Состояние и перспективы развития рынка торговой недвижимости в Москве обсуждают эксперты КДО daily
КДО daily: Динамика изменения доли вакантных площадей, наверное, главный показатель ситуации. В качественных торговых центрах, то, что поддается надежной статистике.
Сергей Лобанов, Директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: Доля вакантных площадей остается на высоком уровне. Ситуация усугубляется за счет сохраняющейся тенденции по закрытию неликвидных точек продаж торговых сетей, а также магазинов «премиум» формата в основных торговых коридорах в центре города. В качественных торговых центрах доля вакантных площадей на протяжении 2008 года была не более 1-2%. Сейчас вакантные площади есть во многих, даже самых успешных торговых центрах. Уровень вакантных площадей достиг 15%.
Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate: По нашим данным, для вновь вводимых торговых объектов характерна высокая доля вакантных площадей — до 50-60%. Вакантные площади в наиболее успешных торговых центрах Москвы остались на прежнем уровне и не превышают 3%. Снижение заполняемости заметно в торговых центрах, рассчитанных и на премиальный сегмент, и в многофункциональных объектах. Отток арендаторов происходит в объектах с заведомо непродуманной концепцией или не вполне удачным местоположением.
КДО daily: Это все прогнозируемо для кризисной ситуации? Без неожиданностей?
Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: Пожалуй, так. В наиболее выгодном положении сейчас находятся ТЦ с качественной концепцией и хорошим местоположением, которые к началу кризиса уже действовали и были заполнены арендаторами — это понятно. Спрос на помещения в успешных и хорошо посещаемых комплексах практически не снизился, там по-прежнему существует очередь из потенциальных арендаторов, хотя и существенно меньшая. Поэтому, если кто-то из арендаторов отказывается от дальнейшего использования торговой площади из-за снижения покупательской активности, собственники без труда сдают помещение новым арендаторам. Конечно, определенный отток существует и в подобных объектах, и если до кризиса уровень вакантных площадей приближался к нулю, то сейчас он составляет примерно 5-7%.
КДО daily: А у остальных? У менее «удачливых»?
Андрей Панфилов: В торговых центрах с менее удачным местоположением или менее успешной концепцией доля вакантных площадей достигает 20%. Однако, самое незавидное положение у новых объектов, которые застали «время Ч» осенью прошлого года не окончательно заполненными, а также тех, что введены уже в 2009 году. Здесь уровень вакантных площадей составляет 25% и более, в ряде случаев — до 35%. Правда, в III квартале 2009 года рост доли вакантных помещений снизился. Свою роль сыграли два основных фактора: увеличение деловой активности в начале осени, а также отсутствие новых объемов. Последнее вынуждает ритейлеров более детально изучать текущее предложение и выбирать, что называется из того, что есть.
КДО daily: Пока положение ухудшается, а прогнозы — замечательны?
Андрей Панфилов: Я бы не назвал дисбаланс предложения позитивным прогнозом, но о дальнейшем снижении объема пустующих площадей можно говорить с достаточной долей уверенности, поскольку новый ввод ТЦ в ближайшее время не предвидится. Особенно это будет ощутимо в 2011-2012 гг., когда сегодняшние строящиеся объекты будут введены в строй, а новые будут все еще «на бумаге».
КДО daily: Каковы «адреса, имена, цифры»? По предложению.
Ольга Косенкова: На конец II квартала 2009 года объем предложения качественных торговых центров Москвы составил 6,37 млн кв.м общих площадей, 3,56 млн кв.м GLA [Gross Leasable Area – Общая арендопригодная площадь]. Таким образом обеспеченность жителей Москвы площадями торговых центров составила 340 кв.м на 1 000 человек. За прошедший год (с середины 2008 по середину 2009) были введены такие объекты как: ТРЦ «Рио» на пересечении Дмитровского ш. и МКАД, ТЦ «Тройка» в Сокольниках, МФК «Метрополис» на Ленинградском шоссе, ТРЦ «Мегаполис» на пр. Андропова, ТЦ «Спектр» рядом с метро «Теплый стан», «Филион» на Багратионовском проезде, ТЦ «Балтия» на Новорижском шоссе. Многие из этих объектов являются действительно знаковыми для рынка. Являясь крупноформатными они оказали существенное влияние на общий объем предложения и на рынок в целом.
КДО daily: Я не спрашиваю, какова сегодня заполняемость этих знаковых объектов. Но она не в последнюю очередь зависит от дальнейших темпов ввода площадей. Сколько было заявлено объектов на 2009 год, сколько из них реально выйдет?
Ольга Косенкова: На 2009 год было заявлено к вводу (с учетом не введенных ранее объектов) 1 712 тыс. кв.м торговых центров, уже введено 312 тыс. кв.м. По нашим прогнозам, судя по стадии строительства, на рынок выйдут не более 612 тыс. кв.м и их заполняемость будет далеко не 100%-ная. Также становится заметна практика утверждения Правительством Москвы продления сроков строительства торговых объектов без применения штрафных санкций к инвесторам. Девелоперы замораживают торговые проекты, в основном те, которые находятся в «бумажной» стадии и преимущественно в регионах. Многие ритейлеры уходят с рынка.
КДО daily: Кто?
Ольга Косенкова: «Гроссмарт», «Точка вкуса», «Бананамама», «Арбат престиж», «Смак», «Самохвал», «Букбери», «Неоторг», PurPur и др.). Другие пользуются кризисом в целях консолидации подешевевших активов, это такие компании как X5 Retail Group, сотовые операторы и другие.
КДО daily: «Все пропало, шеф»?
Ольга Косенкова: Скажем так, сложилась обстановка для выхода на российский рынок и развития западных игроков. Вышли и планируют выход: Selgros, Wal-Mart, Carrefour, H&M, Gap, Peek und Cloppenburg, Harvey Nichols и другие глобальные сети.
КДО daily: А отечественные, родные?
Ольга Косенкова: Отечественные розничные сети ощутили на себе недостаток ликвидности и пересматривают свои инвестиционные программы, сокращают операционные издержки, закрывают нерентабельные точки, добиваются пересмотра арендных отношений. Следует учитывать и такие факторы: в структуре товарооборота увеличилась доля продовольственных товаров, инфляция больше затронула импортную продукцию, пошла на увеличение доля продаж на вещевых и смешанных рынках. Снижение потребительского спроса приводит к наличию стоков продукции, особенно в одежных сетях.
КДО daily: Каким образом экспансия иностранных сетей отразится на предложении?
Ольга Косенкова: Развитие форматов торговой недвижимости зависит не только от спроса со стороны конечных потребителей, но и от спроса со стороны арендаторов. Ритейлеры же в настоящий момент испытывают не лучшие времена. Практически полностью приостановлены инвестпрограммы развития крупных форматов (гипермаркеты, развлекательные центры), в тяжелом финансовом положении находятся многие средние отечественные сети, прежде именно они составляли основную часть арендаторов торговых галерей. В то же время, многие западные сети предпочитают собственным рынкам экспансию на российском рынке ввиду его большего потенциала и выходят на него именно сейчас. Все эти предпосылки должны повлиять и на форматы торговой недвижимости.
КДО daily: То есть крупные форматы уступают место? Кому?
Ольга Косенкова: Суперрегиональные форматы торговых центров, так популярные прежде, площади в которых заполнялись еще до открытия, теперь выходят на рынок с существенной долей вакантных площадей. В качестве примеров можно назвать ТРЦ «Рио», ТЦ «Тройка», открытые в конце 2008 года. Заморожены многие подобные крупные проекты. Доля вакантных площадей и ставки аренды в street retail увеличилась значительнее, чем в качественных торговых центрах. Заявлен выход первого формата outlet mall под управлением Fashion House. Таким образом, на рынке торговой недвижимости может образоваться тренд перехода от строительства стандартных торгово-развлекательных центров (чем крупнее тем лучше) к появлению новых форматов с новыми торговыми марками и операторами: outlet-центры, department store и т.д.
КДО daily: Так. Состояние на рынке Street Retail, активность арендаторов, наиболее предпочтительные районы, запрашиваемые метражи, ставки, бюджет.
Сергей Лобанов: Запрашиваемая площадь зависит от профиля арендатора, наиболее востребованы помещения площадью 80-150 кв.м., на помещения площадью свыше 200 кв.м спрос немного ниже.
Андрей Панфилов: Ставки аренды упали, а с их падением и появлением на рынке вакантных площадей в топовых для торговли местах, активизировались торговые операторы, желающие открыть свои магазины на престижных улицах, но не имевшие до этого такой возможности. Из-за высоких ставок, отсутствия предложения. Кроме того, нынешняя возросшая по сравнению с первым и вторым кварталом активность арендаторов связана и с сезонными факторами (после затишья летом), и с «устаканившейся» ситуацией у самих торговых операторов.
КДО daily: Все-таки не так привязаны к прикормленному месту, как в ТЦ?
Андрей Панфилов: Предпочтения торговых операторов относительно географии размещения не претерпели каких-либо изменений: все так же востребованы центральные торговые коридоры города, места около метро и улицы с большим пешеходным и автомобильным трафиком.
Суммы, которые компании готовы потратить на открытие магазина стали гораздо меньше. В отсутствии стороннего финансирования, кредитных средств, у компаний нет возможности замораживать большие суммы денег в виде депозитов и предоплаты, они не готовы тратить существенные суммы на ремонт и отделку помещений. Эти вопросы решаются собственниками помещений, которые или за свой счет, или за счет увеличенных каникул для арендатора проводят доотделку помещений.
Сергей Лобанов: Я бы добавил, что в сегменте street-retail для арендаторов интересны помещения, расположенные в местах с активным трафиком, не только в центре города, но и в спальных районах. Бюджет, выделяемый на аренду торгового помещения, зависит не только от местоположения помещения, но также от профиля деятельности арендатора, в настоящее время средние запрашиваемые ставки аренды на типовые помещения формата street-retail составляют 25-30 тыс. руб/кв.м/год.
Ольга Косенкова: Я бы коснулась ставок аренды в торговых центрах. Здесь традиционно принято разделение по формату арендаторов (якорные/неякорные) и ставки снизились довольно существенно. Наибольшего дисконта сумели добиться якорные арендаторы, т.к. в них в первую очередь заинтересованы торговые центры. Существенно снизились верхние границы арендных ставок.
КДО daily: Это — общая закономерность. А частности?
Ольга Косенкова: Наибольшая ротация и коррекция арендных ставок произошла в торговых центрах с неэффективным управлением: плохой навигацией, отсутствием рекламы, неграмотным функциональным зонированием, неудачным составом арендаторов и прочими факторами. Например, в ТЦ «Лотте ПЛАЗА» арендаторы добились значительного снижения ставок. Торговые центры с хорошим месторасположением и грамотным управлением пострадали меньше всего. Например, в таких ТЦ как «Европейский», «Охотный ряд», «Атриум», «МЕГА» и т.п. ставки остались на прежнему уровне, а в некоторых из них даже были увеличены.
КДО daily: Цифры?
Ольга Косенкова: Можно говорить о следующем разделении. В наиболее качественных крупных торговых центрах Москвы с максимальной заполняемостью для арендаторов торговой галереи ставка может составлять от $1 000 до $5 000 за кв.м в год без НДС и эксплуатационных расходов. В менее концептуальных торговых центрах ставка может варьироваться в зависимости от текущего рыночного положения объекта (удачное ли местоположение, много ли вакантных площадей, продуманная ли концепция) и составлять для средних по площади арендаторов от $500 до $2 500 за кв.м в год. Здесь уже могут быть включены все дополнительные платежи. В помещениях street retail (в основных торговых коридорах Москвы) ставки просели довольно значительно с начала кризиса, но всегда зависят от конкретного объекта. Средние значения находятся в диапазоне $700 - $3 500 за кв.м в год
КДО daily: Наиболее активные профили арендаторов?
Андрей Панфилов: Сегодня можно говорить о некотором росте спроса со стороны арендаторов торговой недвижимости, но рост этот представляется, скорее, сезонным. Если говорить о самих арендаторах, то сегодня мы наблюдаем достаточно четкое расслоение. Понятно, что в большей степени пострадал премиум-сегмент, а также ритейлеры, предлагающие товары отнюдь не ежедневного спроса. А вот операторы, ориентированные повседневные товары (продукты, медикаменты, одежда), чувствуют себя вполне благополучно.
КДО daily: Примерами не побалуете?
Андрей Панфилов: Лучшие показатели прибыли приносят супер- и гипермаркеты работающие в дисконтном формате. К примеру, как рассказывали представители компании Х5, магазины «Пятерочка» показывают самые лучшие результаты среди используемых группой форматов, следующим идет «Карусель». То же относится и к непродовольственным группам товаров. В частности, магазины одежды низкого ценового сегмента в сегодняшних реалиях работают гораздо лучше, чем те, которые позиционируются, как «одежда для среднего класса и выше». Подтверждением этому может случить тот факт, что такие компании, как «Сток-центр», «Фамилия» и им подобные не затормозили свое развитие.
