Уровень вакантных площадей в московских офисах достиг исторического максимума – 10,3% для класса А, 8,7% для класса В, и это не считая зданий, получение свидетельства о собственности на которые отложено на январь-февраль (с ними – чуть ли не вдвое больше). Во многих крупных проектах пустуют площади, на которые были заключены предварительные договоры аренды: компании-арендаторы пересмотрели планы развития, резко сократив свои запросы. Как вести себя собственникам помещений, чтобы не растерять драгоценных арендаторов?
Свободу площадям
Пока все идет к тому, что уровень вакантных площадей будет увеличиваться и дальше – как минимум до 20% для А-класса к марту только за счет получения свидетельств о собственности на ряд объектов.Еще одна примета времени – рост предложений субаренды: как говорит Пол Блэкман, региональный директор департамента офисной недвижимости Colliers International, за последние месяцы такие предложения активно появлялись как в А-классе, так и в В-классе, что исторически нетипично. На конец 2008 года общее количество предлагаемых в субаренду площадей А- и В-классов достигло 100тыс.кв. м, отмечает эксперт.
«Сегодня уже ясно, что ситуация на рынке офисных помещений – не следствие паники или слухов, а фундаментальная смена траектории развития рынка. Меняется сам характер рыночных отношений», – отмечает Пол Блэкман, добавляя при этом, что стабилизация может наступить после коррекции не менее чем на 30-40% и на высоком (порядка 25%) уровне вакантных площадей.
Прямым следствием такой погоды на рынке коммерческой недвижимости становится ужесточение переговорной позиции арендаторов. Как же вести себя арендодателю, чтобы сохранить своих арендаторов в нынешних непростых условиях?
Не уходи, побудь со мною
«Необходимо выяснить, насколько кризис сказался на каждом арендаторе объекта. Для этого нужно вести постоянный сбор статистики посещаемости комплекса, получать от арендаторов данные о выручках, о среднем чеке. Такая информация позволит сразу отсечь тех арендаторов, которые в общей массе пытаются выторговать скидки, не имея к тому серьезных оснований, – уверен Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. – Необходимо также рассмотреть целесообразность перехода на расчет ставки аренды как процента от выручки. Однако такой подход может значительно снизить выручку с объекта в целом, поэтому начинать можно с крупных арендаторов, у которых большой поток посетителей и разрыв по сбору платежей не будет столь велик».Еще один немаловажный момент – это оптимизация работы управляющей и эксплуатирующей компаний: есть, к примеру, практика, когда подрядчики, сотрудничающие с компанией продолжительное время, постепенно завышают цены, в то время как на рынке есть компании, оказывающие те же услуги за меньшие деньги, но с тем же качеством.
«Самое главное сейчас – не потерять арендатора, – расставляет приоритеты Константин Королев. – Во-первых, можно разрешить сдачу в субаренду. Зачастую компания может сжать собственный офис и отдать часть площадей, например, партнерам, таким образом экономя на аренде. Во-вторых, можно предлагать компаниям переезды внутри здания в более дешевые помещения. Кроме того, необходимо оптимизировать затратыуправляющей компаниии службы эксплуатации. Самое главное – не довести при этом здание до состояния, когда оно перестанет технически соответствовать изначальной классности».
Кому на Руси жить хорошо?
Ясно, что ставки продолжат снижаться, а помещения – пустеть. Впрочем, разные форматы пострадают по-разному. Как отмечает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group, меньше всего неприятностей достанется помещениям свободного назначения и стрит-ретейлу. Во-первых, из-за маленькой площади и, соответственно, невысокой стоимости, а во-вторых, из-за характера арендаторов. Как правило, это магазины шаговой доступности, на которых кризис скажется в последнюю очередь. «Тем не менее и в этом сегменте возможна коррекция цен вниз на 20-30%, – отмечает эксперт. – В сравнительно небольшой степени подешевеют также офисные помещения низкого класса: в С-офисах возможна коррекция на те же 20-30%. А вот В-класс ожидает коррекция на 30-40%».Но и падение ставок – процесс не бесконечный, отмечает Константин Королев: «Ниже определенного уровня выручки с объекта собственники не могут опускаться, поскольку в 99% случаев под здание берутся кредиты и их надо как-то отдавать. Когда сборы аренды опустятся ниже какого-то критического уровня, собственнику дешевле объявить себя (или аффилированное лицо, на балансе которого находится здание) банкротом, – поясняет эксперт. – Уже несколько крупных компаний получили кредиты под залог денежных потоков, поэтому многие крупные проекты фактически переходят под управление банков. Пока неизвестно, насколько банки готовы к управлению такими сложными активами, в условиях кризиса ставшими крайне проблемными».
