Коммерческая недвижимость в Москве: скоро снова наступит "рынок продавца"

Кризис нашел свое отражение на рынке коммерческой недвижимости практически во всех странах. Однако эксперты и по сей день оценивают московский рынок как наиболее перспективный с инвестиционной точки зрения. На эту оценку не влияет ни то, что арендаторы все еще продолжают менять офисы на те, что классом пониже или площадью поменьше. Ни рост предложения торговой и офисной недвижимости и падение арендных ставок.

	Арендаторы коммерческой недвижимости все еще считают цены необоснованно высокими

Кризис изменил один из немаловажных факторов на рынке: бизнес-центры, находящиеся в стадии проектирования или строительства практически перестали быть интересны арендаторам. По данным аналитиков с начала кризиса в зависимости от сегмента и класса объекта цена предложений упала практически в 2 раза. Март при этом был отмечен некоторым оживлением на рынке коммерческой недвижимости. Потенциальные покупатели начали более активно проявлять интерес к объектам, выставленным на продажу. И не смотря на то, что количество сделок не выросло, специалисты считают это явление знаковым, так как в начале года на рынке не наблюдалось абсолютно никакой активности.

Отсутствие роста количества сделок и продолжающаяся стагнация рынка обусловлены и тем, что собственники не хотят уступать в ценах еще больше, либо ждут возвращения к процессу роста цен на столичную недвижимость. Те, кому действительно необходимо продать недвижимость при этом мирятся с действительностью и идут на уступки перед требованиями покупателя. Потенциальные покупатели при этом придерживаются одинаковой практики: ожидание ценового дна дает возможность поторговаться и не спешить с приобретением недвижимости.

Некоторые специалисты отмечают при этом, что первое ценовое дно уже наступило. По оценкам департамента инвестиционного консалтинга и департамента брокериджа компании RRG, наибольший интерес потенциальных инвесторов вызывали следующие типы активов:

• стрит-ретейл в прайм-местах со стабилизированным денежным потоком (доходность от 15%);
• особняки в центре Москвы формата 500-1500 кв. м с земельным участком;
• офисные объекты или блоки площадью до 2000 кв. м со стабилизированным денежным потоком и уровнем заполняемости более 90% (доходность 16-20%);
• объекты со стабильным моноарендатором (желательно западным) с прогнозируемым оборотом и со стабилизированным денежным потоком;
• дистресс-активы (доходность от 20%).

В начале весны так же был отмечен новый тренд: объем предложений на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости повысился. Это обусловлено тем, что собственники коммерческой недвижимости ранее предпочитали сдавать площади в аренду. Сегодня снижение арендной стоимости и потребность в свободных средствах заставили владельце выставить объекты на продажу. "Сейчас для многих компаний подходит срок возврата кредитов, - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Так что можно ожидать дальнейшего увеличения объема предложения, в частности экспонирования крупных недавно построенных торговых центров и бизнес-центров".

	Собственники начали выставлять помещения на рынок

Так же можно отметить, что на рынке коммерческой недвижимости в сегменте торговых площадей практически исчезло такое понятие как предварительный договор аренды. Площади начинают заполняться арендаторами в основном уже после ввода объектов в эксплуатацию. Причиной является превышение спроса над предложением на рынке. По мнению Дмитрия Бурлова, руководителя отдела агентских услуг компании "Магазин магазинов", подсчитать имеющиеся на сегодня вакантные площади довольно сложно, так как собственники, столкнувшись с требованием текущих арендаторов о снижении ставок, начали выставлять помещения на рынок. Целью этого является оценка текущих ставок и поиск арендаторов на лучших или на таких же условиях. Если в конце прошлого года и начале этого на рынке, в том числе и торговой недвижимости, ощущалось паническое настроение - арендаторы не знали, имеет ли смысл пролонгировать договоры аренды, - то сегодня отток арендаторов из торговых центров замедлился.

Наиболее востребованными с точки зрения Омара Гаджиева, управляющего партнера девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate, сегодня являются, прежде всего, качественные торговые центры: профессионально управляемые, с хорошим расположением. Кроме того, в связи с развитием малого бизнеса и сложностями, которые испытывают отечественные сети (раньше являвшиеся основными арендаторами средних по размеру площадей в торговых центрах), эксперт отмечает увеличение спроса к мелким площадям.

Арендаторы не смотря на коррекцию цен на рынке все еще продолжают считать арендную плату необоснованно завышенной. Но специалисты считают, что в ближайшее время мы уже сможем наблюдать изменения на рынке. Региональный директор департамента офисной недвижимости Colliers International (Russia) Пол Блэкман, считает, что столь печальной ситуация на московском рынке останется только в ближайшей перспективе - в течение полугода-года. А через пару лет все вернется к состоянию "рынка продавца". По мнению эксперта, уровень, на котором стабилизируются ставки, зависит от цен на нефть и скорости выхода из кризиса американской экономики. Однако до осени 2009 года, как прогнозируют в Colliers International, роста ставок не будет ни на одном из рынков.