По инициативе группыкомпаний RRGэкспертами рынка был сформированконсенсус-прогноз динамики цен на рынке коммерческой недвижимости Москвы на ближайшие два года. При создании прогноза приняли участие более двадцати аналитиков, консультантов, брокеров и других специалистов из десяти компаний.
Консенсус-прогноз – консолидированное мнение экспертов разных компаний о состоянии рынка в течение того или иного периода. Данная форма прогнозирования, которая давно стала общепринятой практикой в сфере финансов и фондовых рынков: основанный на большом количестве экспертных оценок, подобный подход позволяет исключить субъективность оценок одного специалиста.
Группа компаний RRG подготовила первый аналогичный прогноз для рынка недвижимости. Свое мнение о динамике цен в ближайшие два года выразили специалисты из таких компаний как ООО «Ритейл Консалтинг Групп», CBRE, GVA Sawyer, Blackwood, RRG, Стелс, НЭО Центр, RWAY. Среди специалистов, которые приняли участие в проекте – Генеральный директор ООО «Ритейл Консалтинг Групп» Илья Гришин, Директор отдела cтратегического консалтинга и оценки CBRE Яна Кузина, Руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer Владислав Фадеев и проект-менеджер Анастасия Цыганова, Генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин, Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников, аналитик компании Blackwood Геннадий Курушини ряд экспертов из RRG.
Следует заметить, что пул экспертов был достаточно представительным: около 25% - это партнеры и генеральные директора компаний, 35% - руководители отделов и директора департаментов, а 40% аналитики, консультанты, оценщики.
«Однако далеко не все участники рынка, которые привлекались к экспертизе, оставили свой прогноз, - комментирует ситуацию с участниками Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Безусловно, одной из причин стало различие в методологиях, используемых в компаниях, отсутствие четких критериев оценки параметров. Тем не менее, некоторые специалисты отказались из-за опасения ошибиться и даже просто по причине «отсутствия времени».
По итогам собранных мнений был подготовлен единый прогноз динамики состояния рынка в течение двух лет – до конца 2013 года.
В ближайшие два года, по консолидированному мнению игроков, цены на все виды коммерческой недвижимости вырастут: этот рост в различных сегментах составит от 8 до 14%.
Более всего, считают эксперты, подорожает аренда торговых площадей в целом и офисов в пределах Садового Кольца: рост ставок в течение двух лет должен составить 14%. Чуть менее – на 13% - увеличатся ставки на «центровые» объекты street-retail. А если говорить про офисный сегмент в целом по Москве, то рост ставок составит 11%.
На рынке купли-продажи цены вырастут несколько меньше, чем на рынке аренды. Но и там, по мнению экспертов, максимальное подорожание можно ожидать в сегментах торговой недвижимости и street-retail в пределах Садового Кольца – по 10%. Что касается офисной недвижимости, то ее средневзвешенная цена в среднем вырастет на 8%, причем как в центре, так и в периферийной части.
Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников считает полученные результаты вполне предсказуемыми, как по динамике роста (практически все эксперты оказались весьма умеренно оптимистичны), так и по «рейтингу» сегментов. «Торговая недвижимость в целом и так называемый «топовый» street-retail в особенности – наиболее ликвидные сегменты,- поясняет он. – Для ритейлеров торговая площадь является «средством производства» и будет востребована до тех пор, пока существует сам бизнес ритейлера. Что же касается объектов street-retail, расположенных в основных торговых коридорах, то они не зря называются «голубыми фишками» коммерческой недвижимости: это наиболее привлекательные помещения для инвесторов и арендаторов, которые помимо основной «функции» могут стать и эффективным рекламоносителем.» Офисная же недвижимость до сих пор не восстановилась окончательно после кризиса, в этом сегменте до сих пор велик разрыв между успешными и не очень удачными проектами и в ставках, и в заполняемости.
Помимо рынка коммерческой недвижимости, эксперты составили прогноз динамики цен на жилье эконом-класса, в целом – на первичном и вторичном рынке. По мнению специалистов серьезных «скачков» там не предвидится. Предполагаемое подорожание жилья должно «уложиться» в пределы инфляции: за два года прогнозный рост стоимости квадратного метра составит 11%.Было также высказано предположение по стоимости нефти и о валютных котировках.
Конечно, данный прогноз – лишь экспертное мнение игроков рынка, которое основано на сегодняшних тенденциях и наблюдениях, а также конъюнктурном прогнозировании трендов. И, конечно, он не учитывает вероятные макроэкономические изменения, новые законодательные инициативы (в том числе и в области налогообложения), другие аспекты, способные серьезно изменить данный сценарий развития событий. Что будет в действительности – как говорится, «поживем – увидим». А первый сравнительный анализ прогноза и реальных цен по итогам первого квартала текущего года, а также и рейтинг тех экспертов, кто сделал самый точный прогноз выйдет уже совсем скоро, через неделю.
Основные данные консенсус-прогноза динамики цен на рынке коммерческой и жилой недвижимости до конца 2013 года.
|
Параметр |
4 кв. 2011 по данным RRG |
Прогноз |
Изменение, % |
|
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость , $/кв.м./год |
951 |
1080 |
14 |
|
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м./год |
754 |
858 |
14 |
|
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м./год |
1974 |
2233 |
13 |
|
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м./год |
519 |
576 |
11 |
|
Средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости эконом класса в Москве, $ |
4684 |
5180 |
11 |
|
Средневзвешенная цена 1 кв.м. торговой недвижимости, $ |
6376 |
7000 |
10 |
|
Средневзвешенная цена 1 кв.м. street-retail в пределах Садового Кольца, $ |
14524 |
15982 |
10 |
|
Средневзвешенная цена 1 кв.м. коммерческой недвижимости в Москве, $ |
4541 |
4952 |
9 |
|
Средневзвешенная цена 1 кв.м. офисной недвижимости, $ |
4968 |
5377 |
8 |
|
Средневзвешенная цена 1 кв.м. офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $ |
10278 |
11083 |
8 |
|
Курс рубль/доллар США |
31,07 |
31 |
0 |
|
Курс рубль/евро |
42,1 |
40 |
-5 |
|
Цена барелля нефти Brent, $ |
108,85 |
131 |
20 |
Подготовлено – группой компаний RRG
Первый проект консенсус-прогноза реализуется при поддержке информационных спонсоров:
Генеральный Аналитический партнер проекта – Irn.ru
Стратегический интернет-партнер – Bankir.ru
Интернет-партнеры:
ИА Финам.Инфо,
РБК-Недвижимость,
Arendator.ru,
Skladno.ru,
интернет-журнал Metrinfo.ru,
Ipocredit.ru
Информационные партнеры:
журнал «CRE»,
Realsearch.ru
