Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1, офис 319
На главную Карта сайта Подписаться

Недвижимость выходит из равновесия

18.04.2011

Волна посткризисного восстановительного спроса усилилась после заявлений столичных чиновников о запрете строительства офисов и торговых центров в центральных районах Москвы. Если игроки офисного рынка пока отреагировали на подобные высказывания сдержанно, то в сегменте торговой недвижимости (особенно в стрит-ритейле) начался рост цен. В отдельных районах города наметился дефицит предложения торговых помещений.

Плоды запретов

В начале года мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что в столице нужно строить гостиницы, апартаменты и жилье, а не торговые центры. И добавил, что внутри Садового кольца строительство ТРЦ и офисов будет ограничено. Спустя некоторое время мэрия решила судьбу масштабного московского долгостроя на площади Тверской заставы, напротив Белорусского вокзала. С 2008 года израильский девелопер безуспешно пытался возвести там крупный торговый центр. «Мы договорились с инвестором, что выкупаем эту стройку. Никаких торговых центров там уже не будет, там будут подземные переходы и парковочные места», — заявил Собянин.

Арендаторы и покупатели отреагировали на действия чиновников незамедлительно. Запретительная риторика спровоцировала всплеск спроса, прежде всего на объекты стрит-ритейла (торговые помещения на основных магистралях). Банки, аптеки, операторы общепита, сотовые компании, клубы занялись активным поиском недвижимости. Собственники торговых площадей оказались не лыком шиты и подняли арендные ставки примерно на треть по сравнению с концом 2010 года. Сегодня они составляют в среднем от 1,5 до 7 тыс. долларов за квадратный метр в год в зависимости от местоположения объекта. На главной торговой улице Москвы — Тверской — ставки взлетели на докризисный уровень: 8–9 тыс. долларов за квадратный метр в год (в середине 2010-го они не превышали 5 тыс. долларов).

По словам директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, возросла активность инвесторов. Средние цены продажи помещений формата стрит-ритейл на рынке торговой недвижимости Москвы составляют 13–15 тыс. долларов за метр. По данным компании Astera, в стрит-ритейле по сравнению с 2010 годом на 70% увеличилось количество запросов на покупку. Клиентов интересуют помещения, которые окупятся за 7–10 лет.

Неудачники теряют клиентов

Зафиксирован и рост спроса на площади, расположенные в крупных торгово-развлекательных центрах. Но рост цен здесь пока не так заметен. «При аренде площадей в торговых центрах, как правило, заключаются долгосрочные договоры, предусматривающие ежегодную индексацию арендной ставки. Сейчас, например, ключевые арендаторы подписывают договоры на срок от пяти лет. Ставки в торговых центрах остались на прежнем уровне. Арендная ставка для якорных арендаторов на конец первого квартала 2011 года составляет 110–320 долларов за квадратный метр в год, для торговой галереи — 500–1000 долларов, для развлекательной зоны — 120–200 долларов. В торговых центрах, которые пользуются повышенным спросом и имеют “лист ожидания”, арендные ставки могут достигать 4,5 тысячи долларов за квадратный метр в год», — говорит Алексей Могила.

В отличие от стрит-ритейла ценовую динамику в сегменте ТРЦ сдерживает внушительный объем предложения. По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в прошлом году в Москве возведено десять торговых центров полезной площадью 380 тыс. кв. м. «На 2011 год также запланирован ввод большого объема торговых площадей в торговых центрах, совокупная площадь которых составит около 500 тысяч квадратных метров», — говорит гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.

Новые торговые центры открываются заполненными на 70%. Повышенным спросом пользуются ТРЦ со сформировавшейся или предсказуемой зоной охвата — в них уровень свободных площадей минимален. В 2010 году, по данным Watcom Data Consulting, было зафиксировано снижение числа посетителей торговых центров почти на 12%. Аналитики объясняют общую отрицательную динамику перераспределением покупательских потоков: посещаемость мегамоллов, наоборот, растет. Теряют клиентов торговые центры с неудачной ассортиментной матрицей, неудобным местоположением.

К числу перспективных форматов эксперты относят экономичные ритейл-парки, аутлет-центры, центры районного масштаба. «В Москве особенно не хватает качественных торговых площадей в западном и северо-западном направлениях (Кунцево, Строгино, Хорошево-Мневники). Локальных проектов, которые реализованы в новых жилых массивах — Митине, Бутове, Солнцеве, — недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Нет качественных объектов в районе Парка культуры и Лужников», — говорит директор департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская. По словам Дениса Колокольникова, торговые площади распределены по территории столицы неравномерно. Так, в некоторых кластерах на юге и юго-востоке Москвы нет ни одного концептуального объекта. При этом существуют районы с избытком торговой недвижимости — Давыдково, Свиблово, Южное Тушино, Марьина Роща, Киевский, Арбат.

Трансформация офисного рынка

Позитивные конъюнктурные сдвиги заметны на рынке офисов, однако активность арендаторов в этом сегменте заметно ниже, чем в торговой недвижимости.

По данным риэлтерской компании «Новое качество», по сравнению с концом прошлого года в структуре спроса на офисные блоки выросла доля средних по площади офисов (от 250 до 500 кв. м), тогда как доля небольших помещений продолжает сокращаться. Косвенно это может свидетельствовать о том, что арендаторы начинают наращивать масштабы бизнеса и арендуют большие площади, чтобы обеспечить более или менее комфортное размещение увеличивающегося штата сотрудников. Однако спрос на помещения площадью более 1 тыс. кв. м пока остается вялым.

Колебания арендных ставок незначительны. По сравнению с рынком торговой недвижимости в офисном сегменте высок объем вакантных площадей: свободно 14–15% — 1,4 млн кв. м из 10,3 млн. (Для сравнения: в 2008 году объем вакансий оценивался в 4% — 270 тыс. кв. м.) Это сдерживает рост цен. Ставки если и растут, то преимущественно в высококачественных зданиях, расположенных в центре Москвы. Начальник управления офисной недвижимости компании «Система-Галс» Александра Нестеренко полагает, что до конца года аренда может подорожать на 15%. Впрочем, многое будет зависеть от объемов ввода новых офисных комплексов — пока они весьма высоки. В феврале было сдано в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м качественных офисных помещений. Половину этого объема составляют площади класса А. По данным компании RRG, предложение офисной недвижимости в феврале выросло на 32%, сильнее всего рост был заметен за пределами центра. В 2011 году ожидается ввод порядка 800 тыс. кв. м офисных площадей. Многие собственники офисных зданий не очень верят в перспективы быстрого восстановления рынка, поэтому растет число проектов, переформатированных из офисных в жилые. Нередко апартаментами замещаются офисные блоки в административных зданиях советской постройки. «Наша компания первой на рынке стала заниматься переформатированием старых административных офисных зданий в апартаменты бизнес-класса. Опыт работы с этим форматом показал востребованность апартаментов небольшой площади — от 30 до 120 квадратных метров, среднего ценового диапазона», — говорит гендиректор компании KR Properties Сергей Калинин.

Инвестиции утекли в торговлю

Что касается инвестиционной активности, то, по данным Praedium ONCOR International, на офисный сегмент в первом квартале пришлось менее трети совокупного объема инвестиций. «Если в течение последних полутора лет главные капиталовложения осуществлялись в сегменте офисной недвижимости, то в первом квартале текущего года большая часть инвестиций пришлась на недвижимость торговую», — констатируют аналитики. При этом около 80% капитала, вложенного в офисную недвижимость в прошлом году, — российского происхождения.

Западные инвесторы не спешат в Москву — как из-за конъюнктурных рисков, так и по причине нестабильности на международных финансовых рынках. Согласно данным инвестиционного отчета компании CB Richard Ellis (CBRE), европейский рынок кредитования недвижимости сокращается. Объемы кредитования ограничены из-за ужесточения норм резервирования: увеличен объем капитала, который банки обязаны держать на балансе. «Учитывая огромный долг по рефинансированию в Европе, превышающий 500 миллиардов евро, в ближайшие три года вряд ли можно ожидать всплеска новой кредиторской активности. Поскольку процентные ставки увеличатся, мы ожидаем, что европейские кредиторы в 2011 году станут еще более избирательными», — полагает глава отдела кредитного консалтинга в странах Европы, Ближнего Востока и Африки компании CBRE Real Estate Finance Натале Джостра.

По мнению экспертов, ограничения размера выдаваемых кредитов и вступление в силу новой модели регулирования банковского и финансового рынков «Базель III» в еврозоне в будущем негативно отразятся на объемах иностранного финансирования в России: доступ к нему получат только высококлассные проекты.

Илья Ступин,

журнал "Эксперт" от 18.04.2011

RRG, Россия, Москва,
ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1,
БЦ Омега Плаза, офис 319
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2021.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты