Лето засушило цены

Арендаторы московской коммерческой недвижимости стойко пережили все катаклизмы этого лета. Спрос остается стабильным, как, впрочем, и цены.

«Ни аномальная жара, ни смог не оказали сколь-нибудь значимого влияния на сделки по продаже и аренде офисов, торговых центров и складских помещений», — к такому выводу пришли эксперты компании Penny Lane Realty, подведя итоги летних месяцев на рынке.

Весенне-летний период показал стабильно растущий спрос на торговые помещения. «На просмотр действительно интересных и стоящих объектов выстраивались очереди из потенциальных арендаторов», — рассказывает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. Среди наиболее интересных тенденций этого лета эксперт отмечает плавный переход к укрупнению торговых форматов со стороны ведущих ритейлеров. «В частности, такие компании, как Media Markt, «Ашан», Х5, «О'кей», Real, «Вестер», Castorama, OBI, сейчас смотрят площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках», — добавляет Могила.

Рынок street-retail переживал высокую активность арендаторов, добавляет управляющий партнер департамента коммерческой и инвестиционной недвижимости Paul's Yard Вячеслав Аксенов, хотя в связи с климатическими условиями наблюдался небольшой спад в конце июля - начале августа. В Москве появились новые игроки, которые активно рассматривают предложения по аренде. Основными требованиями в этом сегменте остаются: центральные торговые коридоры города, первая линия домов, первый этаж, витринные окна.

Прирост же предложения летом состоялся благодаря двум торговым центрам — Vegas от Crocus Group и «Ключевой» от «Ферро-Строй». Общая площадь ТЦ Vegas — 390 000 кв. м, ТЦ «Ключевой» же намного меньше — всего 26 000 кв. м. В результате, по данным компании Blackwood, обеспеченность профессиональными торговыми площадями в Москве на сегодня составляет 265 кв. м на 1 000 жителей.

До конца года запланировано открытие торговых центров Mall of Russia, «Гагаринский», «Военторг», что ещё больше увеличит объем вакантных площадей.

Динамика ставок аренды по площадям в крупных московских торговых центрах в летние месяцы была без существенных колебаний. По данным Penny Lane Realty, она составила для якорных арендаторов около $110—320 за кв. м в год, для развлекательной зоны — $120—200 за кв. м в год, для торговой галереи — $500—1000 за кв. м в год.

Почти всё лето ставки оставались неизменными, однако в августе все-таки наблюдался небольшой рост, уточняет генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. До 10% увеличились ставки на объекты, расположенные внутри Садового кольца, за пределами — до 5%. Сейчас, по данным RRG, средняя стоимость аренды торгового помещения в пределах Садового кольца находится на уровне $1500 за кв. м в год. Естественно, на «топовые» объекты она может быть гораздо выше. Так, приводит пример Аксенов, цена магазинов в Столешниковом переулке и Третьяковском проезде — $2500—4000 за кв. м в год, а на Тверской она доходит до $5500 за кв. м в год. От $1500 за кв. м в год можно найти объекты на Арбате и Новом Арбате, от $900 — на Мясницкой. Договоры аренды чаще всего заключают на срок до пяти лет, чуть реже — до трех лет. «Некоторые собственники продолжают заключать краткосрочные договоры на 11 месяцев с правом пролонгации, что особенно было популярно до кризиса. Однако такие случаи единичны», — рассказывает Аксенов.

«Региональный рынок гораздо медленнее, чем столичный, выходит из кризиса», — рассказывает коммерческий директор DVI Real Estate Алексей Харламов. Впрочем, и он приходит в себя. Количество дешевых предложений в сегменте торговой недвижимости в регионах сейчас отстает от спроса. Это позволяет большинству собственников задуматься о повышении арендных ставок. В сегментах ТК среднего и экономкласса наблюдается незначительный рост стоимости аренды — в среднем на 4,5% и 5,2% соответственно, что связанно с сезонным оживлением рынка. Средняя стоимость аренды региональных торговых площадей в экономклассе, по данным DVI Real Estate, колеблется от 5000 до 15 000 руб. за кв. м в год, а стоимость аренды в ТК среднего уровня начинается от 10 000 руб. за кв. м в год. Впрочем, начинают расти обороты ритейлеров, это подстёгивает их открывать новые магазины. «Наиболее активны в этом отношении крупные федеральные ритейлеры, пережившие пик кризиса и сохранившие потенциал развития», — добавляет эксперт.

А вот серьезных изменений в спросе на офисные помещения в летние месяцы не произошло, признают в Penny Lane Realty. «Как и в начале года, арендаторы и покупатели интересуются небольшими площадями от 200 до 500 кв. м в пределах Третьего транспортного кольца, с отделкой. На офисы, расположенные на окраинах, вдали от метро или на бывшие заводские помещения, переделанные под офисы, спрос незначительный», — рассказывает Могила.

Дефицита на рынке офисной недвижимости нет, «но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас только из 8—10», — добавляет Могила. «Качественных предложений стало гораздо меньше, они поглощаются быстрее, нежели выходят на рынок, — соглашается Колокольников. — Причем востребованы объекты с оптимальным соотношением «цена — качество» абсолютно во всех классах».

Цены на рынке офисной недвижимости при этом остаются стабильными. «Общее оживление рынка происходит достаточно медленно, средняя арендуемая площадь по-прежнему невелика, инвестиционных сделок практически нет, порог инвестиционного входа в офисные проекты остается очень низким», — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Добавило пессимизма рынку и известие об отказе немецкого инвестфонда KanAm от покупки многофункционального комплекса Vivaldi Plaza рядом с Павелецким вокзалом. «Это подтверждает присутствующие на рынке опасения крупных институциональных инвесторов входить в масштабные офисные проекты, тем более не заполненные арендаторами», — считает Ковалев.

«На конец лета 2010 года ставки аренды на офисные помещения класса А без учета НДС и эксплуатационных расходов находятся в диапазоне $450—800 за кв. м в год, в классе В+ варьируются от 350$ до $500 за кв. м в год, в классе В– — от $200 до $400 за кв. м в год», — говорит Ковалев.

Впрочем, «осенью ожидается всплеск активности как на рынке аренды, так и на рынке продаж», — считает Аксенов. В аренде, полагает эксперт, увеличится количество крупных сделок, в продажах спросом все так же будут пользоваться особняки и небольшие помещения в центре города. До конца года, по его мнению, ставки аренды могут еще вырасти: по рынку — в среднем на 5%, в классе А — до 10%.

Игорь Бахарев,
Gazeta.ru от 07.09.2010 г.