Найти арендаторов хоть и сложно, но можно. На стагнирующем рынке владельцы офисных помещений вынуждены искать подход к клиентам. Большинство предпочитают креативные акции вложениям в улучшение качества зданий. Но нынешнего арендатора купишь далеко не всякими подарками.
Девелоперы настроили много неликвидных зданий: в «пробочных» местах, далеко от центра. «Кризис стал для них неожиданным: они не могут их сдать»,— отмечает Елена Шохина, директор отдела офисных помещений undefined undefinedCB Richard Ellis. По данным «Миэль— Коммерческая недвижимость», уровень вакантных площадей в только что отстроенных бизнес-центрах, особенно расположенных за Третьим транспортным кольцом, может доходить до 80%.
Не сдать, так продать
Арендаторы не стоят к нам в очередь, признает Алексей Чертков, коммерческий директор Nagatino i-Land. На сайте компании для них висят коммерческие предложения— помещения от 1550кв. м в состоянии shell & core обойдутся клиентам в первый год в $50за 1кв. м (ставка включает арендные каникулы и компенсацию за отделку). Но предложений по офисам много и на вторичном рынке, и в готовых бизнес-центрах, признает Чертков, а крупных компаний, способных и желающих снять много неотделанных кабинетов, мало. Поэтому компания приняла решение распродавать бизнес-парк по частям: по словам Черткова, уже продано 85000кв. м из 170000кв. м строящейся первой очереди. Клиентам (в основном средним и мелким фирмам) предлагаются специальные программы кредитования от банков-партнеров— как особо отмечено на сайте, по «докризисным ставкам» (от 11%в долларах и от 13%в рублях). Минимальная площадь на продажу— 260кв. м, до кризиса бизнес-центры такого класса мелкой нарезкой не распродавались, отмечает Елена Шохина. Сейчас эта практика становится все более распространенной. «До кризиса мы не работали с компаниями, которые не могут выкупить менее одного этажа. Сейчас мы можем сделать нарезку офисных площадей и в 100-150кв. м»,— заявил Сергей Полонский, глава Mirax Group, на экскурсии, лично проведенной им в марте для потенциальных клиентов в башне «Федерация» («Москва-сити»).
Давление клиентов
«Вакантных офисных площадей всех классов в Москве сейчас не менее 4млн кв. м, выбор большой, а спрос узок, поэтому выигрывают объекты, которые имеют наилучший «комплекс условий»,— добавляет Денис Колокольников, гендиректор RRG. Собственники даже успешно функционирующих бизнес-центров оказались под сильным давлением арендаторов. Снижение ставок, изменение схемы оплаты с поквартальной на помесячную, бесплатные машино-места, «льготный» (т.е. бесплатный) период аренды— вот далеко не полный перечень условий, на которые соглашается собственник, чтобы удержать (притянуть) клиентов. Например, снижение ставки на 30%в первый год аренды в офисном центре «ЛегионIII» привлекло компанию «Прогресс», которая сняла в нем 2500кв. м, рассказывает Валентин Стобецкий, директор отдела офисной недвижимости undefined undefinedKnight Frank. Представитель NAI Becar поведал, что собственник бизнес-центра Palladium оплатил их клиенту-арендатору переезд.
Но, как правило, бонусные условия не декларируются напрямую, отмечает Колокольников, даже если рекламные банеры сообщают: «Въезжаешь сегодня, начитаешь платить через 3(6)месяца», в основном все договоренности достигаются в процессе общения. Например, одна из фирм, снимающих офис в «Москва-сити», после полугода переговоров с компанией «Энка» не смогла получить официального снижения ставки, но зато сумела добиться пары месяцев арендных каникул и более удобной для нее схемы оплаты. Фирма категорически настаивает на анонимности— «подобного рода договоренности являются конфиденциальными», объясняет ее представитель.
Расчет на посредников
Примеров, когда девелопер выходит на рынок с открытым предложением для арендаторов, наперечет. В 2009г. « undefined undefinedДон-строй» объявил, что готов заключать сделки по аренде в бизнес-центре Nordstar по $550за 1кв. м (с отделкой), давать 20%комиссионных брокерам. Это помогло создать ажиотаж на рынке, говорит Стобецкий: брокеры возили клиентов на объект, интереса было много и реальные сделки, насколько ему известно, заключались уже по рыночной цене— $500за 1кв. м в shell & core.
Расчет на брокеров сделала и компания Central Properties: весной прошлого года она объявила о маркетинговой акции под названием «Раздача слонов». В ее рамках предполагалась выдача автомобилей брокерам, которые закрывают крупные сделки в двух бизнес-центрах компании— «Двинцев» и «Павловский» (фазаII). Зимой 2009г. акция была продлена, рассказал Дмитрий Киритопуло, директор коммерческого департамента Central Properties: пока что вручен лишь один undefined undefinedBMW 1-й серии— за сделку по БЦ «Двинцев». Сейчас последний заполнен примерно на треть. «Думаю, что продлевать акцию обязательно будем, и в апреле планируем вручить еще 1-2авто»,— заявил он.
Собственники готовы платить не только своему эксклюзивному агенту. Платят вообще любым посредникам. Например, если «старый» арендатор бизнес-центра на Краснопролетарской, 16(реконструирован в 2008г. из старой типографии), приводит нового, то может получить компенсацию по платежам (бесплатный месяц аренды), добавляет Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping.
Держаться до последнего
Однако консультанты свидетельствуют: основная масса собственников по-прежнему не хочет идти на уступки. Помещения сдавались бы гораздо лучше, если бы девелоперы предлагали их уже отремонтированными, утверждает Юрий Тараненко, директор «Миэль— Коммерческая недвижимость». Наталья Москаленко, директор департамента офисной недвижимости undefined undefinedColliers International, подтверждает, что в 2009г. востребованными оказались только помещения с отделкой. Но, признает Тараненко, далеко не все собственники офисных новостроек готовы предлагать клиентам готовый продукт. «Ремонт в новых офисных центрах, где ставка за 1кв. м составляет в среднем $300-350, дешевле чем по $360-400за 1кв. м не обойдется»,— объясняет он. «Даже максимально дешевая сделка упирается в вопрос, кто будет платить за ремонт (минимум $500за 1кв. м в классе А— если брать с вентиляцией и инженерными системами)»,— соглашается Елена Шохина.
