). На западном направлении логистическим кластером можно назвать Внуково-Шарапово-Крекшино».
Возвращение на рынок игроков, которые приостановили активность в период кризиса, как и приход новых девелоперов, дает надежду на то, что дефицит складских площадей постепенно будет терять свою остроту. В то же время, сохраняются риски нового столкновения рынка с проблемами финансирования и, как следствие, корректировки многих проектов и сдвига сроков. Поэтому вряд ли стоит ждать заметного увеличения объемов нового строительства ранее 2014 года.
Валерия Семенова, главный редактор
Kommerstate.ru от 18.05.2012 г.
