«Консенсус-прогноз» на рынке коммерческой недвижимости: итоги IV кв. 2017 года

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за 4 кв.2017 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

По итогам 4 кв. 2017 года отклонение только по пяти фактическим показателям из 17-ти превысило 30%. Самый точный прогноз  был дан по средней ставке аренды на торговую недвижимость. Точность прогноза в данном случае составила 1,1%. По средней цене жилой недвижимости эконом-класса различие прогноза и факта оказалось равным 1,9%.  

Максимальные отличия между прогнозными и фактическими значениями наблюдались по уровню вакантных площадей класса А – 59,8%* и класса В – 52,4%*.

Макроэкономика

Различие по стоимости барреля нефти составило  22,8% (прогноз - 49,3, а факт – 63,8 долларов за баррель). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 5,8% (1 994 – прогноз и 2 117 – факт). Прогноз курса доллара (70,3 рублей) оказался на 20,0% выше фактического (58,6), а прогнозный курс евро (78,4 рублей) больше фактического (69,3) на 13,1%.

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 30,3% (287 686 рублей за кв.м – прогноз, 220 759 рублей за кв. метр – факт). Разница между  фактической (1 072 143 руб./кв.м) и прогнозной (739 913 руб./кв. м) ценой 1 кв.м стрит-ритейла в пределах Садового кольца составила 44,9%.

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 1,1% выше фактической (30 950 и 30 628 руб./кв.м/год). Расхождение в сегменте стрит-ритейла центра Москвы между фактическими (65 242 руб./кв.м/год) и прогнозными ставками (70 361 руб./кв.м/год) составило 7,3%.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 23,0% превзошли факт (227 946 и 185 378 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался выше факта на 29,0% (422 232 и 327 324 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 22,1% выше факта (31 746 рублей за кв. метр в год – прогноз, 25 297 рублей – факт), а в классе В на 4,3% (15 128 и 14 411 руб./кв.м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 59,8%, а в классе В - 52,4%.

Жилая недвижимость

В сегменте жилья эконом-класса средняя цена квадратного метра расхождение прогноза и факта составило 1,9% (200 173 руб/кв.м – прогноз, 196 482 руб/кв.м – факт).

Самые точные эксперты

Среди участников прогноза по итогам 4 квартала 2017 года наиболее точный прогноз оказался у Колокольникова Д. (отклонение –  20,6%), на втором месте – Фадеев В. (отклонение – 20,7%) и на третьем – Болотников А. (отклонение –  21,8%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Шабаев А., 3 показателя наиболее точно спрогнозировал Тараненко Ю., по 2 показателя - Горшенин А., Болотников А., Бобков Д.

________

* - Фактические данные за 4 квартал являются ориентировочными как показатель за 2017 год в целом.