Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1, офис 319
На главную Карта сайта Подписаться

Сегодня уже никто не демпингует

04.08.2009

А был ли кризис на рынке недвижимости? Откуда он взялся? Сколько еще продолжится? Когда будет достигнуто «первое дно»? А второе? Это лишь малая толика вопросов, которые возникают сегодня у частных инвесторов, покупателей жилья и других игроков рынка недвижимости. Ответов на эти вопросы, на самом деле, может быть масса – сколько людей, столько и мнений, единой позиции на рынке сегодня не существует. Поэтому в попытке отыскать истину мы решили обратиться к генеральному директору консалтинговой компании RRG Денису Колокольникову, одному из наиболее известных и объективных экспертов рынка недвижимости.

КДО daily: Денис, наш сегодняшний разговор о ситуации на рынке недвижимости в России хотелось бы начать издалека. Давайте вернемся на пару-тройку лет назад и попытаемся понять – откуда есть пошел мировой кризис, потянувший за собой и негативные изменения практически во всех секторах экономики. В том числе и в наиболее интересующем нас секторе недвижимости. Ведь существует мнение, что его истоки лежат в американском ипотечном кризисе 2007 года…

Денис Колокольников: Я на самом деле придерживаюсь той точки зрения, что общемировой кризис действительно начался осенью 2007 года в США с кризиса ипотечного, когда оказались затронуты негативными процессами все мировые финансовые рынки, в том числе и российский. Другое дело, что российский рынок отреагировал на эту ситуацию краткосрочным падением, а затем снова стал восстанавливаться. И соответственно на рынке недвижимости в этот же момент произошел краткосрочный рост объемов предложения и остановка роста цен, но дальнейший рост фондового рынка отразился и на недвижимости – все вокруг решили, что все эти мировые кризисы не про нас. В этот момент и я, чего скрывать, давал достаточно оптимистичные комментарии по поводу возможности ипотечного кризиса в нашей стране, основываясь в первую очередь на достаточно низком проценте выданных ипотечных кредитов от общего объема сделок, по сравнению с другими мировыми лидерами, и на сравнении объемов рынков недвижимости с ВВП – если где то объемы рынка ипотеки недвижимости превышают 100% ВВП, то в нашей стране он составляет какие то единичные проценты. Поэтому я был уверен, что ипотечный кризис нам не грозит, учитывая еще и крайне малое количество собственно ипотечных заемщиков и их «первоклассность». Не стоит также забывать и о том, что в этот момент очень большой процент ипотечных заемщиков составляли инвестиционные покупатели, которые брали кредит на покупку недвижимости со спекулятивными целями. А затем, условно говоря, через год, продавали объект с 50% прибылью и возвращали кредит.

Однако американский ипотечный кризис несомненно аукнулся, и уже достаточно скоро, и в России. Ряд западных банков, активно работавших в России, прекратили финансирование и выдачу новых кредитов, в первую очередь девелоперам, которые были заинтересованы в проектном финансировании, либо серьезно повысили ставки. Однако в начале 2008 года рынок жилой недвижимости, несмотря на все эти негативные новости, продолжал активно расти – январь-февраль показали попросту рекордные 8-10% роста каждый. Однако весной темпы прироста стали существенно уменьшаться. На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости весной начали увеличиваться сроки экспонирования объектов, начал стагнировать и рынок аренды. И уже летом стало понятно, что кризис не за горами: рос процент вакантных площадей, остановился рост цен, существенно сократилось проектное финансирование и т.д. Но, конечно же, никто не ожидал того, что произошло осенью. То есть полного обвала.

Однако я считаю, что помимо экономических причин была и еще одна предпосылка надвигающегося кризиса, начало которого я условно датировал для себя 15 сентября 2008 года. Это война в Грузии, повлекшая за собой антироссийский пиар и отток инвестиций из нашей страны.

Естественно, что ситуация на рынке недвижимости, который является более инертным чем фондовый, менялась с некоторым запозданием от этой даты, то есть заметные уже и непрофессионалам процессы начались где то с начала 2009 года. Подкрепились они и резкой девальвацией рубля. Разваливались уже согласованные сделки, спрос приблизился к нулю.

КДО daily: Так почему же кризис начался у них, а сильнее всего сказался на нашей стране, как это неудивительно?

Денис Колокольников: Это действительно неудивительно. Во-первых, Европа и Штаты – это давно развитые рынки недвижимости, там давно уже нет роста, как говорят сами европейцы, «стагнация рынка у них происходит уже очень давно». То есть рынок полностью сбалансирован, все ставки устаканились. У нас же ставки были явно завышены. Давайте для более наглядного примера сравним Москву с парижским Ля Дефансом: там базовая ставка аренды составляет 450 евро за квадратный метр в год, а у нас в среднем была свыше 1000 евро за квадратный метр в год. Этот дисбаланс был достаточно хорошо виден. Да, у нас развивающийся рынок, спрос большой, ставки растут с опережением. Сейчас в Париже базовая ставка аренды стала 400 евро за квадратный метр в год. Нормальные 10-15% падения и увеличение процента вакантных площадей, что и характерно для любого кризиса на рынке недвижимости. Никаких радикальных изменений. В Москве падение составило около 50%.

С 2000 года, когда средняя стоимость квадратного метра, к примеру, жилья, составляла порядка 670 долларов, произошел практически 10-кратный рост цен. То есть абсолютно интенсивный рост, который носил во многом явно спекулятивный характер, несмотря на некоторую цикличность, связанную с локальными кризисами. Также не стоит забывать и о достаточно серьезной привязке нашего рынка недвижимости к ценам на нефть. Причем это явление не последних лет, так было еще и в Советском Союзе – как только цены на нефть в мире падают, у нас в стране начинают происходить катаклизмы: начало перестройки – 8 долларов за баррель, развал Советского Союза – 13. То есть как только прекращаются валютные поступления в нашу страну – сразу жди кризиса, на развитие ситуации наложился и этот фактор. Так что насколько быстро росли – настолько резко и упали.

КДО daily: А насколько глубоко мы упали на сегодняшний день?

Денис Колокольников: Да, собственного говоря, ничего страшного и удивительного опять же еще не произошло. Да, с начала кризиса цены предложения в разных секторах упали на 35-40%, но это не столь критично. Аренда снизилась более существенно, особенно на офисы, более 50%. Фактически сегодня по ценам мы находимся где-то на уровне начала 2007 года в области коммерческой недвижимости, а по жилой на уровне начала 2008 года. При этом количество сделок на вторичном рынке жилья упало приблизительно на 50%. То есть нельзя говорить о том, что все встало. Да, сильно просел первичный рынок – где-то на 80% по объему сделок, но он и являлся наиболее спекулятивным. Отсюда и просадка, да и риски существенно выше. И проблемы крупных девелоперов, которые были вынуждены в конце прошлого года продавать жилье практически по 3000 долларов за квадрат из-за необходимости набрать наличность для погашения кредитов. То есть они в этот момент готовы были работать и в нули для погашения образовавшегося кассового разрыва. Пусть даже в убыток. Но эта некая истерия на рынке недвижимости продолжалась отнюдь не так долго, как могло показаться. То есть сегодня вы таких цен на рынке уже и не найдете особо. Никто уже не демпингует.

Беседу вел Михаил Морозов,
газета "КДО Daily" от 04.08.2009 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1,
БЦ Омега Плаза, офис 319
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2021.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты