Некоторые бизнес-центры заполнены на 0%. Но перспективы прекрасны

КДО daily: Рынок офисной недвижимости понес в ходе кризиса наибольший ущерб. Это понятно, в 2006-2007 годах было заложено очень много объектов. В то же время недавно было анонсировано строительство аналога Москва-Сити на севере столицы. Какая-то игра на повышение... Что происходит на рынке сегодня? Начнем с темпов ввода в эксплуатацию новых офисных центров и с оценки изменения доли вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы.

Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate: Общий объем предложения качественной офисной недвижимости — класс «А», «В+», «В-» — сегодня составляет 9,4 млн. кв.м. По сравнению с концом 2 квартала прошлого года прирост рынка составил 20,4%. С начала 2009 года введено около 1,13 млн. кв.м качественных офисов.

КДО daily: И это на фоне продолжающегося падения спроса?

Ольга Косенкова: Конкретная величина спроса на офисную недвижимость всегда связана с определенным уровнем арендных ставок. При текущем уровне арендных ставок спрос на офисную недвижимость ниже предложения, поэтому около 20% офисов пустуют. Спроса на офисные помещения по докризисным ставкам сейчас практически нет. Пытаясь если не повысить, то хотя бы удержать спрос на качественные офисные помещения девелоперы вынуждены снижать арендные ставки. Однако даже если стоимость аренды офисов снизится до минимально возможного уровня, то все равно часть офисов будет пустовать.

КДО daily: Это оправдание для того, чтобы не снижать ставки?

Ольга Косенкова: Нет, конечно. Уровень вакантных площадей снизится, но незначительно. Связано это с общим снижением деловой активности, которое обусловлено падением спроса на продукцию предприятий. Рост рынка офисной недвижимости напрямую зависит от восстановления экономики РФ, которое правительство ожидает не раньше 2011-2012 гг.

КДО daily: И спрос взлетит?

Ольга Косенкова: Думаю, в любом случае к докризисному уровню арендные ставки в обозримой перспективе вернуться не смогут, так как для этого необходимо надуть новый пузырь в российской экономике — на данный момент никаких предпосылок для этого не предвидится. При таком развитии ситуации арендные ставки продемонстрируют, скорее всего, долгосрочную тенденцию к снижению — нижней границей их падения станет уровень эксплуатационных затрат. При этом объем предложения будет стагнировать, а уровень вакантных площадей расти.

КДО daily: Есть ли более оптимистичная точка зрения?

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: По нашим данным уровень вакантных помещений в сегменте офисов продолжает расти и составляет на конец 3 квартала порядка 18% в классе «А» и 30% — в классе «В». В структуре поступивших к нам в 3 квартале 2009 г. запросов на аренду офисных помещений по метражу, наиболее популярными остаются самые маленькие блоки — на них пришлась треть всех заявок, и доля этого сегмента относительно прошлого года возросла на 13 процентных пунктов. В то же время, возросла с 13% в 3 кв. 2008 г. до 23% в текущем году и доля заявок на аренду самых больших блоков также, что свидетельствует и некотором росте спроса на офисы больших площадей на фоне существенного снижения запрашиваемых собственниками ставок аренды.

КДО daily: Это осторожный оптимизм?

Константин Ковалев: Думаю, что да. Еще раз, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость в 3 кв. 2009 г. таковы: спрос на аренду и покупку существенно сокращен, наиболее популярными остаются небольшие блоки с отделкой. Но с середины лета наблюдается некоторый рост спроса на покупку офисных активов и увеличение доли заявок на более крупные блоки в аренду, что свидетельствует о приближении ценовых показателей предложения к ожиданиям потенциальных покупателей и арендаторов.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG: В течение года не был анонсирован ни один новый офисный проект. Но на рынок выходили объекты, которые к началу кризиса находились на завершающем этапе строительства. В 2007-2008 годах офисный сегмент развивался очень интенсивно, так что и эти объемы оказываются впечатляющими: с начала года введено около 1 млн. кв.м. По нашим данным объем вакантных площадей продолжает расти. Что касается новых объектов, то там уровень вакантных площадей может быть гораздо выше — 70-80%, а иногда доходит и до 100%.

КДО daily: 100%?! Тут уже не скажешь, дескать, все площади сданы, но арендаторы их ремонтируют, потому и центр закрыт.

Денис Колокольников: Площади без отделки сегодня сдать практически невозможно. Арендаторы перестали снимать площади «с запасом», скорее, наоборот, предпочитают «ужаться». В связи с этим сейчас актуальны небольшие площади от 200 до 400 кв. м при этом почти обязательным является наличие каких-то дополнительных услуг со стороны арендодателя, той же отделки. Есть существенный спрос на площади до 100 кв.м., однако мало в каком современном офисном здании можно выделить такие площади.
Понятно, что неоспоримым преимуществом является низкие арендные ставки, но все-таки в большинстве случаев выбираются наиболее привлекательные предложения по соотношению место-цена-качество. Спрос перемещается из центра в сторону ТТК и далее. Но это связано, прежде всего, с высокими арендными ставками в пределах Садового Кольца.

Ольга Косенкова: Не соглашусь. В связи с тем, что сейчас предложение офисов резко возросло, у арендаторов появился больший выбор. И если до кризиса качественные офисы могли рассматриваться как в центре, так и на окраине, то сейчас тенденция такова, что все предпочитают центр. За исключением тех случаев, конечно, если для арендатора стратегически важно размещаться в каком-то конкретном месте. В разрезе этой тенденции мы вернулись года на 4 назад, когда местоположение было одним из ключевых факторов при выборе офиса.

КДО daily: Значит, мы — в 2005-м...

Ольга Косенкова: Кстати, очень интересная ситуация сложилась в классе В: здесь сейчас образовался самый существенный разброс по стоимости — от $200 до $650 за кв.м. в год, в зависимости от местоположения. Такой ценовой разброс в рамках одного сегмента мог быть на рынке тоже года 4 назад.

КДО daily: Но ведь ситуация принципиально разная. Впрочем, возможно, если сегодня к местоположению примешивается ситуация конкретного арендодателя.

Ольга Косенкова: По нашим данным, в настоящий момент пустует порядка 500 тыс. кв.м вакантных площадей класса «А», 600 тыс. кв.м вакантных площадей класса «В+» и около 450 тыс. кв.м класса «В-«. Итого, более 1,5 млн кв.м офисных площадей.

Денис Колокольников: По нашим данным, в целом по рынку качественных бизнес-центров доля вакантных площадей составляет 20-25%. Если учесть, что суммарная площадь качественных офисных площадей составляет в настоящий момент примерно 10,5-11 млн кв.м., то объем пустующих офисов можно оценить более чем в 2 млн кв.м.

Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Ну, если пользоваться заданной формулировкой, то, по нашим данным, из более 10 млн.кв.м. качественных офисных помещений в столичном регионе пустует примерно четверть. То есть, более 2,5 млн кв.м

КДО daily: Более 2,5 млн кв.м. Кто больше?

Сергей Лобанов, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: Я — пас. По нашим данным, в настоящее время в бизнес-центрах класса «А» вакантно примерно 18% площадей, в бизнес-центрах класса «В» — около 20%. То есть, около 2 млн кв.м

КДО daily: Вот на этом и остановимся.

Сергей Лобанов: Вряд ли получится остановиться: уровень вакантных офисных площадей продолжает расти. В первом полугодии 2009 года на рынок офисной недвижимости вышло около 713 тыс. кв.м качественных офисных площадей, это на 50% больше, чем в I полугодии 2008 года. При этом, доля офисных центров класса А превысила долю офисных центров класса В, и составила 54%. Это обусловлено выходом на рынок таких крупных объектов класса А, как офисный центр Nordstar Tower, МФК «Градекс», 3-я очередь многофункционального комплекса «Метрополис», бизнес-центр «Двинцев» и др.

КДО daily: Я не спрашиваю, кто из них насколько заполнен. Но 2 миллиона вакантных метров — это с ними?

Сергей Лобанов: Да, по итогам I полугодия 2009 года общий объем качественных офисных центров Москвы достиг 10 млн кв. м. Но если все объекты, ввод которых заявлен до конца 2009 года, будут введены вовремя, то общий объем введенных в 2009 году площадей составит 1 603 тыс. кв. м.

КДО daily: То есть добавятся еще 900 тысяч метров. И практически все — вакантные. Итого, почти 3 млн вакантных метров из 11 млн. А говорите, «пас».

