Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1, офис 319
На главную Карта сайта Подписаться

Коммерческая недвижимость без прибыли, или Назад в будущее

24.12.2009

Уходящий год запомнился рынку коммерческой недвижимости помимо самих разительных перемен, которые принес кризис, еще и стремительностью развития событий. Всего за 12 месяцев на смену неупорядоченности пришли новые правила. Эксперты рынка рассказали «Собственнику» о том, каковы эти правила, а также о том, что составляло будни и праздники рынка коммерческой недвижимости в 2009-м.

Событие первое: быстрая смена формы

Понятно, что основным содержанием уходящего года для игроков рынка коммерческой недвижимости стали осознание новой экономической реальности и адаптация к новым условиям. Поначалу сделать это было довольно сложно: год начинался в условиях максимальной неопределенности. К счастью, неопределенность довольно быстро уступила место новым правилам.

«Год запомнился, прежде всего, стремительным развитием событий. Путь от хаотического состояния до формирования «рынка кризисного периода» был пройден менее, чем за год! – делится самым ярким за год впечатлением от рынка Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. – Уже к концу лета ситуация стабилизировалась, были понятны основные тренды, сформировался новый уровень цен во всех сегментах, за исключением офисного, в котором также прекратились значительные корректировки цен». Новые условия, к которым пришлось быстро адаптироваться игрокам рынка, в общих чертах выглядели так: существенный рост объема предложения по всем сегментам, сокращение спроса до минимума, падение арендных ставок (по оценке Praedium ONCOR International, ставки вернулись на уровень 11-летней давности, то есть почти к самым истокам рынка; а складского сегмента как такового в тот момент вообще не существовало).

«Во второй половине 2009 года на рынке коммерческой недвижимости наметилось значительное оживление со стороны потенциальных арендаторов и покупателей. Были заключены крупные сделки, однако, несмотря на увеличение числа сделок по сравнению с началом 2009 года, объем поглощения на рынке коммерческой недвижимости остается по-прежнему низким, а процент вакантных площадей – высоким», – комментирует Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International.

По словам Максима Гасиева, генерального директора Colliers International, оживление рынка во второй половине года запомнилось, прежде всего, увеличением количества сделок, стабилизацией ставок аренды и замедлением роста уровня вакантных площадей. На рынке торговой недвижимости, как говорит эксперт, этот уровень упал с 15% (это исторический максимум) в середине года до 5% к концу года.

Событие второе: сделки

Как говорит Юрий Тараненко, директор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», основными событиями на рынке в 2009 году являлись сделки как таковые. «На рынке складской недвижимости это компания Deere&Company, арендовавшая 45 тыс. кв. м в производственно-складском комплексе класса А «Гиффелс Южные врата», на рынке офисной недвижимости компания Evans Randall приобрела БЦ «Серебряный город» площадью 41,6 тыс. кв. м. В сегменте торговой недвижимости можно отметить открытие торгового центра «Метрополис» площадью 206 тыс. кв. м», – приводит эксперт примеры крупных сделок.

«Из крупных контрактов можно отметить продажу компанией Horus Capital БЦ «Вымпел», «Буревестник», «Диапазон» и «Луч» – общая площадь объектов около 200 тыс. кв. м. Завершена сделка по продаже 100% долей ООО «Сахарова Бизнес Плаза», реализующего проект бизнес-центра «Домников» (132 тыс. кв. м). В торговом сегменте – приобретение ГК «Ташир» у Avenue Group ТЦ «Тряпка» на Ленинградском шоссе (площадь 22 тыс. кв. м) и долю в ТРЦ «Шоколад» в подмосковном Реутове (продавец – «Седьмой Континент»), выкуп «Нафта Ко» у группы АСТ 99,58% «Военторга», продажа бизнес-центра «Северное сияние», залогового актива Альфа-Банка. К концу года прошло еще несколько крупных и значимых сделок», – продолжает Денис Колокольников.

События третье и четвертое: отказ от сделок и переход активов к банкам

Ольга Павлик отмечает в качестве события года появление такой тенденции, как отказ компаний от ранее заключенных сделок. «Например, компания TНK-BP, заключившая в 2008 году предварительный договор на аренду порядка 50 тыс. кв. м площадей в БЦ «Западные Ворота», отказалась от сделки. Не состоялась и одна из самых крупных инвестиционных сделок: фонд KanAm Grund отказался от покупки у ЗАО «Тема» бизнес-центра Citydel», – перечисляет эксперт.

Еще одно знаковое событие – переход ряда крупных (прежде всего офисных) проектов в собственность банков-кредиторов. Первая сделка по продаже залоговых активов состоялась в октябре 2009 года, рассказывает Ольга Павлик: компания «Альфа-Групп» продала отошедший ей ранее за долги бизнес-центр «Северное Сияние».

События, связанные с переходом залоговых активов к банкам (например, переход к Альфа-Банку активов МИАН (Kopernik Group) и Mirax Group), могут оказать потенциально серьезное влияние на рынок, считает Денис Колокольников. «Но значимость этих событий пока не ощущается, – говорит эксперт. – Так как банки в данный момент не озвучили своих планов по дальнейшему развитию или реализации залоговых активов. Да и массовым явлением это в итоге не стало. Хотя процесс продолжается, и залоговых активов на рынке становится все больше».

Событие пятое: смена игроков

Нельзя не отметить и такое невеселое событие, как уход с рынка некоторых крупных игроков, обеднивший потребительские возможности москвичей.

