Американский фонд недвижимости Morgan Stanley Real Estate Fund VII договорился о покупке ТЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге за $1,1 миллиарда. Окончательно сделка будет завершена позднее в этом месяце. Приведет ли смена владельца к каким-либо изменениям в ТЦ, рассуждали наши эксперты.
Почему Meridian Capital решила продать ТЦ?
Александр Волошин, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
В данном проекте Meridian Capital выступил как классический девелопер. Компания построила объект, заполнила его арендаторами, стабилизировала и спустя год продала.
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН
С самого начала проект был достаточно сложным и рискованным, учитывая, что яма на этом месте существовала уже много лет. На мой взгляд, продажа готового объекта с такой доходностью западной компании достаточно успешное завершение проекта. Эта сделка позволит продавцу получить средства для реализации новых проектов.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
Ничего удивительного в том, что Meridian Capital решила продать ТРЦ «Галерея» нет. Это нормальный девелоперский цикл: построить объект, привлечь в объект арендаторов, стабилизировать работу ТЦ, достигнув максимальных показателей, и продать его на «пике». Вырученные деньги девелопер, как правило, вкладывает в другой проект, что, скорее всего, и будет делать Meridian Capital.
Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg
Meridian Capital действовала можно сказать по «классической» схеме, включающей строительство, запуск проекта и последующую реализацию.
Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге
В настоящее время наиболее привлекательным с точки зрения инвестиции является торговая недвижимость. Безусловно, у западных фондов есть интерес к объектам класса «А», которые являются наименее рискованными и приносят высокий по западным меркам доход.
Насколько оправдана предложенная цена с точки зрения рынка?
Александр Волошин
Годовой доход ТРК Галерея можно оценить в 90 млн. долларов в год при 100% заполненности комплекса, исходя из средней ставки аренды 1000 долларов за кв. м в год. Высокий уровень средней арендной ставки обусловлен отсутствием крупных якорных арендаторов, за исключением операторов развлечений. Стоимость объекта рыночная и позволяет новым собственникам рассчитывать на доходность 8,5-9%.
Екатерина Марковец
При условии, что средняя арендная ставка в «Галерее» составляет порядка 100 дол. за кв. м в месяц, с учетом всех операционных расходов, среднегодовой доход ТРК находится на уровне около 7% годовых. Подобную сделку может себе позволить только западный инвестор, поскольку у него есть доступ к дешевым кредитным ресурсам. В то же время «Галерея» идеально подходит в качестве объекта для инвестиций, что в первую очередь обусловлено идеальным местоположением и качественной концепцией. Кроме того, заполняемость комплекса близка к 100%.
Денис Колокольников
Озвученная стоимость в 1,1 миллиард долларов адекватна сегодняшним реалиям рынка. Ведь ТРЦ «Галерея» - это знаковый проект, он один из лучших в России и, на мой взгляд, лучший в Санкт-Петербурге. При его появлении понесли убытки многие ТЦ, расположенные в зоне охвата, и даже сегмент стрит-ритейла на Невском проспекте не остался в стороне. ТРЦ «Галерея» - это «качественный» проект с хорошей концепцией в «вечном» месте и вследствие этого с хорошей стабильной доходностью.
Павел Пикалев
Насколько нам известно, первоначальная цена была снижена в ходе переговоров. Итоговая сумма в 1,1 млрд. долларов, несмотря на беспрецедентность для российского рынка недвижимости, оправдана для данного объекта - из-за его уникальности, размеров, общей успешности.
Илья Андреев
Точно не зная финансовую составляющую данного проекта, можно говорить только об общих экспертных оценках. Учитывая общую и арендопригодную площадь данного комплекса, а также возможные средние ставки, сумма, предложенная за ТРК «Галерея», выглядит вполне справедливой, особенно с точки зрения иностранных инвесторов, которые менее требовательны к уровню доходности.
Произойдут ли какие-либо изменения в ТЦ в связи со сменой владельца?
Александр Волошин
Скорее всего, смена собственника не приведет к изменениям самого объекта, так как на сегодняшний день ТРК Галерея относится к числу наиболее удачных проектов. ТРК Галерея это высококлассный объект институционального уровня. ТРК заполнен международными брендами, в том числе, впервые вышедшими на рынок Петербурга именно в этом комплексе. Еще одним неоспоримым преимуществом ТРК является его локация в самом центре города, на пересечении крупных торговых магистралей, в пешеходной доступности от станций метрополитена, рядом с Московским вокзалом.
Екатерина Марковец
Без комментариев
Денис Колокольников
Я не думаю, что новые владельцы ТРЦ «Галерея» будут что-то менять в столь успешном проекте. ТРЦ уже потеснил своих конкурентов, очень популярен среди покупателей и для получения хорошего дохода собственникам будет достаточно только поддерживать этот уровень.
Павел Пикалев
ТРЦ «Галерея» полностью заполнена арендаторами, имеет современную концепцию, мощную развлекательную составляющую (кинотеатр, боулинг), свои «фишки» (детский учебно-развлекательный центр, рестораны высокого ценового сегмента). Новому собственнику сегодня нет смысла что-либо менять. Тем не менее, тенденции на рынке торговых центров меняются стремительно, конкуренция высокая и Morgan Stanley будет внимательно следить за тем, чтобы своевременно корректировать концепцию объекта.
Илья Андреев
Без комментариев
Арендатор.ру от 19.01.2012 г.
