«Консенсус-прогноз» на рынке коммерческой недвижимости: итоги IV кв. 2012 года

«Предсказания», сделанные экспертами рынка коммерческой недвижимости год назад в рамках проекта «Консенсус-прогноз» относительно динамики ключевых показателей рынка, сбылись по большинству параметров.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на 2 года. В прогнозе приняли участие более 20 аналитиков, консультантов и брокеров из ООО «Ритейл Консалтинг Групп», CBRE, GVA Sawyer, Blackwood, RRG, Стелс, НЭО Центр, RWAY. Инициатором проекта стала группа компаний RRG, которая проводит еженедельный мониторинг основных показателей рынка на протяжении 7 лет.

Свои предположения относительно изменения основных стоимостных параметров рынка на период до IV кв. 2013 года специалисты высказали в конце 2011 года. И сейчас, спустя год, можно с уверенностью сказать, что степень точности прогноза оказалась весьма высокой.

«Погрешность «коллективного разума» находится в пределах 2% по 9 параметрам из 14, то есть в 64%, а по показателям рынка недвижимости 70%. – комментирует итоги первого года «консенсус-прогноза» председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. - Безусловно, это говорит о высочайшем профессионализме игроков рынка, об их глубоком понимании тенденций и механизмов, приводящих к тем или иным ценовым изменениям. Однако, в то же время это говорит о том, что рынок коммерческой недвижимости – по крайней мере, в столице, окончательно вышел из «стихийного» периода и сформировался как отрасль рыночной экономики. Именно поэтому стало возможным прогнозировать его развитие с такой высокой точностью.»

Наиболее точные прогнозы были сделаны для рынка аренды коммерческой недвижимости. Здесь отклонение прогнозных значений от фактических для всех четырех показателей (средние арендные ставки на торговую и офисную недвижимость в целом, а также на офисные площади и объекты street-retailв пределах Садового Кольца) не превысило 1%.

Для рынка купли-продажи максимально точно (отклонение также 1%) была спрогнозирована средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в целом. «Эта характеристика показывает общий тренд всего рынка. А значит, столь точное прогнозирование еще раз подтверждает, что рынок в целом сейчас крайне стабилен и предсказуем», - поясняет Денис Колокольников.

А вот в отдельных сегментах фактические значения цен предложения оказались ниже ожидаемых экспертами. Так, средняя стоимость квадратного метра формата street-retail в центре отличается от «расчетной» на 12%, средняя цена офисной недвижимости в центре – на 9%, а офисной недвижимости в целом – на 7%. «Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости спрогнозировать сложнее. Ведь здесь речь идет о меньшем, нежели в аренде количестве объектов и рынок, особенно в торговом сегменте достаточно волатилен, это видно на графиках», - говорит Денис Колокольников.

Кстати, самые завышенные ожидания у участников конесенсус-прогноза наблюдались в прогнозе цены нефти и индекса ММВБ – выше на 15 и 18%, соответственно.

А вот предположения экспертов, касающийся курса национальной валюты, оказались гораздо точнее: прогноз курса рубля как к доллару,  так и к евро оказался ниже фактического уровня на 2%. Также в пределах 2% отличается от фактического и прогноз по стоимости жилья эконом-класса в Москве.

Среди тех участников эксперимента, которые высказали свое мнение обо всех предложенных показателях, наиболее верный прогноз по итогам четвертого квартала оказался у Дениса Колокольникова (RRG, отклонение 4,14%), на втором месте Владислав Фадеев (ЗАО GVA Sawyer, 4,52%), а третьим по точности предсказаний оказался  Александр Горшенин (ЗАО "ЦКИ", 4,54%). По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат вновь показал Дениса Колокольникова (RRG), результаты которого оказались лучшими по четырем показателям.

Напомним, по итогам предыдущих кварталов в число самых «точных» экспертов входили Яна Кузина (CBRE), Евгения Плотникова (RRG), Геннадий Курушин (Blackwood), Александр Крапин (RWAY), Александр Болотников (RRG), Илья Гришин (Ритейл Консалтинг Групп), Вадим Каминский (RRG) и Светлана Красавчикова (RRG).

Отклонение прогноза от факта в 4 квартале

Прогноз изменения параметров

Фактическое изменение параметров