Сергей Лобанов: Однако по-прежнему прослеживается тенденция по переносу сроков ввода объектов в эксплуатацию. В связи с этим, по оценке, во втором полугодии 2009 года, будет построено порядка 50-60% от заявленного объема.

Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: По-моему даже меньше. Думаю, в 2009 году будет построено 40-50% от построенного в 2008-м. А построено было 1,4 млн. кв. м офисных площадей из 1,8 млн. кв.м запланированных. Действительно, значительная часть объектов, запланированных к сдаче в конце 2008 года, была перенесена на 2009-2010гг, а в этом году многие девелоперы объявили о заморозке проектов, находящихся на стадии проектирования.

КДО daily: Сговор?

Павел Епихин: Шутка? Снижение ставок аренды за год составило более 40%. Ставки на площади класса «А» колеблются от $400 в новых центрах за МКАД до $800 в центре. Без учета налогов и коммунальных платежей. И, конечно, зависят от размера арендуемой площади.

КДО daily: Перешли к вопросу, что интересует арендатора и почем.

Ольга Косенкова: Ставки аренды на конец 2 квартала снизились в среднем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составляют на сегодняшний день в среднем для класса «А» $675 (-29% с начала года), класса «В+» — $450 (-31% с начала года), класса «В-» — $275 (-45% с начала года). Сложнее всего сдать переоцененные офисы, которые сохранили принцип ценообразования докризисного периода. Также сложно сдать крупные объекты, бизнес-парки, не совсем удачно расположенные объекты (на окраине, рядом с промзонами и т.д.). А дорогие офисы класса «А» без существенной ценовой корректировки вообще невозможно сдать.

Мария Кондакова: В настоящее время запросы арендаторов стали значительно скромнее, чем в 2008 г. Если в 2008 году примерно 70% заявок арендаторов приходилось на 300-500 кв.м., то в 2009 аппетиты снизились до 100-250 кв.м.

Сергей Лобанов: Да, здесь спорить не о чем. Большинство арендаторов рассматривает предложения по аренде исходя из бюджета в 12-15 тыс. рублей/кв.м/год. Максимальная ставка, которую готовы платить арендаторы — 20 тыс. рублей/кв.м/год, но уже за аренду в высококлассных офисных центрах. Среди предпочтений по местоположению по-прежнему первое место занимает ЦАО, также высоким спросом пользуются помещения на Западе и Юго-Западе. Как и раньше, среди заявок на аренду офисных помещений преобладают небольшие площади — до 100 кв. м.

КДО daily: Последний вопрос. Советы тем, кто готов именно сейчас вложиться в офисную недвижимость.

Мария Кондакова: В текущих условиях российский рынок коммерческой недвижимости не очень привлекателен для инвесторов. Не надо забывать, что инвестиционные риски у нас достаточно высоки. Некоторый интерес для инвесторов представляют небольшие бизнес центры класса «В» и «В+» площадью около 5 000 кв.м со стабильным денежным потоком, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца предпочтительно в Юго-Западном, Западном, Северо-Западном и Северном округах Москвы. Для частных инвесторов привлекательны помещения свободного назначения до 100 кв.м на первой линии домов в пределах Третьего транспортного кольца в Юго-Западном, Западном, Северо-Западном, Северном и Центральном округах Москвы.

Ольга Косенкова: У инвесторов сейчас требования достаточно жесткие и не очень привлекательные для продавца. Все нацелены на ставку капитализации 15-20%. При этом должен быть сформирован надежный пул арендаторов, а само здание должно быть в хорошем состоянии. Живой интерес проявляется к отдельно стоящим зданиям — особнякам хорошего класса: «А» или «В», в пределах Садового кольца, площадью от 500 до 2 тыс. кв.м. Тем более что раньше интересные объекты в этом сегменте были практически штучными. Интерес к покупке площадей в офисных центрах значительно меньше, как и самих площадей для продажи. Практика их продажи на рынке вообще не столь большая.
На качественные офисы с центральным местоположением цена может варьироваться очень сильно — от $2,5 тыс. за кв.м до $10 тыс. за кв.м. При этом, не факт, что первое предложение будет хуже, чем второе, иногда даже наоборот.
Более привлекательным вариантом может быть продажа здания не инвестору, а конечному потребителю, то есть компании, подбирающей офис под себя. В этом случае цена может быть более выгодной для вас. Конечный покупатель меньше ориентирован на инвестиционные требования, то есть ставку капитализации, для него важнее удовлетворение субъективных требований к офису, которым может соответствовать ваше здание. Поэтому продать объект можно на более выгодных условиях для продавца. Но имейте в виду, что искать такого покупателя придется очень долго (только если не повезет).

Константин Ковалев: Наиболее интересными для потенциальных инвесторов, как и прежде, остаются качественные БЦ с грамотной концепцией, наиболее удачно расположенные, и, как правило, практически полностью заполненные арендаторами, либо наиболее перспективные в качестве арендного бизнеса в перспективе. Немаловажным фактором привлекательности является и запрашиваемая цена: лишь немногие по-настоящему интересные для покупателей объекты выставляются по адекватным с их точки зрения ценам. Ближе к середине 3 кв. цены предложения ряда объектов достигли адекватного спросу уровня, что вызвало рост инвестиционной активности. Наиболее комфортные для потенциальных покупателей ценовые параметры по нашим оценкам следующие (цены варьируются в зависимости от местоположения и площади объекта/помещения): класс «А» - $3000-$4500, класс «В» - $1500-$2500 за кв. м.

Сергей Лобанов: Инвестиционная привлекательность объектов коммерческой недвижимости, к сожалению, не слишком высокая, окупаемость большинства объектов составляет 7-8 лет. И это несмотря на то, что перспективы у таких объектов неплохие. Например, офисный центр сейчас продается с доходностью 13% годовых, исходя из 70%-ной заполненности его арендаторами. При увеличении доли заполненных площадей и росте арендных ставок, через пару лет период окупаемость может снизиться до 5-6 лет. Сейчас основную активность на рынке создают частные инвесторы с суммами до 10 млн. долларов за объект. В основном приобретаются объекты как арендный бизнес, отсюда возникают и требования к ним: наличие арендаторов, долгосрочные договора аренды, разумная окупаемость.

КДО daily: Звучит ободряюще.

Мария Кондакова: Если сейчас брокеры и девелоперы отмечают некое оживление на рынке, то можно надеяться на стабильный спрос и значительное уменьшение доли вакантных площадей в 2010 году. При оценке изменения доли вакантных площадей на объектах коммерческой недвижимости надо учитывать два фактора: развитие экономической ситуации и будущий спрос, а также предложение, т.е. совокупное количество площадей. С предложением все достаточно понятно — наблюдается замедление темпов строительства. Оно, возможно, приведет к будущему дефициту площадей опять же при условии, что спрос будет стабильным. При прогнозируемом дефиците доля вакантных площадей будет уменьшаться и составит не более 5% от общего объема, а арендные ставки будут расти. Если объем спроса сравняется с объемом предложения, то доля вакантных площадей снизится до 10%, а арендные ставки сохранят стабильность.

Денис Колокольников: Если объект принадлежит к классу «А», «В», имеет стабилизированный арендный поток, известных арендаторов и хорошую локацию, найти покупателя вполне возможно, ставка капитализации будет составлять 12-15%. Проблема в том, что как раз такие объекты мало кто продает. Покупатели рассматривают объекты преисмуществен6но с точки зрения перспективности инвестиций, а также с целью приобретения «под себя». При приобретении для собственных нужд, по статистике наших запросов, рассматриваются объекты различного уровня, по площади от 200 до 5000 кв.м. Дополнительным плюсом является уникальность объекта. Соответственно, довольно высокий для кризисного времени спрос наблюдается в сегменте исторических особняков. И конечно, интересны дисстрес-активы. Однако, сейчас, в отличие от первых месяцев года, такие объекты появляются на рынке крайне редко.

Павел Епихин: Вот именно. Оптимальное время для приобретения коммерческой недвижимости в собственность пришлось на первые месяцы текущего года. В условиях крайнего дефицита ликвидности некоторые собственники предлагали объекты коммерческой недвижимости на очень привлекательных условиях. Но даже, несмотря на это, сделки в этот период по покупке офисных зданий или офисных площадей были единичными. Пик самых выгодных предложений пройден.