Частные инвесторы нашли нишу… А в RRG научились находить инвесторов.
Специалисты RRG за последние 4 месяца провели 10 сделок купли-продажи с объектами «топового» стрит-ритейла, что составляет около 20% от всех сделок в этом сегменте. Причиной столь активных продаж в одной компании стал интерес инвесторов к этому сегменту, помноженный на новую технологию продвижения и оценки объектов стрит-ритейла, разработанную в RRG.
В период с сентября 2008 г. по март 2009 г. рынок коммерческой недвижимости Москвы находился в стадии ожидания «дна». Прежние докризисные ценовые координаты уже не действовали, а новые еще не появились. Количество сделок купли-продажи во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости упало в разы. Аналогичная ситуация возникает на фондовом рынке, когда акции первого эшелона резко трансформируются в рынок акций второго эшелона. Последний характеризуется большими спрэдами между ценами предложения и ценами спроса, а также довольно низкими объемами сделок.
Несмотря на продолжающуюся стагнацию сегмент стрит-ритейла стал одним из самых перспективных для инвестиций. Именно объекты стрит-ритейла, расположенные в так называемых «топовых» местах многие рассматривают в качестве тех самых «возможностей», которые предоставляет кризис. Наиболее востребованные сейчас объекты – это объекты стрит-ритейл, сданные в аренду, находящиеся в центре города или на центральных магистралях. Это отражается в количестве звонков, переговоров, оферт и - в итоге - сделок.
Причин тому несколько. В условиях невысокой доступности кредитных и недостатка собственных средств большую роль играет объем сделки. Сам формат стрит-ритейл подразумевает небольшую площадь помещения, как правило, 50 - 500 кв. м. Поэтому объем сделки купли-продажи также относительно невелик: $500тыс. - $5 млн. Не случайно, по данным мониторинга RRG, наибольшее оживление произошло по объектам с кризисной стоимостью примерно до $5 млн. А основными покупателями выступают так называемые частные инвесторы, которые стремятся разместить накопленные наличные средства в реальные активы. Это могут быть вложения в приносящую доход недвижимость (арендный бизнес) либо стремление сохранить свои средства.
Но главное – уверенность инвесторов в «беспроигрышности» вложений в объекты стрит-ритейла с хорошим расположением. Подобные объекты обладают наибольшим потенциалом роста. Кризис не будет вечным и недвижимость на центральных улицах Москвы с хорошей рекламной составляющей будет востребована со стороны действующих и выходящих на рынок торговых сетей, банков и других розничных игроков. И в этом смысле топовый стрит-ритейл заслуженно можно отнести к «голубым фишкам» не только в сегменте стрит-ритейл, но и в коммерческой недвижимости вообще.
Именно такой подход еще в январе 2009 года специалисты компании RRG предложили потенциальным покупателям помещений. Суть подхода - оценить приобретаемые помещения с точки зрения «посткризисного периода», оценивать объект стрит-ритейла не только как недвижимость, но и в качестве рекламного (площадь витрин), имиджего потенциала, невосполняемости данного сегмента, мировых и российских тенденций. В результате, потенциальный покупатель получает описание тех плюсов, которые дает обладание данным объектом по окончании кризиса, прогноз финансовой эффективности сегодняшних инвестиций в объект. Естественно, при этом оцениваются и риски. Этот процесс можно назвать выявлением и формированием высоколиквидных «голубых фишек» интересных для инвестиций на рынке недвижимости. На основании данной «оценки потенциала» покупатель может принять решение о целесообразности покупки того или иного объекта или выбрать оптимальный объект из нескольких аналогичных.
По такой технологии уже проведено 10 сделок купли-продажи с объектами стрит-ритейл (были найдены покупатели и подобраны объекты для покупки), что по приблизительным оценкам составляет около 20% всех проведенных на рынке сделок в сегменте топового стрит-ритейла. При этом 9 из 10 объектов были куплены частными инвесторами под арендный бизнес. Только одна сделка была проведена с конечным покупателем – одной из региональных аптечных сетей. Все сделки проведены с объектами, обладающими prime location: Тверская ул., 1-ая Тверская-Ямская ул., Мясницкая ул., Садовое кольцо, Комсомольский пр-т, Ленинский пр-т. Другой общей чертой данных объектов стало наличие надежных брэндовых арендаторов с долгосрочными договорами аренды. В основном это банки и сетевые магазины одежды.
Ценовые параметры сделок (за кв. м 1-го этажа)
Тверская ул. – 40000 - 50000 $/ кв. м
1-ая Тверская-Ямская – 20000 – 25 000 $/ кв. м
Мясницкая ул. – 18000 $/ кв. м
Садовое кольцо – 20000 $/ кв. м
«Сейчас сегмент стрит-ритейла востребован – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости RRG Максим Полетавкин. – инвесторы понимают его перспективность, его невосполняемость, особенно в «вечных» местах. Как и ожидалось, прохождение водораздела с новогодними каникулами и довольно быстрой девальвацией рубля, встрепенуло частных инвесторов. В феврале количество звонков со стороны интересантов по объектам стрит-ритейл резко увеличилось, а в марте это вылилось в получение значительного количества оферт на покупку. Апрель-май характеризовался высоким для кризиса наплывом покупателей: за объектами стрит-ритейл в вечных местах началась настоящая охота и собственники подобных объектов начали устраивать аукционы на повышение. Что касается доходности вложений, то если в марте объекты приобретались с cap. rate 17-18 % и даже 20 %, то уже в мае-июне с доходностью 12-13 %, а в отдельных случаях и 10-11 % (в частности Тверская ул.).
Наиболее востребованными являются объекты от $800 тыс. до $1,5 млн. однако, нам удается продать объекты по цене несколько выше рынка. Средняя цена проведенных компанией RRG сделок составляет $2-3 млн. Инвесторы готовы вкладывать деньги в более дорогие объекты, при условии, что они четко понимают потенциальную отдачу от них. Концентрации спроса частных инвесторов с одной стороны и резкое уменьшение предложения помещения в данном сегменте приводят к настоящему дефициту подобных объектов. Об этом свидетельствует статистика: по данным отдела мониторинга RRG объем предложения в этом сегменте в июле достиг минимума за последние 10 месяцев.
