Уходящий год запомнился рынку коммерческой недвижимости помимо самих разительных перемен, которые принес кризис, еще и стремительностью развития событий. Всего за 12 месяцев на смену неупорядоченности пришли новые правила. Эксперты рынка рассказали «Собственнику» о том, каковы эти правила, а также о том, что составляло будни и праздники рынка коммерческой недвижимости в 2009-м.
Событие первое: быстрая смена формы
«Год запомнился, прежде всего, стремительным развитием событий. Путь от хаотического состояния до формирования «рынка кризисного периода» был пройден менее, чем за год! – делится самым ярким за год впечатлением от рынка Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. – Уже к концу лета ситуация стабилизировалась, были понятны основные тренды, сформировался новый уровень цен во всех сегментах, за исключением офисного, в котором также прекратились значительные корректировки цен». Новые условия, к которым пришлось быстро адаптироваться игрокам рынка, в общих чертах выглядели так: существенный рост объема предложения по всем сегментам, сокращение спроса до минимума, падение арендных ставок (по оценке Praedium ONCOR International, ставки вернулись на уровень 11-летней давности, то есть почти к самым истокам рынка; а складского сегмента как такового в тот момент вообще не существовало).
«Во второй половине 2009 года на рынке коммерческой недвижимости наметилось значительное оживление со стороны потенциальных арендаторов и покупателей. Были заключены крупные сделки, однако, несмотря на увеличение числа сделок по сравнению с началом 2009 года, объем поглощения на рынке коммерческой недвижимости остается по-прежнему низким, а процент вакантных площадей – высоким», – комментирует Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International.
По словам Максима Гасиева, генерального директора Colliers International, оживление рынка во второй половине года запомнилось, прежде всего, увеличением количества сделок, стабилизацией ставок аренды и замедлением роста уровня вакантных площадей. На рынке торговой недвижимости, как говорит эксперт, этот уровень упал с 15% (это исторический максимум) в середине года до 5% к концу года.
Событие второе: сделки
Как говорит Юрий Тараненко, директор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», основными событиями на рынке в 2009 году являлись сделки как таковые. «На рынке складской недвижимости это компания Deere&Company, арендовавшая 45 тыс. кв. м в производственно-складском комплексе класса А «Гиффелс Южные врата», на рынке офисной недвижимости компания Evans Randall приобрела БЦ «Серебряный город» площадью 41,6 тыс. кв. м. В сегменте торговой недвижимости можно отметить открытие торгового центра «Метрополис» площадью 206 тыс. кв. м», – приводит эксперт примеры крупных сделок.
«Из крупных контрактов можно отметить продажу компанией Horus Capital БЦ «Вымпел», «Буревестник», «Диапазон» и «Луч» – общая площадь объектов около 200 тыс. кв. м. Завершена сделка по продаже 100% долей ООО «Сахарова Бизнес Плаза», реализующего проект бизнес-центра «Домников» (132 тыс. кв. м). В торговом сегменте – приобретение ГК «Ташир» у Avenue Group ТЦ «Тряпка» на Ленинградском шоссе (площадь 22 тыс. кв. м) и долю в ТРЦ «Шоколад» в подмосковном Реутове (продавец – «Седьмой Континент»), выкуп «Нафта Ко» у группы АСТ 99,58% «Военторга», продажа бизнес-центра «Северное сияние», залогового актива Альфа-Банка. К концу года прошло еще несколько крупных и значимых сделок», – продолжает Денис Колокольников.
События третье и четвертое: отказ от сделок и переход активов к банкам
Ольга Павлик отмечает в качестве события года появление такой тенденции, как отказ компаний от ранее заключенных сделок. «Например, компания TНK-BP, заключившая в 2008 году предварительный договор на аренду порядка 50 тыс. кв. м площадей в БЦ «Западные Ворота», отказалась от сделки. Не состоялась и одна из самых крупных инвестиционных сделок: фонд KanAm Grund отказался от покупки у ЗАО «Тема» бизнес-центра Citydel», – перечисляет эксперт.
Еще одно знаковое событие – переход ряда крупных (прежде всего офисных) проектов в собственность банков-кредиторов. Первая сделка по продаже залоговых активов состоялась в октябре 2009 года, рассказывает Ольга Павлик: компания «Альфа-Групп» продала отошедший ей ранее за долги бизнес-центр «Северное Сияние».
События, связанные с переходом залоговых активов к банкам (например, переход к Альфа-Банку активов МИАН (Kopernik Group) и Mirax Group), могут оказать потенциально серьезное влияние на рынок, считает Денис Колокольников. «Но значимость этих событий пока не ощущается, – говорит эксперт. – Так как банки в данный момент не озвучили своих планов по дальнейшему развитию или реализации залоговых активов. Да и массовым явлением это в итоге не стало. Хотя процесс продолжается, и залоговых активов на рынке становится все больше».
Событие пятое: смена игроков
Нельзя не отметить и такое невеселое событие, как уход с рынка некоторых крупных игроков, обеднивший потребительские возможности москвичей.
Ушла, так и не закрепившись на московском рынке, крупная мировая FCMG сеть Carrefour, ушли Bananamama и Diesel. С другой стороны, ряд крупных западных ритейлеров, напротив, выбрали 2009 года для выхода на российский рынок – H&M, Hewlett Packard, New Look, Coast и др.
«На рынке ритейла наблюдается большой объем сделок по слиянию и поглощению, что связано с ухудшением финансового положения многих игроков из-за падения уровня продаж, а также зависимости от сторонних ресурсов», – отмечает еще одну тенденцию Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити».
В качестве еще одной резкой перемены-2009 эксперт называет кардинальное изменение положения на рынке некоторых, казалось бы, непоколебимых столпов отечественного девелопмента/строительства, смену собственников известных компаний, приводя в пример судьбы Russian Land, Mirax Group, «ДОН-Строя», ПИК, «Системы-Галс».
Событие шестое: особое положение торгового сегмента
Если складской сегмент замер, а офисный впал в депрессию, то торговый на общем фоне смотрится весьма эффектно. «Для сегмента торговой недвижимости год был более чем насыщенным: были открыты такие значимые торговые проекты как "Вегас", "Золотой Вавилон Ростокино", "Город", "Метрополис"», – говорит Ирина Стрижова.
И даже если ТЦ открывались с большей частью арендаторов, только готовящихся к открытию (скажем, так было в ТЦ «Город», который открылся вчера на востоке Москвы – больше половины мелких арендаторов встречали посетителей плакатами «Скоро открытие»), – это позитивный для рынка момент. Вспомним еще и скандал с «Золотым Вавилоном» в Ростокино, и становится понятно, что на отсутствие спроса торговым центрам жаловаться преждевременно.
«Наиболее заметными событиями 2009 года в сегменте торговой недвижимости стало открытие нескольких крупных объектов: МФК «Метрополис» (общая площадь 240 тыс. кв. м), ТРЦ «Филион» (общая площадь 83 тыс. кв. м), ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (общая площадь 240 тыс. кв. м) и ТРК «Город II» (общая площадь 240 тыс. кв. м)», – комментирует Ольга Павлик.
Еще один момент – это высокий спрос на «топовый» стрит-ритейл. «Это помещения, расположенные на основных торговых улицах. Мы называем этот сегмент «голубыми фишками» коммерческой недвижимости, – поясняет Денис Колокольников. – Кризис же предоставил потенциальным покупателям этой категории недвижимости дополнительные возможности. Во-первых, эти остродефицитные еще полтора-два года назад объекты стали появляться на рынке: недостаток оборотных средств, задолженности по кредитам и другие сложности вынудили ряд собственников решиться на продажу. В результате зимой и весной 2009 года можно было найти очень выгодные предложения. Во-вторых, общее снижение цен на недвижимость также сделало эти объекты несколько более доступными. В силу названных причин инвестиционный интерес был сосредоточен именно в сегменте топового стрит-ритейла».
Продолжение следует…
В качестве прогноза на 2010 год (жанр не самый популярный сейчас ввиду отсутствия полной ясности в дальнейших перспективах мировой и российской экономик) можем предложить вам следующие утверждения, в которых эксперты рынка уверены:
— I квартал 2010 годабудет продолжением тенденций IV квартала 2009-го. Да и вообще, до середины года вряд ли стоит ожидать сколь-нибудь заметной перемены направления. Ставки аренды во всех сегментах, скорее всего, останутся на прежнем уровне до середины следующего года;
— девелоперская активность будет сосредоточена на вводе тех объектов, которые были отложены в 2009-м;
— объемы нового строительства будут ниже, чем в предыдущие годы. «Ожидаемый объем ввода качественных офисных площадей в 2010 году составляет около 600 тыс. кв. м (на 40% меньше аналогичного показателя 2009 года), в складском сегменте ожидается ввод 450 тыс. кв. м площадей (на 40% меньше аналогичного показателя 2009 года). Объем рынка торговой недвижимости увеличится приблизительно на 600 тыс. кв. м площадей в качественных торговых центрах, причем данный показатель сопоставим с показателем 2009 года в силу того, что сроки завершения строительства нескольких крупных проектов (например, Mall of Russia и ТРЦ «Вегас») перенесены на 2010 год», – комментирует Ольга Павлик.
Что ж, 2010 год уже совсем близко – и скоро мы уже начнем рассказывать вам о том, что он приносит рынку. Скоро, но все-таки не сейчас. Ну а что касается итогов – согласитесь, они получились не такими уж и грустными. По крайней мере, год назад такой прогноз назвали бы вполне оптимистичным.
