Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1, офис 319
На главную Карта сайта Подписаться

Жилье дешевеет: где дно?

27.11.2008

Вопрос, который приходилось обсуждать в ноябре с неизменной неизбежностью как минимум два раза в день: «Что же будет с рынком недвижимости?» «Собственник» попросил экспертов дать свое видение будущего рынка недвижимости столицы, и на этой основе делает свой краткосрочный прогноз.

Фактически в один голос эксперты констатируют: на рынке наблюдается стагнация. Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, заявил, что сделки по купле-продаже сейчас не осуществляются практически ни в каком сегменте, в первую очередь из-за несоответствия пожеланий продавцов и покупателей. «Покупатели, ожидая падения цен, уже не хотят платить за недвижимость докризисную цену. Продавцы же, в свою очередь, психологически не готовы продавать свои квартиры по более низким ценам: слишком свежи в памяти времена, когда жилая недвижимость неуклонно дорожала. Хотя, конечно, те владельцы квартир, которым действительно необходимо продать свою недвижимость именно сейчас, уже готовы торговаться», – считает эксперт. Он отмечает, впрочем, что такова ситуация на вторичном рынке, где психологический фактор чрезвычайно силен. Что касается новостроек, уже сейчас многие девелоперы предлагают существенный дисконт и возможность длительной рассрочки.

Вценах предложений – об этом опять-таки говорят все опрошенные эксперты – фактически не произошло каких-то серьезных изменений по сравнению с октябрем. Но отдельно нужно отметить возможность серьезного торга при личных переговорах. И этот торг отбрасывает цены на уровень начала года – тогда, впрочем, разговор часто заходил о психологической подоплеке роста цен на жилье и иную недвижимость, связанной с биржевыми проблемами.

По всей видимости, уход инвесторов на рынок недвижимости отчасти происходил, и их ожидания роста этого рынка оправдывались – вплоть до сентября. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», предоставил такие данные: с начала 2008 года рост цен на московскую недвижимость составил 34,7% на первичном и 33,6% на вторичном рынке. В Московской области за этот же период цены выросли на 29,1% и на 34,5% соответственно.

Но сегодня быстро выйти из активов в недвижимости получается, как правило, не выше уровня начала года, если учитывать рост с начала года на 30-35% и дисконт в 20-40%. Это если считать в рублях. В долларах ситуация менее понятна. Да и рынок практически весь уже перешел на рублевые расчеты (за исключением элитного жилья).

Ситуация с объемами предложения уже выглядит очень критичной: по данным «Инкома», их количество составляет 43400 объектов, включая новостройки, – это уровень предложения, при котором началось падение в 2007 году. Аналитики RRG дают более детальную динамику для рынка вторичного жилья, предложение на котором к середине ноября составляло 15тыс. объектов. В целом это не так много, всего на 10% больше предложения в феврале 2008 года, но если бы на рынке происходили продажи хотя бы в летних объемах…

Предложение растет, по данным «Инкома», в основном за счет сталинских и новых элитных домов – плюс 13% и 9% соответственно, в то время как предложение панельных хрущевок выросло по сравнению с сентябрем всего на 3%. В Московской области рост предложения был менее выраженным и составил 12,7%. Однако за праздничную неделю 3-9 ноября объем предложения на вторичном рынке Москвы снизился на 10,2% и составил порядка 29900 объектов, в Московской области предложение уменьшилось на 10,4% – до показателя 16300 объектов.

По данным Олега Репченко, руководителя аналитической компании IRN, на рынке новостроек и навторичном рынке динамика изменения цен примерно одинаковая, но это в ситуации роста. Что будет происходить на вторичном рынке в условиях, когда часть застройщиков дают скидку, часть стоят на месте?

За первую половину года рост составил примерно 30%, потом цены встали и сейчас начинают откатываться назад. Пока формально цены упали на 1-3%. На новостройки какая-то часть продавцов дает серьезное снижение цены, остальные формально пока не трогаются с места.
 
Что касается скидок, которые предоставляют застройщики, ситуацию детально прокомментировал директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко» Николай Румянцев: «Девелоперы, столкнувшиеся с тем, что покупатели взяли тайм-аут с покупками, разработали специальное предложение, которое будет названо «новогоднее». Поэтому сейчас самое время, чтобы тщательно изучить характеристики предлагаемых объектов. Сам размер скидок будет зависеть от трех факторов:качество объекта,насколько был переоценен объект ранее инасколько застройщик нуждается в деньгах по этому объекту».
 
Одно ясно: нас ждет небывалая щедрость продавцов в преддверии Нового года и совершенно черствые сердца покупателей, ожидающих более масштабного падения. По словам Рубена Алчуджяна, управляющего директора Praedium ONCOR International, мы запомним этот год как год небывалого роста в первой половине и небывалого снижения во второй. Он ожидает, что некое восстановление объемов рынка произойдет в марте 2009 года. Компании как на коммерческом, так и на жилом рынках будут выживать за счет аренды.
А консультанты компании Blackwood прогнозируют снижение арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости на 15-20%, причем это будет происходить за счет гибкости собственников, выражающейся в готовности снижать стоимость арендной платы и идти на другие уступкиарендаторам. Специалисты сходятся в том, что ближайший год пройдет под знаменем аренды. Но это несколько иная история, которая обязательно появится в ближайшее время на страницах журнала «Собственник».
 
Татьяна Соколова,
портал "Собственник" от 27 ноября 2008 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Ленинская слобода,
д. 19, стр. 1,
БЦ Омега Плаза, офис 319
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2022.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты