Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости г. Москвы. Ноябрь 2009 г.

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2009 г.

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги ноября 2009 г.

Арендодатели «зондируют» рынок.

В ноябре продолжилась коррекция после сильного роста объема предложения, который произошел в сентябре, и если в сентябре рост количества предложений составил 34%, то в октябре и ноябре количество предложений снизилось на 8 и 13% соответственно, объем предложения по площади в ноябре снизился на 19%. Всего в ноябре было представлено 3078 объектов общей площадью 2 666 тыс.кв.м. общей стоимостью 1,124 млрд.$.

Средние арендные ставки в ноябре по отношению к октябрю выросли на 5%. Данный рост был обусловлен как компенсацией двухпроцентного снижения в ноябре по отношению к октябрю курса доллара, так и появлением в ноябре ряда дорогих торговых и в меньшей степени офисных объектов. Тем не менее, ставки по объектам, продолжившим экспонирование, остались на прежнем уровне (за исключением «топового» на сегодняшний день сегмента, к коему относятся «центровые» торговые помещения). Новые участники рынка пробуют выставлять ставки, исходя из наиболее оптимистичного видения текущей рыночной конъюнктуры, в то время, как участники, которые выставляют объекты более продолжительное время менее оптимистичны и для роста ставок значительных предпосылок пока еще не видят.

Таким образом, имеет место некое зондирование рынка на предмет чувствительности к позитивным факторам, однако значительное превышение предложения над спросом данный подход пока не поддерживает, и большинство объектов, которые выставляются по таким ставкам, оказываются переоцененными.

В ноябре арендаторы по-прежнему проявляли интерес главным образом к готовым объектам. Дополнительными преимуществами являлись хорошее местоположение и низкий уровень арендных ставок. Условия договоров по объектам, пользующимся спросом, подразумевали минимальные сроки въезда, а также часто включают в себя ремонт за счет арендодателей и отсрочку арендных платежей. Тем не менее, объектов, которые удовлетворяют большинству из перечисленных условий, на рынке представлено немного, в связи с чем уровень вакантных площадей остается высоким, в т.ч. по причине весьма ограниченного спроса.

Торговая недвижимость. В центре – «интересно, дорого и мало».

В торговый сегмент в ноябре отражал оптимистичные настроения арендодателей. Это единственный сегмент, где количество помещений, предлагаемых в аренду возросло. Если владельцы офисных и производственно-складских помещений предпочли пережать «новогоднее безвременье», то собственники торговых площадей не без оснований рассчитывают на удачную сдачу своих помещений. Этот расчет строится, прежде всего, на стремлении ритейлеров не упустить традиционно «хлебный» период выхода новых коллекций весной. К тому же на успех позволяют надеяться и общие тенденции в торговом сегменте.

Этот оптимизм выражается и в появлении дорогих объектов. Так, в центре города в ноябре на рынок вышли помещения ул. Кузнецкий мост (110 кв.м., 4500$.кв.м.), на Климентовском пер. (180 кв.м., 4795$/кв.м./год) и на Тверской ул. (270 кв.м., 5250 $/кв.м./год). За пределами Садового Кольца были выставлены помещения на Беговой ул. (63 кв.м., 2155$/кв.м.), на пр-те Вернадского (77 кв.м., 2155$/кв.м.), Таганской ул. (200 кв.м., 2250$/кв.м.), на Хорошевском ш. (60 кв.м., 2700$/кв.м.)

В целом в центральной части средневзвешенная ставка аренды увеличилась за месяц на целых 10%. В ноябре за магазин в пределах Садового Кольца в среднем надо было платить 1471$/кв.м./год.

Судя по всему, спрос в предыдущие месяцы дал все основания для такого повышения. Не случайно, не только новые помещения были выставлены по более высокой ставке, но и по объектам, продолжившим экспонирование, запрашиваемая цена увеличилась на 2%. В частности, подорожали помещения на ул.Новый Арбат (660 кв.м., на 5% до 2940$/кв.м./год), на Новой пл. (59 кв.м., на 4% до 3520 $/кв.м./год) и на Столешниковом пер. (550 кв.м., на 3% до 4650$/кв.м./год.

Кроме того, на рост ставки повлияло существенное уменьшение средней площади объекта (при росте количества экспонируемых объектов, их суммарная площадь снизилась на целых 20%!), а к этому показателю ценовая чувствительность рынка в торговом сегменте весьма высока.

В периферийной части города, наоборот, количество предложений возросло на 2%, а общая площадь – на 10%. Да и в целом, столь «топовых» мест, как в центре, за пределами Садового Кольца гораздо меньше. В результате средняя арендная ставка по помещениям за пределами Садового Кольца за ноябрь возросла на 6% в долларах (и на 4% в рублях) и составила 696$/кв.м./год. В это же время средняя ставка по помещениям, продолжившим экспонирование, за ноябрь в долларах снизилась на 2%.

