В кризисные времена владельцы коммерческой недвижимости всячески заманивали и удерживали арендаторов — и низкими ставками, и арендными каникулами, и прочими преференциями. Но как только на рынке жизнь стала налаживаться, собственники начали закручивать гайки.
По наблюдениям экспертов, период послаблений для арендаторов офисов, складов и особенноторговых помещений заканчивается. Основная причина в том, что в столице возобновляется активность по заключению сделок и снижается уровень вакантных площадей. В офисном сегменте, по данным компании RRG, он составляет не более 15%, а в качественных проектах в центре Москвы этот показатель еще ниже. Соответственно, выбор у арендаторов становится все меньше, и хозяева помещений чувствуют себя все более уверенно. «Первым подтверждением усиления позиций арендодателей можно считать резкое повышение запрашиваемой ставки в январе 2011 г. по сравнению с декабрем 2010 г. В среднем рост составил 10%», — констатирует Франсуа Нонненмашер, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.
«Сейчас, в посткризисный период, ситуация начала выравниваться. Рынок арендатора постепенно уходит, и ситуация приближается к балансу. Однако говорить о возвращении рынка собственника еще рано», — поясняет Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.
Центр окраине не товарищ
Но, конечно же, картина на рынке коммерческих помещений неоднородна, как неоднороден и сам рынок. Так, если на объекте много вакантных площадей, арендаторы по-прежнему диктуют собственнику свои условия. Как правило, владелец, прежде чем решиться на крайний шаг — снижение ставок, предлагает увеличенный срок арендных каникул, при заключении долгосрочного договора — минимальный уровень индексации, лояльные условия расторжения договоров, предоставление бесплатных машино-мест и т. д. Какой-то из этих факторов может оказаться решающим для арендатора, так что все эти меры, безусловно, регулируют отношения между сторонами. «Если говорить о преференциях, то они сохраняются со стороны собственников, чьи объекты не пользуются спросом, либо для помещений свободного назначения в спальных районах с низким пешеходным трафиком, где есть некая избыточность предложения, либо в офисном сегменте для некачественных объектов за пределами ТТК и некоторых современных офисных объектах, сдающихся в бетоне. Здесь еще есть шансы поторговаться либо получить арендные каникулы, зачет ремонта и т. п.», — свидетельствует Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».
А вот если объект сверхуспешный, качественный, на него высок спрос, арендаторам послаблений ждать не приходится. Особенно сильны позиции собственников в центре города. Здесь количество строящихся офисных комплексов существенно ограничено. Возводить новые здания запретил мэр. Это означает, что у арендаторов значительно сужается выбор помещений в центре города, и собственники это прекрасно осознают.
Франсуа Нонненмашер отмечает также увеличение спроса на коммерческие площади со стороны крупных российских компаний. «Это стало одной из наиболее значимых причин, оставивших мелких арендаторов в более слабой переговорной позиции, — говорит он. — За последние три месяца вышеперечисленные факторы серьезно изменили позиции арендодателей по отношению к их потенциальным клиентам».
Как же реагируют арендаторы на увеличивающееся давление владельцев площадей? «Каждый решает эту проблему, исходя их своей ситуации. Он либо соглашается с новыми условиями собственника, либо вынужден искать альтернативу, — рассказывает Д. Колокольников. — Здесь стоит взвесить все за и против. Во-первых, переезд — это хлопотное и затратное мероприятие. Во-вторых, уровень вакантных помещений уменьшается, и найти подходящие площади становится сложнее. Оценив все риски, арендатор решает, согласиться на новые условия или съехать». Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty, подтверждает, что такой ротации арендаторов, как в кризис, сейчас не происходит.
…Да и сегмент сегменту рознь
Нельзя не сказать и о том, что ситуация в разных сегментах сильно различается. Рынок восстанавливается неравномерно. Как отмечает Ю. Тараненко, быстрее всего это делает торговая недвижимость, и особенно стрит-ритейл, затем складская, а медленнее всех — офисная.
Недавние исследования инвестиционной привлекательности рынка торговых помещений в сегменте стрит-ритейла за 2008–2011 гг., проведенные компаний «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», показали, что на данный момент этот рынок находится в стадии роста. «Основные показатели достигли своих докризисных значений и имеют положительный вектор развития, — комментирует Ю. Тараненко. — Даже запрет парковки на Тверской улице не повлиял на стоимость помещений и ставки аренды. Проводимая политика городских властей, связанная с запретом строительства торговых объектов в пределах Третьего транспортного кольца, также будет способствовать дальнейшему повышению цен. Таким образом, предпосылки к остановке роста ценовых показателей отсутствуют».
Для качественных торговых центров ситуация схожа, там ставки приблизились к докризисным и даже появились листы ожидания для клиентов. Алексей Могила напомнил, что в кризис некоторые ТЦ стали переходить с фиксированной ставки на процент от оборота при расчетах с арендаторами. В то время посещаемость торговых точек снизилась, доходы арендаторов начали падать, и, чтобы не закрывать свои магазины или минимизировать убытки, они стали настойчиво предлагать это собственникам. Надо сказать, что не все владельцы ТЦ соглашались на такие условия. Как правило, сначала управляющие компании пытались выяснить, на самом ли деле оператор испытывает трудности: анализировали покупательские потоки и выручку. И лишь в тех случаях, когда у арендатора действительно падала выручка, соглашались на процент с оборота.
«Сейчас кардинального ухудшения обстановки для этих арендаторов не наступило, в кризис они все достаточно жестко закрепили свои льготы. Собственники сейчас, как правило, не заставляют их переходить обратно на фиксированную плату», — говорит А. Могила. Вероятно, с ростом экономической активности происходит и рост оборотов у магазинов, поэтому и пересмотра условий не требуется. Некоторые арендодатели даже и сейчас при заключении новых договоров соглашаются получать процент с оборота, так как зачастую для них это может быть более выгодно, чем фиксированная плата, объясняет А. Могила. «Мы считаем, что будущее — за арендной платой в виде процента с оборота, хотя фиксированный минимум в любом случае останется».
Ну а что происходит в складском сегменте? Часть проектов с началом кризиса девелоперы успели остановить, поэтому переизбытка площадей на рынке не возникло. В секторе качественных складов спрос и уровень вакантных помещений сегодня сопоставимы с докризисными. Полному выздоровлению сегмента способствует ряд крупных арендных сделок, произошедших в последнее время, считает Ю. Тараненко, таких как договор между фондом Raven Russia и торговой сетью X5 Retail Group по логистическому парку «Ногинск-Восточный» или между комплексом «PNK-Чехов» и «Монэкс Трейдинг», где компания взяла в аренду более 12 тыс. кв. м. Арендные ставки для комплексов класса А за МКАД, по данным «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», сложились на уровне 115–135 долл./кв. м (без НДС и эксплуатационных расходов).
Офисный сегмент ходит в аутсайдерах. В период бурного роста на рынке недвижимости, который продолжался до осени 2008 г., девелоперы немного перестарались со строительством дорогих офисов, которые пустовали все кризисные годы и только сейчас начали наконец заполняться — и, конечно, совсем не по тем ставкам, на которые рассчитывали их авторы. В последние два года пришлось достраивать и те здания, которые к моменту наступления кризиса уже начали возводить. К тому же, по мнению Ю. Тараненко, «общую картину в офисном секторе портят объекты класса В или бывшие административные здания класса С, особенно расположенные вне ТТК, где уровень вакантных площадей все еще достаточно высок».
Прогноз на завтра
Тем не менее даже у офисного рынка путь один — вперед и вверх. В отчете Colliers International говорится, что тенденция оживления московского офисного рынка является стабильной и при отсутствии макроэкономических катаклизмов будет нарастать в 2011 г. Это приведет к дальнейшему повышению ставок аренды, увеличению конкуренции арендаторов за офисные площади, а также плавному усилению переговорной позиции арендодателей и собственников зданий.
В сегменте стрит-ритейла А. Могила ожидает в конце этого года выход на докризисные показатели. Дефицит качественных помещений и активизация игроков приведут к новым ценовым рекордам. Согласен с этим и Ю. Тараненко: «Учитывая текущую ситуацию и тенденции развития, мы прогнозируем, что к концу 2011 г. рынок стрит-ритейла перерастет докризисные ставки и выйдет на уровень, когда инвестиционные сделки с 13-летней окупаемостью станут нормой, в то время как прочие секторы недвижимости только начнут приближаться к докризисным значениям».
В целом же, как отметили эксперты, условия на рынке вновь начинают диктовать собственники, у арендаторов пространства для маневров немного. «Таким образом, те из них, кто успели заключить договоры на льготных условиях в 2009 г. еще на один-полтора года (в тот период договоры заключались в среднем на три года), будут находиться в привилегированном положении, потому что нигде таких условий уже нет. В случае перезаключения арендных договоров арендные ставки изменятся», — комментирует Ю. Тараненко.
А вот Д. Колокольников несколько иного мнения. «Дело в том, что в докризисный период ставки были завышены и необъективны, сказывался тренд быстрорастущего рынка, — объясняет эксперт. — В кризис они упали на 50–60%, за посткризисный период отыграли около 20–30% от нижней границы». И вообще, в прогнозах эксперт осторожнее своих коллег: «Думаю, что в ближайшие два года рост ставок не превысит 10–20%. В любом случае пиковых значений они определенно не достигнут».
Ирина Богатырева,
Недвижимость и Цены от 18 июля 2011 года