КДО daily: Инвестиционная привлекательность объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу в текущих рыночных условиях?
Сергей Лобанов: К сожалению, не слишком высока. Сейчас основную активность на рынке создают частные инвесторы с суммами до 10 млн. долларов за объект. В основном приобретаются такие объекты, как арендный бизнес, отсюда возникают и требования к ним - наличие арендаторов, долгосрочные договора аренды, разумная окупаемость. Наиболее заметен спрос на торговые помещения формата street-retail.
КДО daily: В целом, с чем пришли к концу года и каковы прогнозы?
Сергей Лобанов: В первой половине 2009 года наблюдался дальнейший рост объема предложения на рынке и снижение спроса. Однако во II квартале можно отметить начало оживления спроса. Следствием этого стало увеличение количества заявок на аренду торговых помещений на 26%, спрос на покупку остался на уровне I квартала. По сравнению с I кварталом во II квартале 2009 года спрос на аренду сместился в ЦАО на 4 п.п. и на восток, северо-восток столицы на 6 п.п. Было также зафиксировано повышение спроса на 6 п.п. на покупку торговых помещений в центре столицы по сравнению с предыдущим кварталом. Как и год назад, наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью 51-250 кв. м. Рост спроса за квартал на покупку помещений до 250 кв. м составил 8 п.п., на аренду – 7 п.п.
КДО daily: Общая характеристика динамики?
Сергей Лобанов: В целом, во втором квартале 2009 года впервые с начала кризиса на рынке торговой недвижимости наблюдалась положительная динамика спроса, к концу третьего квартала спрос заметно активизировался. Среди арендаторов наибольшую активность проявляют небольшие продуктовые сети, развивающие проекты формата «магазин у дома». Также заявки на поиск помещения поступают от арендаторов под магазины одежды, детских товаров и промтоваров, аптеки, ювелирные магазины и магазины запчастей. Новые торговые точки сейчас открываются гораздо реже, чем раньше, большая доля спроса на торговые площади связана с переездом магазина на новое место: ниже арендная плата, лучше расположение помещения.
Ольга Косенкова: Проекты, которые находились на начальной стадии проработки, были в основном заморожены на неопределенный срок, а торговые проекты, находящиеся уже на завершающей стадии строительства, в том числе, с задержками в сроках ввода, вышли на рынок как раз в конце 2008 начале 2009 гг. Ввод новых торговых центров практически совпал с началом кризиса, который начал оказывать влияние на российский рынок торговой недвижимости в 3 кв. 2008 г. Пошатнувшиеся финансовое положение многих ритейлеров заставило их пересмотреть свои программы развития и арендные отношения в сторону сокращения, что в свою очередь отразилось на спросе на торговую недвижимость. В связи с этим произошло увеличение доли вакантных площадей и снижение ставок аренды.
КДО daily: На что надеемся?
Ольга Косенкова: Хорошая новость в том, что, наконец, лопнул ценовой пузырь, существующий во всех сегментах торговой недвижимости. Ставки значительно скорректировались, но это еще не предел. Теперь на рынке будет более справедливая и понятная цена, подкрепленная реальным спросом. Кроме того, на рынке произойдет качественное перераспределение: более слабые торговые центры будут вынуждены пересматривать концепцию, возможно, будут искать новую специализацию, словом, повышать качество существующего объекта.
КДО daily: Это следует считать позитивным прогнозом?
Ольга Косенкова: Просто меняется структура спроса и это надо учитывать. Уже сейчас заметен увеличившийся спрос на менее дорогие, но в то же время качественные торговые площади. То же и в отношении товаров, если говорить про спрос со стороны потребителей. Теперь покупатель стал более чувствительным к цене, меньше потреблять, но остается лояльным к любимым маркам. В одежных сетях в связи со снижением оборотов остаются стоки продукции, которые необходимо сбывать, поэтому будут востребованы различные стоковые и дисконт центры. Уже заявлено о развитии первой сети аутлет-центров в Подмосковье: строительство первого аутлет-молла запланировано на Ленинградском шоссе. Появление формата торговых центров, ориентированных на качественные товары с хорошим дисконтом, весьма своевременно и востребовано.
КДО daily: По главной проблеме. Избыточное предложение площадей.
