Фильм, фильм, фильм… Торговля и развлечения

«Необходимость развлекательной составляющей вторговых центрах была осознана девелоперами ещевначале 2000-хгг.»,— считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. «Апервой ласточкой, возвестившей онаступлении эры развлечений, стал ТРЦ «Рамстор-Каширская», открывшийся немногим более десяти лет назад. Тогда его развлекательная зона включала в себя лишь кинотеатр ифуд-корт», — добавляет Ирина Стрижова, директор помаркетингу ипродажам башни «Меркурий Сити».

НовРоссии, какизвестно, медленно только запрягают. Всего занесколько лет зона досуга вторговых центрах значительно расширилась, исегодня, пооценкам К.Ковалева, около двух третей торговых центров имеет развлекательную составляющую.

«Девелоперы вынуждены это делать. Посетители, приходя вторговый центр, хотят получить все исразу— купить продукты, пройтись помагазинам, посмотретькино, развлечь детей,— утверждает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International,— поэтому крупные операторы, такие каккинотеатры илиразвлекательные центры, увеличивая посещаемость объекта, безусловно, являются дляторгового центра якорями».

Между тем операторы развлечений традиционно считаются более сложными арендаторами. Во-первых, они, какправило, выдвигают специфические конструктивные иинженерные требования кпомещению, чтовлечет засобой удорожание строительства. Во-вторых, у большинства развлекательных объектов, будь тодискотека, боулинг-клуб иликинотеатр, особый режим работы, что создает дляуправляющей компании дополнительные сложности вэксплуатации. Но,длятого чтобы привлечь какможно больше покупателей иудержать ихдлительное время вторгово-развлекательном центре, владельцы готовы идти наэти расходы. Впрочем, последнее важно недлявсех торговых объектов, считает Юлия Харчевина, ведущий брокер ТРЦ«Каскад». «Например, если торговый комплекс расположен вцентре города, наоживленных улицах, рядом сметро иливблизи основных транспортных потоков, тоналичие развлекательной составляющей совсем необязательно,— утверждает эксперт.— Собственники объектов, которым высокая посещаемость обеспечена удачным местоположением, отказываются отдосуговой зоны, аплощадь сдают более мелким операторам торговой галереи поболее высоким ставкам».

Стандартный набор развлечений, какправило, состоит изкинотеатра, боулинга, фуд-корта идетского игрового центра. Однако связано это несоскупостью девелопера, асналичием операторов такого бизнеса, считает Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. «Зачастую приразработке концепции заказчик просит консультантов создать изюминку, тоесть нечто такое, чемего комплекс будет отличаться отподобного,— рассказывает А.Панфилов.— Иведь придумываем, нокогда дело доходит дореализации проектных решений, тооказывается, чтовоплощать вжизнь подобные идеи некому, операторы такого рода бизнеса унас илиотсутствуют, илиутех, ктоможет это сделать, нет желания открываться вконкретном центре. Девелопер тоже зачастую неготов нести насебе бремя дополнительных расходов наобустройство иэксплуатацию такого бизнеса. Вот иостаются набумаге катки-роллердромы, скалодромы-квазарыит.д.».

Впрочем, посуждению К.Ковалева, дляработы торгового центра важны нестолько составляющие развлекательной зоны, сколько ихправильное сочетание. Наверное, именно поэтому мнения экспертов отом, какой извидов развлечений сегодня более популярен, несколько разделились. Хотя вглавном они были единодушны— все зависит отконкретного центра, оператора развлечений, аудитории иконкурентной среды.

Пословам И.Стрижовой, универсального рецепта понаполнению развлекательной зоны нет. Если торговый центр находится назначительном удалении отсхожих объектов, товполне логично разместить тамстандартный набор развлечений. Еслиже вокруг него существуют аналогичные торговые центры, тообустраивать зону досуга стоит более скрупулезно.

Пальма первенства вразвлекательной составляющей торгового центра, безусловно, принадлежит кино. Здесь за2тыс.руб. семья изчетырех человек получит весь набор удовольствий— отпопкорна икока-колы додвух часов наслаждения фильмом, втовремя как, например, взале игровых автоматов заэти деньги посетителю окажут гораздо более скромный перечень услуг. Поэтому, если девелоперу предстоит выбор между кинотеатром иигровыми автоматами, лучше, считает Т.Ключинская, предпочесть первое. Кстати, неуклонный рост киноплексов поприсутствию вторгово-развлекательных центрах свидетельствует отом, чтобольшинство владельцев именно так ипоступают. Вчастности, только запрошлый год, пооценкам И.Стрижовой, доля кинотеатров увеличилась на20%. Наиболее крупными изних являются 12-зальный KinoStar Miami вТРЦ «Метрополис», десятизальный «Синема Парк Starlight» вТРЦ«Филион», восьмизальный «Каро Фильм Теплый Стан».

Излюбленный лозунг римской толпы «Хлеба изрелищ!» имеет насамом деле глубокий смысл. Эта сжатая формула человеческих потребностей говорит онашей двойственной природе— биологической ипсихологической. Итяга человека кзрелищам неменее значима, чемего биологические потребности. Так чтопопулярность формата торгово-развлекательного центра вполне можно объяснить этой простой истиной. Кстати, примечательно, чтовпериод кризиса значимость развлекательной зоны даже увеличилась,— несмотря наснижение покупательской способности, потребность впроведении досуга осталась улюдей напрежнем уровне.

Авообще, убежден Владимир Федоров, директор ООО «Ди Ви Ай Синема», если вести бизнес грамотно, тоторговые центры площадью от25тыс.кв.м просто обязаны иметь кинотеатр длягенерации покупательского потока.

Такого мнения придерживаются идругие эксперты. Например, пооценкам К.Ковалева, взависимости отколичества залов, репертуара, местоположения идругих факторов кинотеатр способен привлекать вторговый центрдополнительно от5 до10тыс. посетителей ежедневно. И.Стрижова считает, чтокиноцентр увеличивает поток посетителей на20–30%, иэто, поее мнению, благотворно влияет надоходность коммерческого объекта вцелом: засчет развлекательных заведений растет время пребывания человека вторговом центре, что,постатистике, увеличивает исреднюю стоимость чека. ОднакоТ.Ключинская прямой зависимости здесь невидит. Поее словам, кинотеатр можно полноправно назвать якорным арендатором: он генерирует поток посетителей, нонефакт, чтоврезультате этого увеличивается выручка магазинов торгового центра. Хотя, принимая решение, вкакой комплекс поехать, покупатель выберет тот, где он сможет получить максимум услуг.

Ивсе-таки можноли утверждать однозначно, чтопосетители кинотеатров вторговых центрах автоматически становятся ипокупателями вмагазинах? Большинство опрошенных нами экспертов считают, чтоможно. Впервую очередь кинотеатр работает наторговую галерею: пока человек ждет начала сеанса илинаправляется ккинотеатру, он попутно может купить что-товмагазинах илипоесть нафуд-корте. Постатистике «Ди Ви Ай Синема», 8–10% зрителей доилипосле фильма посещают магазины. Математическим подсчетом иллюстрирует свое утверждение А.Панфилов: «Возьмем, кпримеру, «Киностар де Люкс» в«МЕГА— Теплый Стан»: 7500кв.м, 11залов, 3100 посадочных мест, 66 сеансов вдень. Призагрузке в70–80% (аэто абсолютно реально) вдень приходят вкино 13–14тыс. человек. Иэти люди нетолько смотрят кино иедят попкорн, они ждут сеанса— аэто от20 минут дочаса свободного времени. Идаже если они изначально непланировали покупки, все равно что-топриобретут…»

Однако чтобы процесс обмена посетителями между торговой галереей икинотеатром шел интенсивнее, последний должен быть размещен грамотно, тоесть так, чтобы попути вбилетные кассы люди обязательно проходили через магазины.

Вообще, операторам развлечений вторгово-развлекательном центре отдают помещения обычно навысоких этажах иливтак называемых мертвых зонах. Во-первых, потому, объясняют эксперты, чтоплатят такие арендаторы немного ипредоставлять им первые этажи ипроходные места невыгодно собственнику. Во-вторых, эти арендаторы, являясь якорными, исами притягивают своих посетителей. Кинотеатры вторговых центрах располагают, какправило, наверхнемэтаже (авподземных комплексах— нанижнем). «Витоге попути следования ккинозалам посетитель проходит весь торговый центр (втом числе засчет наличия атриумов, которые улучшают визуальные характеристики торговой галереи)»,— уточняет К.Ковалев.

Нобывает ипо-другому. «Например, разрабатывая концепцию ТРЦ «Каскад» вЧебоксарах, мы предложили развлекательным операторам разные этажи,— рассказывает Ю.Харчевина.— Фуд-корт, развлекательный центр c боулингом идетской игровой зоной QubicaAMF мы разместили натретьем этаже, акинотеатр— начетвертом. Таким образом, была увеличена посещаемость этих этажей, чтовитоге сыграло наруку арендаторам оставшейся части торговой галереи».

«Варианты могут быть разными,— соглашается В.Федоров,— главное, чтобы гости напути ккинокомплексу встречали какможно больше торговых точек, попутно заходили вних, приценивались ктоварам ит.д. Издесь важно соблюсти золотую середину— кинотеатр должен быть достаточно доступен ивтоже время подходы кнему должны давать возможность посетителям пройти через определенную зону ритейла».

Кстати, помнению К.Ковалева, наилучший синергетический эффект достигается отсоседства кинотеатра сзоной фуд-корта имагазинами мультимедийных товаров.

Итак, чтоже должно продаваться вэтой зоне ритейла? Какутверждают эксперты, 70% посетителей кинотеатров— молодые люди от17 до27лет, ипоэтому секции, расположенные на«тропе кинозрителя», должны занимать операторы, торгующие недорогими товарами, пользующимися спросом умолодежи. Рядом скино хорошее место для магазинов, в которых предлагают, так сказать, удовольствие навынос— книги, аудио- иDVD-диски, подарки, игрушки. Словом, ассортимент ицены недолжны заставлять кинозрителя много думать иоперативно включать расслабленный кинофильмом мозг— иначе говоря, это могут быть недорогие товары импульсного спроса. Авот чего здесь недолжно быть, так это магазинов целевой покупки: согласитесь, того, ктопришел развлекаться, врядли заинтересуют стиралка илихолодильник, разве только врасчете набудущее.

Наталья Чистякова,
журнал "Недвижимость и Цены" от 16.08.2010 г.