Недвижимость для малого бизнеса: чиновники vs риэлторы

Увлеченная идеей создать собственный магазин нижнего белья, начинающая бизнес-леди Ольга арендовала помещение в доме неподалеку от метро «Новослободская» в Москве. Арендовала непосредственно у собственника, арендная ставка оказалась странно низкой для «старого» офисного района. Хозяин же охотно повествовал об истории успеха прежних арендаторов, зачем-то покинувших местные золотые прииски. Дело началось и… вскоре закончилось. Магазин выходил на улицу, параллельную Новослободской, и если за день сюда заглядывали с десяток покупателей – это было большой удачей. Выяснилось это, к сожалению, уже в процессе работы. Итог: нераспроданный за полгода товар и невыплаченный кредит. Очевидно, что для торговой точки нужно было выбрать бойкое место, но и арендная ставка в этом случае увеличилась бы в разы. Как не попасть в подобную ситуацию и где искать подходящее помещение?

По аналогии с жильем. В консалтинговой компании RRG подсчитали, что суммарный ежемесячный объем предложения уличных торговых помещений вспальных районах Москвы составляет около 130тыс. кв. метров на рынке купли-продажи и еще около 100 тыс. в сегменте аренды. Средневзвешенная цена находится в пределах $3500–4000 за «квадрат», асредняя арендная ставка – $400–500 за метр в год. Разброс ставок на окраинах города, по оценкам экспертов, варьируется от $200 до $1500. Статистика цен и объемы предложения здесь не так активно анализируются участниками рынка – невелико количество объектов в сравнении с квартирами. Да и ведущие игроки чаще отдают предпочтение бизнес- иторговым центрам и игнорируют «розничный» сегмент. И,как правило, искать риэлторов, предлагающих на вторичном рынке небольшие по площади помещения в спальных районах, лучше в небольших агентствах либо самостоятельно. Новичку сориентироваться в ценах и арендных ставках будет нелегко. Здесь сказываются и меньшее в сравнении с жильем количество предлагаемых объектов, и «индивидуальный подход» к каждому из них. Юрий Тараненко, директор компании «Миэль – коммерческая недвижимость», уточняет: «Цена в зависимости от месторасположения объекта может отличаться в два-три раза. Вспальных районах весь трафик собирается у станций метро, поэтому и запросы максимальные: цена продажи может доходить до $10 тыс., на небольшие метражи – до $12 тыс., арендные ставки – до $1000–1500 за кв. метр. На проездных улицах и вокруг конечных остановок маршруток и автобусов – вполовину меньше. Во дворах – в три-четыре раза меньше максимальных значений». Комиссия риэлтора составляет обычно 8% от годовой арендной платы или 2–6% от стоимости помещения в сделках купли-продажи. Помещениями общей площадью до 100 кв. метров занимаются только мелкие агентства или частные маклеры.
«Вторичку» легче оценить и проанализировать перспективы объекта для будущего бизнеса – он уже стоит и после ремонта готов к «заселению». Если помещение не собираются перепрофилировать, например, сделать из офиса продуктовый магазин, то его не надо будет переоформлять в различных инстанциях. Но из достоинств сразу же следуют недостатки. На вторичном объекте, особенно если он находится в жилом доме, затруднена, а порой и вовсе невозможна его серьезная модернизация. Например, для открытия кафе понадобится устанавливать дополнительное вентиляционное оборудование и подводить дополнительные энергомощности, а это не только лишние «бумажки», но и существенные расходы. Аналогично и с продовольственным магазином, которому придется организовать еще и погрузочно-разгрузочную зону. Сложности возникнут и с режимом работы: находясь в жилом доме, «общепит» или магазин не могут работать после 23.00. В отдельно стоящих зданиях таких проблем не возникает, однако стоят они дороже, площади больше, и их реже предлагают.
В отличие от новостроек у «вторичных» объектов можно заранее оценить трафик покупателей или клиентов: район, где находится объект, уже давно заселен, в нем полностью сложилась вся инфраструктура. В новостройках же будущего владельца или арендатора может ждать подвох. Нередки ситуации, когда на этапе строительства дома бизнесмен выкупает на первом этаже часть помещений и планирует открыть, скажем, салон красоты. Позже выясняется, что аналогичной идеей грезил и сосед. Особенно не стоит торопиться с выбором профиля деятельности в новых микрорайонах, где еще нет ни инфраструктуры, ни большинства новоселов. Последнее, кстати, в первые годы существования клиентоориентированного бизнеса или магазина может существенно снижать его доходность. Еще одной неприятностью может стать ограждение жилого комплекса после его завершения, что резко снизит приток клиентов или покупателей – придется работать только для «своих».
Но, несмотря на все ограничения, связанные с новостройками, участники рынка в последнее время отмечают активизацию частных инвесторов, скупаю­щих не только квартиры, но и нежилые помещения на первых этажах зданий для дальнейшей сдачи в аренду. В компании «НДВ-недвижимость» заметили, что особым спросом пользуются помещения с отдельным входом и площадью до 100 кв. метров. Эти же предложения ввиду их малого объема и высокого спроса наиболее дороги. В среднем цена квадратного метра коммерческой недвижимости в новостройке сопоставима с ценой жилого «квадрата» в этом же доме.

Купи квартиру. Перевод объектов в нежилой фонд – еще один способ овладеть коммерческой недвижимостью. Но за это занятие стоит браться только очень терпеливым и опытным в общении с чиновниками. Такие помещения наилучшим образом подойдут для салонов красоты, небольших продуктовых магазинов и особенно аптек. Иногда выкупаются и соединяются соседние квартиры на первых этажах. Маленьким магазинам будет достаточно 50–150 кв. метров, салонам красоты 100–200, и самые неприхотливые – аптечные киоски и салоны связи, которые способны уместиться в типовой квартире площадью 50–60 «квадратов». Спрос же на подобные объекты, особенно если они расположены на проходном месте, очень высок. Найти их можно, как правило, врайонах массовой застройки «хрущевок» и «брежневок», где проектировщики не задумывались о некомфортном проживании на первых этажах. В большинстве современных домов, даже эконом-класса, первые этажи изначально закладываются в проекте как нежилые. Юрий Тараненко вспоминает: «Пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 годы. После небольшого «кризисного» затишья спрос на такую услугу существует и сейчас. Сегодня стоимость нежилого помещения формата стрит-ритейл может быть на 50–100% выше аналогичной по метражу квартиры, расположенной в этом же доме».
Овчинка выделки стоит, однако процедура перевода недвижимости из жилого в нежилой фонд крайне непроста. Для начала надо подобрать подходящее помещение, а оно будет востребовано, если находится на первой линии домов и выходит на улицу с высоким пешеходным или автомобильным трафиком. Сразу же важно оценить возможность сооружения входа с улицы, не нарушая серьезным образом несущие конструкции здания. Это же необходимо учитывать и при соединении в одно помещение нескольких соседних квартир. Сам проект потребует согласования не только отдельного входа, но и всей внутренней инженерии: дополнительной шумоизоляции, отдельной вентиляции, собственной пожарной сигнализации и переделки всей электрики. На пути согласований придется пройти Мос-комархитектуру, Мосгоргаз, Мосэнерго, пожарную инспекцию, СЭС, отдел подземных сооружений. «Высшая инстанция» в этой цепочке – Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, который после изучения полного пакета документов выдаст разрешение на строительно-отделочные работы, завершив которые, придется пригласить комиссию из чиновников – представителей всех вышеперечисленных организаций. После подписания актов документы направляются в регистрационные органы. Процесс перевода помещения может занять 3–6 месяцев, но вособо тяжелых случаях растянется до полутора лет. А финансовые вливания без учета ремонта иотделки Юрий Тараненко оценивает в $30–40 тыс. Хорошим стимулом вборьбе за такой объект может служить тот факт, что квартира на первом этаже с окнами на шумную улицу с точки зрения проживания будет самым неликвидным и, следовательно, дешевым предложением. Если только собственник не будет знать, зачем на самом деле приобретается его квартира, и не заломит за нее высокую цену.

Распродажа городского имущества. Выкупить или взять в аренду по льготным ценам коммерческую недвижимость можно и у столичного правительства. Существует специальное унитарное предприятие по продаже имущества города. Хотя и здесь есть свои тонкости. Директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила делится впечатлениями: «Если бизнесмен готов ходить по инстанциям, участвовать в конкурсах и тендерах, то он вполне может обратиться в СГУП. Но, во-первых, надо понимать, что все интересные объекты уже давно у города выкуплены или изъяты. Остались либо помещения на окраинах, либо с обременением, либо требующие серьезного капитального ремонта, потому как изношены. По­этому предложение сильно ограничено». Тем не менее, СГУП за первое полугодие 2010 года внес в бюджет города от продажи и аренды коммерческой недвижимости более 2,5 млрд рублей, из них свыше 600 млн руб­лей дополнительной прибыли принесли именно аукционы, на которых выясняется будущий собственник или арендатор. Наибольшим спросом пользовались помещения площадью 100–200 кв. метров. Чаще всего арендованные объекты используются под торговлю.
В 2009 году правительство Москвы предложило коммерсантам брать в аренду у города площади по ставке 1180 рублей с НДС за квадратный метр в год, но без учета коммунальных платежей. На первых аукционах цены на особо интересные объекты могли отрываться от стартовой в 17 раз. Представители малого бизнеса рассчитывали, что в период стабилизации своего дела, который мог длиться два-три года, они продолжали бы платить льготную ставку в тысячу с небольшим рублей, а не цену, установленную на аукционе. Все это продолжалось до тех пор, пока в ситуацию не вмешалась ФАС, которая настояла на том, чтобы предприниматели платили арендные ставки не по льготной цене, асразу по конечной аукционной. Следом за поступившими разъяснениями «антимонополистов» на аукционах сразу начали падать конечные цены. В этом году минимальная арендная ставка составляет 1200 рублей за «квадрат» в год (без НДС), а по всем округам Моск­вы она вырастает со средней начальной в 4975 рублей до средней конечной в 8779 рублей, или в 1,76 раза. Но относительно 2009 года конечная цена упала более чем в два раза. В первую очередь решение ФАС подействовало на ту категорию бизнесменов, которая укомплектовывала свой бизнес недвижимостью для последующей перепродажи, делая собственное предложение более ликвидным и зарабатывая дополнительную прибыль на разнице арендных ставок. Естественно, что юридически сделка оставалась законной– площади были записаны на определенное юрлицо, а менялись лишь его учредители. Таких «малых бизнесменов» приходило на аукционы до 20–25%. В прошлом году в СГУПе экспериментировали и с поддержкой малого молодежного предпринимательства, где предлагалась недвижимость для молодых коммерсантов, иникто, кроме них, не мог участвовать в ряде аукционов. Были примеры удачных сделок, но и тут не обошлось без спекулянтов, решивших нажиться на льготных ценах. Компании последних также спешно сменили собственников.
Информация о выставляемых на аукционы объектах и об итогах торгов публикуется на сайте СГУПа ивего бюллетенях. Участники собирают и подают пакет документов и заявку. Перед аукционом вносится задаток за интересующий объект, который не вернут в случае, если арендную плату победитель аукциона не внесет втечение первых двух месяцев. Судиться бесполезно.
Часто СГУП вынужден ограничивать назначение предлагаемой недвижимости. Столичные муниципалитеты, выставляя на продажу объекты, могут потребовать использовать их по определенному профилю. Например, если в микрорайоне не хватает аптек, то для участия в аукционе на аренду помещения под магазин могут приглашаться только фармацевты. Ограничения на использование помещения усложняют его реализацию. И это противоречит логике бизнеса: если выбранная деятельность окажется нерентабельной, коммерсант не сможет перепрофилировать свое дело в зависимости от рыночной ситуации. Доля «ограниченных» предложений высока – более 90% варенде. В редких случаях, когда объект необходимо серьезно ремонтировать либо дополнительно подводить энергетику или коммуникации, помещение отдается всвободное назначение.
Продажу недвижимого имущества СГУП проводит редко. Арендуемые у правительства Москвы помещения включены в специальный фонд, объем которого превышает сейчас 3 млн кв. метров. В отдельных случаях помещения при длительной аренде все же можно попытаться выкупить, но в этом случае предложение сначала пройдет ряд инстанций, чтобы получить разрешение, после чего поступит на открытые торги– аукцион. В этом случае инициировавший процесс продажи арендатор рискует потерять свой объект. Оценкой недвижимоти занимается Департамент имущества правительства Москвы. Насколько коррект­но определена цена, выявляют итоги аукциона. Если помещение не уходит после нескольких аукционов, цена понижается, либо объект выставляется на «публичное предложение».

Владимир Смирнов,

журнал "Финанс" от 23.08.2010 г.