Ушла, так и не закрепившись на московском рынке, крупная мировая FCMG сеть Carrefour, ушли Bananamama и Diesel. С другой стороны, ряд крупных западных ритейлеров, напротив, выбрали 2009 года для выхода на российский рынок – H&M, Hewlett Packard, New Look, Coast и др.

«На рынке ритейла наблюдается большой объем сделок по слиянию и поглощению, что связано с ухудшением финансового положения многих игроков из-за падения уровня продаж, а также зависимости от сторонних ресурсов», – отмечает еще одну тенденцию Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити».

В качестве еще одной резкой перемены-2009 эксперт называет кардинальное изменение положения на рынке некоторых, казалось бы, непоколебимых столпов отечественного девелопмента/строительства, смену собственников известных компаний, приводя в пример судьбы Russian Land, Mirax Group, «ДОН-Строя», ПИК, «Системы-Галс».

Событие шестое: особое положение торгового сегмента

Если складской сегмент замер, а офисный впал в депрессию, то торговый на общем фоне смотрится весьма эффектно. «Для сегмента торговой недвижимости год был более чем насыщенным: были открыты такие значимые торговые проекты как "Вегас", "Золотой Вавилон Ростокино", "Город", "Метрополис"», – говорит Ирина Стрижова.

И даже если ТЦ открывались с большей частью арендаторов, только готовящихся к открытию (скажем, так было в ТЦ «Город», который открылся вчера на востоке Москвы – больше половины мелких арендаторов встречали посетителей плакатами «Скоро открытие»), – это позитивный для рынка момент. Вспомним еще и скандал с «Золотым Вавилоном» в Ростокино, и становится понятно, что на отсутствие спроса торговым центрам жаловаться преждевременно.

«Наиболее заметными событиями 2009 года в сегменте торговой недвижимости стало открытие нескольких крупных объектов: МФК «Метрополис» (общая площадь 240 тыс. кв. м), ТРЦ «Филион» (общая площадь 83 тыс. кв. м), ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (общая площадь 240 тыс. кв. м) и ТРК «Город II» (общая площадь 240 тыс. кв. м)», – комментирует Ольга Павлик.

Еще один момент – это высокий спрос на «топовый» стрит-ритейл. «Это помещения, расположенные на основных торговых улицах. Мы называем этот сегмент «голубыми фишками» коммерческой недвижимости, – поясняет Денис Колокольников. – Кризис же предоставил потенциальным покупателям этой категории недвижимости дополнительные возможности. Во-первых, эти остродефицитные еще полтора-два года назад объекты стали появляться на рынке: недостаток оборотных средств, задолженности по кредитам и другие сложности вынудили ряд собственников решиться на продажу. В результате зимой и весной 2009 года можно было найти очень выгодные предложения. Во-вторых, общее снижение цен на недвижимость также сделало эти объекты несколько более доступными. В силу названных причин инвестиционный интерес был сосредоточен именно в сегменте топового стрит-ритейла».

Продолжение следует…

В качестве прогноза на 2010 год (жанр не самый популярный сейчас ввиду отсутствия полной ясности в дальнейших перспективах мировой и российской экономик) можем предложить вам следующие утверждения, в которых эксперты рынка уверены:
— I квартал 2010 годабудет продолжением тенденций IV квартала 2009-го. Да и вообще, до середины года вряд ли стоит ожидать сколь-нибудь заметной перемены направления. Ставки аренды во всех сегментах, скорее всего, останутся на прежнем уровне до середины следующего года;
— девелоперская активность будет сосредоточена на вводе тех объектов, которые были отложены в 2009-м;
— объемы нового строительства будут ниже, чем в предыдущие годы. «Ожидаемый объем ввода качественных офисных площадей в 2010 году составляет около 600 тыс. кв. м (на 40% меньше аналогичного показателя 2009 года), в складском сегменте ожидается ввод 450 тыс. кв. м площадей (на 40% меньше аналогичного показателя 2009 года). Объем рынка торговой недвижимости увеличится приблизительно на 600 тыс. кв. м площадей в качественных торговых центрах, причем данный показатель сопоставим с показателем 2009 года в силу того, что сроки завершения строительства нескольких крупных проектов (например, Mall of Russia и ТРЦ «Вегас») перенесены на 2010 год», – комментирует Ольга Павлик.

«Наиболее острая для рынка коммерческой недвижимости стадия кризиса, на мой взгляд, закончилась (хотя, в принципе, прогнозы давать в кризисное время – дело неблагодарное, так как, в принципе, возможна и вторая волна), и в первой половине нового года нас, вероятно, ждет стабилизация, – дает свой прогноз на 2010 год Ирина Стрижова. – Говорить же о росте ставок в ближайшее время, как мне кажется, еще рано. А вот дальнейшая коррекция цен на переоцененные объекты возможна уже в самое ближайшее время».

Что ж, 2010 год уже совсем близко – и скоро мы уже начнем рассказывать вам о том, что он приносит рынку. Скоро, но все-таки не сейчас. Ну а что касается итогов – согласитесь, они получились не такими уж и грустными. По крайней мере, год назад такой прогноз назвали бы вполне оптимистичным.
 
Валерия Семенова,
портал "Собственник" от 24.12.2009 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1,
БЦ Омега Плаза, офис 319
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2022.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты