Сегодня в регионах, граничащих с Московской областью, все чаще стали открывать крупные торгово-развлекательные центры. Причем не менее половины представленных здесь арендаторов — федеральные и зарубежные сетевые компании. Почему?
Теперь и сами с усами
И в брежневские времена, и в реалиях перестройки, и уже в российский период Москва была и остается центром торгового и покупательского притяжения. Достаточно вспомнить «колбасные» электрички, на которых жители Тулы, Рязани, Владимира, Ярославля и других соседствующих с Подмосковьем областей каждые выходные приезжали в столицу и мешками закупали продукты и товары повседневного потребления. Да что там соседи! Из Саратова ехали, из Воронежа, Волгограда, Пскова, Великого и Нижнего Новгорода! Так продолжалось почти до нулевых годов, пока в провинциях постепенно не стали появляться свои торговые (ТЦ) и торгово-развлекательные центры (ТРЦ), заполненные продуктами на любой вкус и товарами самого разного назначения. Хотя, объективно говоря, тенденция отовариваться в Белокаменной в прошлое не канула. Ведь многие тверчане, ярославцы, калужане и жители других областей, которые каждый день или вахтовым методом работают в столице, по-прежнему предпочитают закупать продукты и товары в Москве, где все-таки и ассортимент шире, и качество выше.
«Относительно крупные современные ТЦ теперь есть во многих областных столицах, граничащих с Московским регионом, — соглашается Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — В той же Рязани, где проживают более полумиллиона человек, их несколько. Функционируют супер- и мегамаркеты в Калуге, Туле, Ярославле. И это, надо заметить, веха не сегодняшнего дня. Наступление сетевого и крупного торгового бизнеса на провинциальные столицы началось еще в докризисные времена. Мало того, в 2007–2009 гг. оборот московской торговли за счет провинциальных покупателей заметно сократился, зато резко увеличился в городах Центрального федерального округа».
Все предельно ясно. Во-первых, самим жителям соседних с Подмосковьем регионов стало накладно кататься в столицу, а во-вторых, девелоперы, ранее развивавшие свой бизнес в городах-миллионниках, вдруг, словно сговорившись, разом двинулись в «патриархальную» Россию. В отличие от Москвы, где под застройку практически не осталось крупных площадей, а конкуренция стала просто запредельной, в регионах есть где развернуться. Да и инвесторам строительная деятельность здесь пришлась по нраву — и проще, и дешевле.
«Самые крупные региональные объекты, можно сказать, в массовом порядке открывали в период 2003–2005 гг., — уточняет Валентина Антипова, директор по развитию NAI Becar. — Необходимо отметить также, что по уровню обеспеченности торговыми площадями на душу населения Москва вовсе не возглавляет рейтинг. Кому-то покажется странным, но первые места делят между собой Воронеж, Казань, Самара, Новосибирск, где сегодня площадки в крупных ТЦ заполнены на все 100%, а новые арендаторы по несколько месяцев ожидают своей очереди, чтобы вселиться в качественный супермаркет». И в самом деле, в столице на тысячу жителей приходится лишь по 230 кв. м качественных торговых площадей. В перечисленных выше городах таких площадей на 10–15% больше.
«Доходность столичного ТРЦ, — делится и другими статистическими данными Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty, — сегодня не превышает 14–16% в год. И конечно же, 30%-ной докризисной мегаприбыли ни собственнику, ни арендаторам ожидать не приходится. К тому же на доходность ТРЦ в Москве существенное влияние оказывают непомерная дороговизна земельных участков и совсем немаленькие суммы, которые девелоперам приходится выкладывать в ходе согласования проектной документации». Несложно сделать вывод, что для инвестора довольно часто теперь размещение торгового объекта в регионе становится выгодным с точки зрения не только экономии средств, но и низкой конкуренции. Зачастую ТЦ с крупным и известным якорем становятся на длительное время единственным монополистом.
Места хватит всем
Безусловно, с точки зрения логистики сетевым компаниям, которые на протяжении последних 10–15 лет активно развивались в Москве, гораздо проще открывать свои точки в близлежащих областях. От качественных складов, расположенных в 10–30 км за МКАД, два-три часа езды по скоростным трассам, например Новорижской, Калужской, Минской или Киевской. Мало того, к счастью местных собственников, складские комплексы на длительное время арендуют и непосредственно в регионах.
В то же время с открытием новых ТЦ и ТРЦ бурное развитие получили и местные торговые компании, давно адаптировавшиеся и отлично разбирающиеся в городских и областных рынках. Пусть пока нетвердой поступью, но все же шагают в регионы и иностранные компании. И, что особо интересно, несколько крупных международных сетей, таких как Castorama, Coffee Shop, начали свое развитие не с Москвы, а региональных центров.
По мнению В. Антиповой, западники идут в регионы, потому что в Москве высокая конкуренция. Впрочем, далеко не все иностранцы, осевшие в столичном регионе, рвутся за его пределы. Например, универмаги типа «Стокманн» и H&M пока не особо торопятся в российскую глубинку. И их, и других иностранцев пугают низкие зарплаты местного населения, что и препятствует более агрессивному развитию. Хотя, как утверждает Д. Колокольников, опытные компании, прежде чем перебраться в провинцию, тщательно исследуют не только потенциал проекта, но и его долгосрочную перспективу. Ведь в благополучных, активно развивающихся регионах те же самые зарплаты постоянно увеличиваются.
Что касается видов торговой деятельности, то наибольшую активность в провинциях, граничащих с Подмосковьем, проявляют продуктовые ритейлеры, сети по продаже бытовой техники и электроники, недорогой одежды и обуви, спортивных товаров. Компания «Ташир» построила свой ТЦ и прочно обосновалась в Калуге, «Столица» — в Туле. Среди лидеров также такие бренды, как «Эльдорадо», «Спортмастер», Х5 Retail Group. Кстати, последняя компания весной провела успешную сделку, выкупив и в Москве, и в регионах магазины «Копеечка». Надо думать, что в скором времени они поменяют название, и большинство из них станет «Пятерочками».
Впрочем, как считает А. Могила, если ТЦ функционирует по грамотно разработанной концепции, то он может быть успешен независимо от региона. Показательный пример — Воронеж, который находится на расстоянии 1,5 тыс. км от границы Подмосковья. В городе почти одновременно открылось сразу три огромных ТЦ площадью более 100 тыс. кв. м — «Гранд», «Галерея Чижова» и «Максимир», которые в короткий срок были заполнены арендаторами. Так что успешность работы ТЦ определяет не дислокация его в столице или непосредственной близости от нее, а правильно выбранная концепция крупного торгового объекта, его грамотное расположение, покупательская способность местного населения и специфика клиентского спроса на определенные товары и услуги.
Якорная карусель
В зависимости от размера объекта якорный состав региональных арендаторов может вообще никоим образом не отличаться от крупного московского ТЦ. Например, в воронежском «Гранде» площади заняли довольно известные и крупные сетевые ритейлеры — «Ашан», «Леруа Мерлен», «Декатлон». Не каждый столичный ТРЦ сможет похвастаться такой начинкой.
Конечно, компании, только начинающие свое развитие, постараются подыскать себе местечко в столице. Зато для федеральных сетей, достаточно уверенно чувствующих себя на российском рынке, разницы между регионами и Москвой практически нет. Так, без особой опаски бросили якорь в регионах известные федеральные сети — продуктовые гипермаркеты «Карусель» и «Радуга» (новый формат «Ашана»).
«Главные якоря в провинциальных ТРЦ, — делится информацией Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company, — в основном представлены федеральными сетями. Да и основной пул арендаторов сложился в пропорции 50:50 — половину площадей в торговых комплексах занимают федералы и иностранцы, другую половину — представители местных сетевых компаний». Формирование качественного пула якорных арендаторов в региональных ТЦ возможно пока только в нижнем и среднем ценовом сегментах. Дорогие бутики и салоны особым спросом не пользуются. И это прекрасно понимают представители как местных, так и федеральных сетей. В результате помещения торговых комплексов наполняются магазинами электронной и бытовой техники, цены на которую иногда корректируют с понижением (сезонные скидки, рекламные акции), недорогой одежды и обуви как для детей, так и для взрослых и, естественно, продуктов питания как импортного, так и местного производства.
Надо добавить, что региональные ТЦ не лишены общественных и развлекательных зон, которые также не без удовольствия посещают местные жители, пользуясь игровыми автоматами, фуд-кортами, кинозалами.
Сергей Романов,
Недвижимость и Цены от 4 июля 2011 года
