«Консенсус-прогноз» на рынке коммерческой недвижимости: итоги I кв. 2018 года

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за I кв.2018 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

По итогам I кв. 2018 года отклонение по 6-ти показателям из 17-ти превысило 30%. Самый точный прогноз  был дан по средним ставкам аренды на торговую недвижимость и на офисы класса В. Погрешность прогноза в данных случаях составила 0,8%. По средней ставке аренды на коммерческую недвижимость погрешность прогноза составила 3,2%, а по цене жилой недвижимости эконом-класса различие оказалось равным 5,3%.  

Максимальные отличия между прогнозными и фактическими значениями наблюдались по уровню вакантных площадей класса А (61,3%) и класса В (40,0%).

Макроэкономика

Различие по стоимости барреля нефти составило  23,9% (прогноз - 50,5, а факт – 66,4 долларов за баррель). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 11,9% (2 014 – прогноз и 2 286 – факт). Прогноз курса доллара (70,1 рублей) оказался на 22,8% выше фактического (57,1), а прогнозный курс евро (78,5 рублей) больше фактического (70,0) на 12,2%.

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 37,8% (290 996 рублей за кв.м – прогноз, 211 122 рублей за кв. метр – факт). Разница между  фактической (1 088 220 руб./кв.м) и прогнозной (794 570 руб./кв. м) ценой 1 кв.м street-retail в пределах Садового кольца составила 37,0%.

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка всего лишь на 0,8% ниже фактической (30 737 и 30 994 руб./кв.м/год). Расхождение в сегменте street-retail центра Москвы между фактическими (65 648 руб./кв.м/год) и прогнозными ставками (77 052 руб./кв.м/год) составило 14,8%.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 22,7% превзошли факт (227 877 и 185 772 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался выше факта на 30,5% (426 196 и 326 641 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 21,4% выше факта (31 969 рублей за кв. метр в год – прогноз, 26 332 рублей – факт), а в классе В на 0,8% (15 320 и 15 194 руб./кв.м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 61,3%, а в классе В - 40,0%.

Жилая недвижимость

В сегменте жилья эконом-класса средняя цена квадратного метра расхождение прогноза и факта составило 5,3% (202 378 руб/кв.м – прогноз, 192 273 руб/кв.м – факт).

Самые точные эксперты

Среди участников прогноза по итогам I квартала 2018 года наиболее точный прогноз оказался у Колокольникова Д. (отклонение –  21,0%), на втором месте – Суздалев А. и Фадеев В. (отклонение – 21,6%) и на третьем –  Тараненко Ю. (отклонение –  22,1%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах,  лучший результат с тремя наиболее точно спрогнозированными показателями у Вишнякова С., Болотникова А. и Суздалева А., два показателя наиболее точно спрогнозировал Шибаев А.