ОФИСиальный результат. Итоги I полугодия 2010 г.

Поразным данным, зашесть месяцев встолице построено около полумиллиона офисных квадратных метров. Это на24% меньше, чемваналогичный период 2009г., отмечают вкомпании «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость». Впрочем, доконца года планируют ввести еще650–850тыс.кв.м. Среди новых бизнес-центров 46% относится кклассу Аи54%— кклассуВ.Причем 23% последних появилось нарынке врезультате реконструкции.

Поданным экспертов компании Jones Lang LaSalle, спросом пользуются прежде всего качественные офисы схорошим расположением, сделавшиеся более доступными дляарендаторов из-засущественной коррекции ставок.

ВI полугодии 2010г. спрос нааренду офисов ещезаметнее сместился всторону небольших помещений площадью до250кв.м. Зачастую потенциальные арендаторы отдавали предпочтение объектам, расположенным напервых этажах жилых домов. Инапротив, спрос нааренду офисов, площадь которых превышала 250кв.м, снизился вдва раза, отмечают вкомпании «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость».

Нарынке купли-продажи наибольшим спросом тоже пользовались маленькие помещения— от100 до250кв.м. Приэтом всравнении сданными по состоянию на конец 2009г. почти на14% выросло количество желающих приобрести офисы попросторнее— до500кв.м.

Представленный спрос рождает исоответствующее предложение. Каксчитают вкомпании «НДВ-Недвижимость», многие бизнес-центры, планируемые квводу доконца 2010г., предусматривают наличие помещений «мелкой нарезки»— от20 до80кв.м.

Между темэксперты Penny Lane Realty отмечают достаточно высокую ротацию среди арендаторов офисов до100кв.м. Если раньше они занимали одно итоже помещение всреднем год, тосейчас— отшести довосьми месяцев. Причины— либо бизнес пошел вгору, либо, наоборот, развалился.

Стабилизацию рынка офисной недвижимости, наметившуюся ещевконце 2009г., сменила небольшая положительная динамика вI квартале 2010г. (1–2%). Сапреля темпы роста остаются прежними. Витоге средняя ставка аренды увеличилась на2% вполугодовом исчислении, считают спикеры компании «НДВ-Недвижимость». Прежде всего коррекции вбольшую сторону подверглись арендные ставки высококлассных объектов.

Говоря опрогнозе навторую половину нынешнего года, эксперты отмечают, чтосегодня налицо предпосылки кросту спроса накачественные офисные помещения: стабильность экономики, развитие рынка труда, повышение доходов. Наиболее вероятно, чтовперспективе это приведет кувеличению арендных ставок на7–10%. Впервую очередь коррекция цен коснется качественных концептуальных объектов, имеющих наиболее удачное расположение.

Поитогам I полугодия вкомпании Penny Lane Realty называют средние ставки наофисы, включая НДС ирасходы наэксплуатацию ицены продаж.

Основной спрос, какираньше, сосредоточен вЦАО, наюго-западе, западе исеверо-западе столицы.

Запоследние полтора года компаниями было приобретено более 200тыс.кв.м офисов. Этому способствовало снижение цен нарынке купли-продажи. Исегодня, поданным Jones Lang LaSalle, ряд компаний ищет достаточно большие площади дляоформления всобственность. Впрочем, решение покупать илиарендовать принимают взависимости отстратегии конкретной фирмы.

Если говорить обаренде, тоиздесь рыночная ситуация благоприятна. Употенциального арендатора есть шанс заключить долгосрочный контракт (причем ставка может быть весьма привлекательной) итемсамым спрогнозировать свои расходы наближайшие пять— семь лет, полагают вкомпании «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость».

Эксперты компании «НДВ-Недвижимость» уверены, чтоинапериод допяти лет аренда офисов тоже может быть выгодной. Ноневсех. Поихрасчетам, многое зависит отсрока окупаемости объекта. Например, вклассе Аон больше, чемвВиВ+. Отсюда вывод: впервом случае лучше арендовать, авовтором— приобретать.

Покупать нет смысла, если доходность объекта ниже 15% годовых, резюмируют эксперты Penny Lane Realty. И вообще, сегодня средства выгоднее неморозить, авкладывать воборот.

Бонусы искидки были, пожалуй, единственным действенным оружием арендодателя всамый острый период кризиса. Сейчас они уже нестоль актуальны, отмечают вкомпании RRG. Дляарендаторов напервое место выходит соотношение «цена— качество», именее удачные объекты врядли могут быть заполнены даже посредством предоставления скидок. Даисами собственники стали отказываться отщедрых дисконтов поаренде ипродаже, подтверждают вPenny Lane Realty. Сегодня влучшем случае можно рассчитывать настандартную скидку в10%, которая обычно закладывается дляторга.

Внаиболее востребованных объектах, построенных вхорошем месте ипредоставляющих возможность арендовать нужную площадь (например, 200–400кв.м), уже наблюдается даже дефицит предложения. Естественно, тамниокаких бонусах речи быть неможет.

Кроме того, преференции отсобственников постепенно начинают видоизменяться. Например, вместо скидки арендатору может быть предложена удобная схема оплаты (ежемесячное внесение денег вместо предоплаты заквартал). Хорошим аргументом послужат бесплатные места напарковке (даивообще наличие достаточного количества машино-мест).

Вкомпании «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость», правда, внесли поправку порасположению. Действительно, скидки уже неактуальны, отмечают эксперты, нотолько вцентре Москвы. Врайоне ТТК ситуация практически неизменилась, здесь уровень вакантных площадей высок, апотому все бонусные программы собственники сохраняют, иарендаторы вправе наних рассчитывать.

«Безусловно, самым ярким событием на рынке офисной недвижимости в I полугодии cтала аренда ТНК-BP 37,7тыс.кв.м в БЦ Nordstar Tower».

Николай Петров,
журнал "Недвижимость и Цены" от 02.08.2010 г.