Предновогодние перспективы собственников офисных помещений далеко не столь радужные: хлопотный период окончания года располагает арендодателей отложить поиски новых офисов и переезды на январь. Да и спрос, по-прежнему, оставляет желать лучшего. Этими обстоятельствами, по всей видимости, и обусловлено снижение объема предложения. Попытавшись «сыграть» на сезонном всплеске деловой активности в первые два осенних месяца, в ноябре арендодатели предпочли переждать праздничную пору. Количество предложений и общая площадь уменьшились на 9 и 15% соответственно.

При этом специалисты отмечают, что сокращение экспонируемых площадей происходит не только за счет временного отказа собственников от сдачи офисов в аренду. В течение всей осени на рынке наблюдалось повышение спроса и рост количества сделок.

Тем не менее, уровень вакантных площадей по-прежнему высок. «Если в торговом сегменте в ноябре экспонируется около 300 тысяч квадратных метров (что для Москвы не так уж и много), то в офисном сегменте по всем классам эта цифра составляет 1,74 млн. кв.м. И это только на открытом рынке! – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. - А суммарный уровень вакантных офисных площадей по нашим оценкам составляет не менее 3,5-4 млн. кв.м. Таким образом, при сохранении осенних темпов поглощения офисов всех классов на уровне 300-350 тыс. кв.м. в квартал, чтобы достигнуть приемлемого для сбалансированного рынка уровня вакантных площадей понадобится 1,5-2 года. Именно настолько хватит нынешнего количества офисных площадей, без учета новых объектов. А ведь новые объекты продолжают достраиваться и в следующем году на рынке появится еще не одна сотня тысяч метров».

Офисная недвижимость. Центр снова «в почете».

При высоком уровне предложения и низком спросе в офисном сегменте уже наметились определенные «сдвиги». Арендные ставки и уровень вакантных площадей стабилизировались.

Средняя арендная ставка внутри Садового Кольца практически не изменилась: снизившись лишь на 1% в долларах, она стала равна 633$/кв.м./год. При этом средняя ставка на объекты, которые продолжили экспонирование, уменьшилась на 1%, а на остальные объекты осталась на уровне октября. По помещениям за пределами Садового Кольца средняя арендная ставка за ноябрь возросла на 3% до 436$/кв.м./год. При этом ставка по объектам, продолжившим экспонирование, не изменилась.

Позитивные знаки дает планомерное увеличение арендных новых сделок, а также крупные, хотя и единичные, первые сделки с офисами в состоянии shell&core.

Еще одна «знаковая» тенденция последнего времени: наиболее дорогие офисы в центре Москвы, опустевшие первыми из-за очень высоких цен, сейчас вновь начинают привлекать арендаторов. Основной причиной стало более существенное снижение арендных ставок, нежели в периферийной части. Так, до кризиса разница в стоимости аренды одинаковых помещений в центре и за пределами Садового Кольца составляла 70-80%. Сегодня же, офис в центре, конечно, дороже, но лишь в среднем на 50-55%.

Производственно-складские помещения.

В сегменте производственно-складских помещений объем предложения снизился. Всего было предложено 415 объектов, что на 8% меньше, чем в октябре. Общая площадь объектов на рынке снизилась на 12% до 627 тыс. кв.м. Средняя ставка аренды понизилась на 1% до 178$/кв.м./год и на 3% - в рублях, что было обусловлено соответствующим снижением арендной ставки на объекты, продолживших экспонирование.

Основные характеристики рынка аренды коммерческой недвижимости Москвы
(по данным мониторинга RRG), ноябрь 2009.

Рынок в целом:

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	3 078	1 124	2 666	0,87	519
к октябрю 2009	− 13%	− 14%	− 19%	− 7%	+ 5%
к ноябрю 2008	+ 25%	− 27%	+ 26%	+ 2%	− 40%

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	124	58	40	0,32	1 471
к октябрю 2009	+ 5%	− 11%	− 20%	− 24%	+ 10%
к ноябрю 2008	+ 18%	− 28%	− 16%	− 29%	− 34%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	510	161	259	0,51	696
к октябрю 2009	+ 2%	+ 23%	+ 10%	+ 8%	+ 6%
к ноябрю 2008	+ 7%	− 11%	+ 36%	+ 27%	− 34%

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	483	201	295	0,61	633
к октябрю 2009	− 11%	− 32%	− 32%	− 24%	- 1%
к ноябрю 2008	+ 24%	− 31%	+ 12%	− 9%	− 42%

Офисные помещения вне Садового Кольца

Офисные вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	1 546	591	1 445	0,93	436
к октябрю 2009	− 8%	− 16%	− 11%	− 3%	+ 3%
к ноябрю 2008	+ 25%	− 35%	+ 15%	− 8%	− 40%

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
Значение	415	113	627	1,51	178
к октябрю 2009	− 8%	− 8%	− 12%	− 3%	− 1%
к ноябрю 2008	+ 62%	+ 27%	+ 79%	+ 10%	− 34%