Застроились под завязку

На столичном рынке офисной недвижимости наблюдается всплеск отложенного спроса со стороны компаний с госучастием. Однако это не решит проблемы избыточного предложения площадей на рынке

Вэто трудно поверить, ноМосква обогнала Дубай пообъемам строительства офисных площадей. Поданным исследования, подготовленного компанией Colliers International, общая площадь бизнес-центров, которые находятся вразных стадиях строительства, составляет порядка 2,8 млн кв. м. ВДубае возводится 2,6 млн кв. мофисов. Авмировом финансовом центре Лондоне ивовсе строится неболее 350тыс. кв. м.

Такая статистика крайне нервирует игроков столичного офисного рынка. Несмотря наточто количество сделок наэтом рынке впоследнее время заметно возросло, огромный навес строящихся площадей опирается накрайне нестабильный отложенный спрос, который влюбой момент может исчезнуть.

Заморозились изатоварились

Чтобы оценить масштабы бедствия, сравним два ключевых показателя: объем поглощения офисных площадей иобъем нового строительства.

Объем купленных иарендованных офисных площадей достиг докризисных максимумов. Пооценкам консалтинговых компаний, вэтом году будет поглощено около 0,8–1 млн кв. мкачественных офисов. Примерно столько жеежегодно сдавалось ипродавалось докризиса.

Несмотря нарекордное поглощение объем предложения офисов превышает спрос. Это уникальная для московского рынка ситуация. Сегодня свободно около 1,8 млн кв. мофисов. Изних примерно 1,2 млн кв. м—встроящихся комплексах. При этом, пооценкам Cushman & Wakefield, контрактами охвачено неболее 5% площадей встроящихся зданиях.

Периодически нарынок выбрасываются новые проекты. Сначала года введено вэксплуатацию 650тыс. кв. мофисов. Кдекабрю будет сдано еще около 400тыс. «квадратов» (втом числе бизнес-центры «Саммит», «Вивальди Плаза», «Империал Хауз», «Башня Империя», Diamond Hall, «Легенда Цветного» идр.).

Еще около 1млн кв. мвременно находится вне рынка —это объемы взамороженных стройках. Особенно высока ихконцентрация вМоскве-Сити (недостроены комплексы «Федерация», «Миракс Плаза», «Евразия» —аэто сотни тысяч квадратных метров). Пооценкам компании Knight Frank, всего около трех десятков крупных проектов вклассе Азаморожены наранних стадиях строительства.

Для пущей наглядности сравним текущие объемы предложения саналогичными показателями докризисного 2007года. Сейчас вакантно около 290тыс. кв. мвклассе Аипорядка 1,6 млн кв. мвклассе В, тогда как в2007году объем предложения офисов класса Анепревышал 12тыс. кв. м, авклассе Вэкспонировалась 281тыс. кв. м. Тоесть текущий объем предложения офисов класса АиВпревышает докризисные показатели в24и5раз соответственно.

Риэлтеры заявляют, что впоследнее время доля вакантных площадей снижается. Однако этот показатель невсегда отражает конъюнктурные сдвиги изачастую искажается особенностями статистического учета. «Сейчас многие девелоперы стараются офисы продавать. Есть хорошие предложения —по3–4 тысячи долларов заквадратный метр. Как только площади проданы, они автоматически вылетают срынка. Поэтому объем предложений может уменьшаться именно после таких транзакций. Нопозже новый собственник может вернуть эти площади или ихчасть нарынок», —поясняет один изэкспертов.

АиВсидели натрубе

Увидеть вектор развития рынка позволяет структура спроса. В2009году большинство сделок наофисном рынке было связано спродлением договоров аренды ипересмотром условий контрактов. Это была первая волна спроса.

Внынешнем году картина изменилась. Нарынок вышла другая группа игроков: крупные российские корпорации (газовые, нефтяные, металлургические), атакже банки икомпании сгосучастием.

Докризиса многие российские инвесторы иарендаторы немогли конкурировать сзападными игроками, которые имели фондирование западных банков. Вкризис иностранцы ушли, спрос упал, цены обвалились. Сконца прошлого года нарынке стали появляться привлекательные предложения отсобственников, которым срочно потребовались деньги. Нефтяники, банкиры, энергетики, металлурги поспешили воспользоваться благоприятной конъюнктурой. Тем самым они запустили вторую волну спроса.

Вот лишь несколько характерных для этого периода сделок. Вэтом году ТНК-BP арендовала 37тыс. кв. мвNordstar Tower. Компания «Энегел ОГК-5» заняла почти 5тыс. кв. мвбизнес-центре «Павловский». Металлургический холдинг «Евраз Групп» купил бизнес-парк за160млн долларов. Ведутся переговоры опродаже «Транснефти» бизнес-центра «Альфа Арбат Центр». Аффилированная сРЖД управляющая компания «РВМ Капитал» купила два здания бизнес-центра «Домников». Приобрели офисы «Норникель» иСОГАЗ, «Транснефть» рассматривает варианты. «Умногих таких сделок экономика несколько иная, чем уклассических инвестиционных покупок. Иногда непонятно —кто купил, для кого, зачем, зачастую явно преобладает имиджевая составляющая. Компания “Русгидро” сидела натретьей линии домов наулице Наметкина, анедавно купила здание наМалой Дмитровке напротив «Ленкома», заплатив заобъект примерно 90миллионов долларов», —замечает один изконсультантов.

Повышенная активность этого круга игроков привела кповышению цен. Впрочем, они по-прежнему ниже докризисных. Сегодня снять офис класса АвМоскве можно примерно по680долларов заквадратный метр вгод (впрошлом году —около 500долларов, докризиса— 1–1,1 тыс. долларов), аофис класса Впо 430долларов заметр вгод (впрошлом году —около 300долларов, докризиса— 700–800 долларов). Поданным компании Praedium Oncor International, диапазон цен, покоторым офисные объекты выставлены напродажу, составляет от3–5,5 тыс. долларов за«квадрат» запределами Садового кольца до5,5–7,5 тыс. долларов заметр вцентре города.

Очевидно, что спрос состороны нефтяных игоскомпаний небезграничен ирано или поздно будет исчерпан. Предположительно новую, третью, волну спроса могли бызапустить крупные международные компании, многие изкоторых планируют расширять московские офисы. Поданным Cushman & Wakefield, Москва вошла вчисло приоритетных для развития европейских городов. Если в2009году 35компаний планировали расширять свою деятельность, открыть офис вМоскве, товэтом году количество желающих выросло до47компаний. Однако пока никто изэкспертов невсостоянии даже приблизительно оценить потенциальный объем спроса состороны международных игроков, атакже скорость их проникновения нароссийский рынок.

Размазанные стройки

Таким образом, главной интригой офисного рынка наближайшие два-три года остается интенсивность ввода новых площадей искорость ихпоглощения. При этом, помнению некоторых экспертов, объемы реальных строек, обеспеченных финансированием, гораздо скромнее заявленных.

«Более двух миллионов квадратных метров недостроя —это очень пугающая цифра. Как-то слабо внее верится. Получается, что около четырех миллиардов долларов сейчас крутится наофисном рынке. Понятно, что этот бюджет размазан натри года, новсе равно это слишком много. Рынок кредитования мертвый. Крупные российские банки только-только начинают выписывать кредиты компаниям. Иностранных денег нарынке нет вообще. Ядумаю, что если исключить замороженные объекты, тореальные объемы офисного строительства, обеспеченного финансированием, как минимум вдва раза меньше»,— полагает один изэкспертов.

При этом новых инвестиционных идей нарынке почти нет. Пословам директора департамента инвестиций ипродаж Knight Frank Евгения Семенова, напрошедшей недавно вМюнхене выставке «Экспо Реал» настендах российских компаний небыло новых проектов. «Более того, из-за смены городской администрации инвестиционные процессы могут притормозиться: покрайней мере, дотех пор, пока вокруг нового мэра невозникнет новая команда», —замечает ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny LaneRealty Максим Жуликов.

Пословам игроков, сегодня рынок слабо реагирует надисбалансы вструктуре спроса ипредложения. Падение ставок незафиксировано. Авот ценовой разрыв между качественными зданиями вцентре инедостроем увеличивается. Срынка вымываются наиболее ликвидные идоступные поцене предложения всданных комплексах либо взданиях высокой степени готовности. Сегодня вцентре Москвы сложно найти свободное помещение площадью от1тыс. кв. мпоадекватной цене, тогда как впрошлом году такой недвижимости было визбытке. Поданным компании RRG, вцентре Москвы предложение офисов варенду всентябре сократилось примерно на10% посравнению савгустом ина22% посравнению спрошлым годом.

Теоретически альтернативой размещению вцентре для тех жеиностранцев могли быстать строящиеся офисы

вМоскве-Сити. Однако риэлтеры настроены пессимистически: сдавать эту недвижимость потекущим рыночным ставкам крайне проблематично. «Транспортный коллапс, вялотекущие стройки, отсутствие парковок —эти три фактора определяют мое отношение кСити. Туда согнали, как вконцлагерь, структуры одного крупного госбанка. Они займут большой объем площадей вбашнях, вообще необеспеченных парковками. Белые воротнички вряд либудут наработу наметро ездить, поэтому транспортный коллапс там будет неизбежно усиливаться. Сейчас клиенты, конечно, спрашивают офисы вСити. Яим рекомендую для начала туда съездить утром или вечером, чтобы прочувствовать атмосферу», —резюмирует один изнаших собеседников. Помере обострения конкуренции наофисном рынке собственники неликвидных бизнес-центров почти наверняка будут вынуждены скорректировать цены, чтобы вообще неостаться уразбитого корыта.

Илья Ступин,
журнал "Эксперт" от 25.10.2010 г.