Проект зданий «Хрустальные башни» рядом со станцией метро Улица 1905 года» в Москве, должен был стать офисным комплексом, а станет апартаментами. Всплеск интереса к преобразованию офисов в такой формат начался в столице с проекта «Москва-сити».
В январе 2010 года компания Coalco Development передала Сбербанку в счет погашения долга половину своего проекта «Хрустальные башни». Комплекс состоит из двух высотных 38-этажных зданий и исторического здания хлебозавода, в котором после проведения масштабных реставрационных работ будут размещены музей пекарного дела, булочная-пекарня, кафетерий, магазин по продаже хлебобулочных изделий и другие объекты торговой инфраструктуры. Площадь данного объекта около 170 000 кв. м., также предусмотрены многоуровневый подземный паркинг, разнообразные сервисные и торговые помещения, которые создадут комфорт для арендаторов и их посетителей.
«Хрустальные башни», как офисный центр увеличивал бы нагрузку на транспортную инфраструктуру. Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, считает, что изменение его функционального назначения с этой точки зрения оправдано. «Учитывая, что качественного жилья в Москве строится мало, спрос на него высок. Соответственно, ликвидность апартаментов при хорошей локации и адекватных ценах также будет высока. Особенно это касается деловых районов, где жилья мало. В некоторых случаях изменение назначения офисного здания под апартаменты можно назвать даже более удачной моделью. Апартаменты – «короткий» инвестпроект, имеющий небольшие сроки окупаемости. Офисы в этом смысле проигрывают этому формату коммерческой недвижимости», - отмечает Колокольников.
Проект на базе хлебзавода хороший пример сложностей при перепрофилировании объектов. Александр Подусков, директор по продажам KR Properties,говорит, что нужно очень хорошо подумать, перед тем как резко менять назначение с офисного на апартаменты. «Оптимальный вариант разумного компромисса - это все-таки многофункциональные комплексы, где есть и пекарня, и музей хлеба, и торговые площади, и офисы в разумных объемах и апартаменты с хорошими видами и отель. Вопрос правильного соотношения объемов - это вопрос профессиональности девелопера. Перспективы у направления есть, главное опять не переборщить с типовыми проектами, похожими друг на друга, как до этого выпускались офисные проекты, один похожий на другого», - считает эксперт.
Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, отмечает, что развитие данного направления происходит в рамках запретов властей, которая вынуждает застройщиков прибегать к реконцепции объектов, и для объектов, расположенных в ЦАО, это будет, возможно, единственным вариантом реализации. «Выгода девелоперов от преобразования офисных и гостиничных проектов в апартаменты зависит от ситуации на объекте и причин такого шага. В кризис многие девелоперы вынуждены были пересмотреть концепцию объекта. Для реконценции необходимо изменение вида разрешенного использования участка, переделка всей проектной документации, а также повторное прохождение всех процедур согласования. Все это займет не менее полутора лет. Адаптировать офисы к жилью, если девелопер уже вышел на площадку и начал строительство, практически невозможно», - рассказывает Максим Жуликов.
Понятие «апартаменты» относительно новое для российского рынка недвижимости. По мнению Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки компании Praedium Oncor International, в последнее время на рынке стали активно анонсироваться проекты комплексов апартаментов, также появилась тенденция увеличения доли перепрофилирования производственных, офисных объектов в функцию апартаментов по сравнению с новым строительством. «Реализация апартаментов может оказаться достаточно привлекательной для девелопера по сравнению с альтернативными сегментами. С другой стороны, существует ряд сложностей при реализации, в том числе и рыночные риски: на рынке отмечен высокий уровень будущей конкуренции в сегменте апартаментов на продажу, до сих пор не урегулирована градостроительная политика в отношении сегмента апартаментов», - поясняет эксперт.
Государственный стандарт расшифровывает понятие, которое ассоциируется с жизнью на французских курортах, таким образом, что апартаменты – это объект нежилой недвижимости, подразумевающий площадь от 40 кв. м. с несколькими помещениями, кухней и санузлом, который предназначен для временного проживания, т.е. получить прописку в апартаментах нельзя. Средняя стоимость в такой «квартире» около $9000 за кв.м. «С учетом ограниченного предложения и высокого спроса на жилую недвижимость в пределах ЦАО, проекты бизнес-класса могут иметь определенные перспективы. Рыночное позиционирование и ценообразование в таких объектах должно быть построено так, чтобы сгладить в глазах потребителя имеющиеся минусы (отсутствие прописки, высокие эксплуатационные расходы, неразвитая инфраструктура)», - считает Дмитрий Волков.
Эльвира Шанин,
Арендатор.ру от 06.06.2011 г.
