Офисы остывают

Финансовый кризис заставил компании более рационально подходить к аренде офисов. В результате предложение растет, а ставки снижаются

В конце года вМоскве резко провалился спрос наофисные помещения. Нарынке расширилось предложение объектов варенду инапродажу. Арендные ставки пошли вниз. «Арендодатели снесданными площадями пребывают врастерянности. После многолетнего роста цен трудно быстро переключиться иначать охоту наарендатора, раньше ведь онприходил сам», —описывает ситуацию гендиректор риэлтерской компании «Собственник» Илья Шкоп. Брокеры полагают, что пока рынок офисной недвижимости ненащупал дна, поэтому коррекция цен может продолжиться ипосле новогодних праздников.

Увеличение количества выставленных напродажу иаренду коммерческих объектов наблюдалось еще воктябре. Поданным компании «Миэль —Коммерческая недвижимость», объем предложения офисов расширился посравнению саналогичным периодом прошлого года на75%, аихплощадь возросла в2,3 раза. Аналитики компании GVASawyer поитогам третьего квартала подсчитали совокупное предложение качественных офисных площадей. Оно составило 7,8 млн квадратных метров (еще около 0,5 млн поступит нарынок доконца года).

Если раньше уровень вакантных офисных площадей колебался врайоне 6–8%, токосени поднялся до30%. При этом доля свободных офисов всамом крупном офисном проекте —«Москва-Сити» —вноябре увеличилась до25%. Специалисты объясняют это тем, что здесь налокальном субрынке появился большой объем нового предложения. Многие инвесторы желают распродать офисные блоки, выкупленные впериод роста рынка, по6–8 тыс. долларов заквадратный метр.

«Впрошлом году объем реализованной площади намосковском рынке составил 2,3 миллиона квадратных метров. Вэтом году планировали реализовать 2,5 миллиона квадратных метров, но, скорее всего, объем продаж снизится додвух миллионов. Совокупное сокращение спроса накоммерческую недвижимость составило порядка 20процентов», —говорит управляющий директор департамента услуг корпоративным клиентам исобственникам Jones LangLaSalle Владимир Пинаев.

«Количество сделок наофисном рынке воктябре-ноябре снизилось вдва раза посравнению саналогичным периодом прошлого года», —отмечает заместитель директора отдела исследований, руководитель аналитического направления CBRichard Ellis Ирина Флорова. Пословам директора департамента посвязям собщественностью компании AFIDevelopment Наталии Ивановой, всекторе офисной недвижимости класса Асделок поаренде или продаже площадей крайне мало. При этом возрос интерес арендаторов кофисным площадям класса В. «Сданные офисы пока работают втом жережиме, однако неисключен вариант снижения ставок. Саналогичной ситуацией столкнулись торговые центры. Открытые центры пока неощутили насебе последствия кризиса, однако существенно замедлилась сдача варенду новых торговых площадей, поскольку торговые сети или приостановили свою экспансию, или выжидают снижения цен», —говорит она.

Руководитель компании RRGGroup Денис Колокольников рассказывает, что нарынке купли-продажи сделки есть, нопроходят они с20–30−процентным дисконтом, хотя всреднем цены предложения вноябре снизились лишь на8%.

Стоит заметить, что рынок аренды офисов весьма гибко отреагировал наизменение конъюнктуры (вотличие от, скажем, рынка жилья). Пооценкам г-жи Флоровой изCBRichard Ellis, соктября ставки упали всреднем на30%. Поданным GVASawyer, финансовый кризис остудил рынок офисной недвижимости на10–40%.

Кроме того, владельцы офисных площадей стали проявлять гибкость впереговорах обусловиях аренды иготовы предлагать арендаторам более короткие сроки договоров: три года вместо пяти-семи лет. Сокращаются ставки индексации (ранее вдоговорах аренды прописывались ставки индексации 10–15%), предоставляются помещения суже выполненной отделкой, тогда как прежде арендатор оплачивал внутреннюю отделку помещений, если въезжал вновое здание.

При этом нарынке стала плавно меняться структура предложения. «Часть собственников пошли нато, чтобы уменьшить площади сбольших намелкие как более ликвидные», —отмечает г-нКолокольников. Появилось больше компактных блоков, предоставляемых варенду. Если раньше вбизнес-центрах минимальная площадь блока составляла 500квадратных метров, теперь можно найти помещение площадью от200квадратных метров.

Основными жертвами кризиса, помнению экспертов, станут объекты сзавышенными арендными ставками, которые были сданы варенду впик роста цен. Аналитики предполагают, что многие компании, желая сэкономить, захотят переехать изцентра ближе кокраинам.

«В2009году будет наблюдаться уменьшение спроса напокупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так ивинвестиционных целях, всвязи сотсутствием достаточного количества свободных денежных средств итрудностей сихпривлечением, что вызовет снижение икоррекцию цен продаж. Втечение 2009–2010 годов продолжится уменьшение спроса наофисные площади класса А: впервую очередь состороны организаций, занятых вфинансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля которых вобщем спросе наофисную недвижимость докризиса составляла 20процентов», —прогнозируют аналитики GVASaywer. Поихрасчетам, спрос накласс Аможет снизиться на120тыс. квадратных метров (при ставке 1090долларов заметр), анакласс В—на140тыс. квадратных метров при сохранении ставки 740долларов заметр.

Ожидается увеличение доли свободного предложения субаренды всвязи ссокращением работников ряда компаний ипредприятий (предоставление варенду офисных помещений свыполненной отделкой, мебелью иофисной техникой).

При этом брокеры неустают повторять, что рано или поздно спрос восстановится. Тогда-то иобнаружится, что офисов вновь нехватает, поскольку из-за кризиса многие перспективные проекты оказались замороженными. Г-жа Флорова изCBRichard Ellis предполагает, что предложение офисных площадей в2009году сократится на50% ипродолжит уменьшаться в2010году. Это, поеемнению, может привести кросту ставок аренды уже вовторой половине 2009года, ав2010−м ставки могут достичь докризисного уровня.