«Консенсус-прогноз» на рынке коммерческой недвижимости: итоги 2 кв. 2015 года

Во втором квартале 2015 года динамика ключевых индикаторов рынка коммерческой недвижимости Москвы стала псевдопозитивной: за счет укрепления рубля рост продемонстрировали все долларовые показатели — правда, не соразмерный снижению курса американской валюты. Одновременно «черное золото» существенно скорректировало прогнозы, сделанные ведущими экспертами рынка два года назад.

Факт

«Динамика ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы во втором квартале определялась, преимущественно, снижением курсов иностранных валют, — рассказывает Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — Доллар за квартал потерял 17%, евро — 18%. На этом фоне стоимость продажи и ставки аренды коммерческой недвижимости, выраженные в американской валюте, возросли. При этом соразмерный падению валют рост зафиксирован лишь по двум показателям: средняя ставка аренды офисов класса А увеличилась на 17%, офисов класса B — на 18%. Остальные рыночные индикаторы не смогли «перекрыть» ослабление зарубежных валют. В рублях уровень цен и ставок в целом по рынку существенно снизился».

В долларовом выражении средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве во втором квартале 2015 года увеличилась на 4% и составила 4 025 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 17%, цена в рублевом эквиваленте уменьшилась на 13% до 212 516 руб./кв.м.

Наихудшую динамику продемонстрировал по итогам квартала сегмент торговой недвижимости: несмотря на снижение курса доллара, средневзвешенная цена кв.м здесь прибавила лишь доли процента, составив 4 367 $/кв.м. Наибольший рост, если говорить о рынке продажи, показал сегмент помещений street-retail в пределах Садового Кольца: средневзвешенная цена помещений увеличилась на 10% до 14 839 $/кв.м. Остальные показатели — средняя цена офисной недвижимости и цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца — возросли за квартал на 2% и 5%, соответственно, составив 4 296 $/кв.м и 7 703 $/кв.м.

На рынке аренды наибольший рост, как уже говорилось выше, показали сегменты офисов класса А и класса B, где средневзвешенные ставки увеличились на 17% и 18% до 716 $/кв.м/год и 340 $/кв.м/год, соответственно. В целом арендный рынок тоже заметно отстал от укрепившегося за квартал рубля: средняя ставка аренды коммерческой недвижимости выросла лишь на 5% до 439 $/кв.м/год. Худший показатель — опять же, у сегмента торговой недвижимости: средняя ставка аренды здесь выросла лишь на 4% до 639 $/кв.м/год. Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца за квартал возросла на 7% до 1 385 $/кв.м/год.

Из интересных тенденций квартала можно выделить замедление темпов роста уровня вакантных площадей в офисном сегменте: за три месяца вакансия в классе А возросла лишь на 1% (составив, впрочем, рекордный для Москвы уровень в 31%), в классе В – на 4% (14%).

Прогноз

Напомним, свои предположения относительно ряда общеэкономических индикаторов, стоимости кв.м жилья и динамики ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости до 1 квартала 2016 года специалисты компаний RRG, JLL, «Ведис Групп», «Ритейл Консалтинг Групп» и других высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги консенсус-прогноза подводятся ежеквартально. Для сравнения с прогнозом используются фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

По итогам второго квартала 2015 года стало окончательно ясно, что жизнеспособность изначально перспективного аналитического проекта оказалась под большим вопросом из-за внезапного и масштабного удешевления нефти и геополитического кризиса. «Нельзя сказать, что эксперты беспрецедентно ошиблись, так как спрогнозировать резкое ухудшение отношений России с Европой и США, как и столь резкое падение стоимости нефти и курса рубля, не мог, пожалуй, никто, — комментирует Денис Колокольников. — И надо отметить, что прогнозные значения в отечественной валюте гораздо ближе к фактическим, чем долларовые, хотя и их точность, конечно, не 100-процентна. Но кризис, на то и есть кризис, что предсказать его наступление можно, а вот определить глубину — почти нереально из-за влияния множества внешних факторов».

Антирекорд по точности прогноза во втором квартале 2015 года установлен в сегменте street-retail, где в долларах отличие между прогнозом и фактическим значением по показателю средней ставки аренды street-retail в пределах Садового Кольца составило 69%.

В рублях самым фантастическим стал прогноз по средней ставке аренды коммерческой недвижимости — расхождение между ожидаемым значением и фактом достигло 39%.

«Показательно, что второе по величине расхождение — если говорить о долларовых показателях — наблюдалось по цене барреля нефти Brent: здесь аналитики ошиблись на 68%, — отмечает Денис Колокольников. — Ожидали 107 $ за баррель, а получили 64 $. Таким образом, можно сказать, что ключевое условие задачи, которую предстояло решить экспертам, оказалось неправильным. Что уж говорить о точности полученных ответов...».

Самый корректный прогноз во втором квартале был дан аналитиками по индексу ММВБ: отклонение составило только 10% (1496 – прогноз и 1666 – факт). Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 32% (36,0 – прогноз и 52,8 – факт), а курса евро – 15% (49,3 – прогноз и 58,3 – факт).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы на уровне 2 335 $/кв.м/год оказался на 69% выше фактического значения (1 385 $/кв.м/год). По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (14 839 $/кв.м) и прогнозом (20 457 $/кв.м) была меньшей (38%), но тоже существенной.

Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались также по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 812 $/кв.м оказалось выше фактического 4 367 $/кв.м на 56%, а по ставке прогноза на уровне 1 064 $/кв.м/год – на 56% выше фактического значения, составившего 681 $/кв.м/год.

Офисная недвижимость

По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и ставок над фактическими осталось менее существенным, как по помещениям в целом (15 и 31%, соответственно), так и по помещениям в центре (14 и 41%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 4 296 $/кв.м на рынке продажи и 415 $/кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре – 7 703 $/кв.м на рынке продажи и 591 $/кв.м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 13%, а на офисы класса B – с отклонением 59%. Фактические значения составили, соответственно, 716 и 340 $/кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 32% ниже по офисным объектам класса А (21,1% – прогноз и 31,3% – факт) и на 20% - по офисным помещениям класса В (11,3% – прогноз и 14,1% – факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 38% (5 254 $/кв.м по прогнозу, вместо 3 794 $/кв.м по факту).

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 2 квартала наиболее точный прогноз оказался у Юрия Тараненко (отклонение – 23,6%), на втором месте – Алексей Михайлов (отклонение – 26,5%) и  Наталия Молодых (отклонение – 27,5%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с пятью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с двумя показателями разделили Алексей Михайлов, Наталья Молодых, Алексей Козин и Антон Шилов.