В 2025 году и ранее компанией RRG было разработано несколько проектов в Тюмени, потребовавших проведения анализа туристской инфраструктуры, торговой, офисной и производственно-складской недвижимости.
Тюмень – административный центр Тюменской области и Тюменского района.
Численность населения города на 01.01.2025 – 872 100 человек.
Тюмень переживает демографический бум, здесь наблюдается прирост населения. Если брать структуру прироста, то 75-80% составляет миграционный прирост. Больше половины от этой доли приходится на внутрирегиональную миграцию, в том числе достаточно большой процент населения (до 50% от всего внутрирегионального прироста), переехавшего из Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского АО.
ТЕРМЫ
Туристический поток в Тюмень, по предварительным итогам 2025 года, превысил 3 млн. чел. и, согласно прогнозам, к 2030 году он может вырасти вдвое. Главными «магнитами» для туристов остаются термальные комплексы, спортивная инфраструктура и комфортная городская среда.
Развивается оздоровительный туризм. В Тюменской области с 2018 года реализуется проект под брендом «Medical City Visit Tyumen».
В 2020 году Тюменская область получила статус «Столицы термальных вод России».
В Тюменской области разведано более 70 скважин с минеральной водой. Далеко не все из них используются, а рабочие используют для самых разных целей. В эксплуатации находится меньше половины разведанных источников – чуть более 30 из 70. Большая часть сосредоточены вокруг областного центра – 24 скважины.
Предварительные оценки подтверждают объем запасов термальных вод в Тюменской области не менее 200 тысяч куб. километров. Без ущерба геологической среде региона можно добывать до 3 млн кубометров воды в сутки.
В Тюменской области около 13 действующих объектов-термальных комплексов, наиболее популярных у туристов и местного населения.
Анализ термальных комплексов показал:
- ряд объектов позиционирует себя как «источник», другие – «отель/санаторий с термальным источником».
- большинство объектов расположены за чертой города, 3 объекта в городе, в том числе крупнейший аква-термальный комплекс Майер-курорт «Марциаль»;
- преимущественно на источнике открыт 1 бассейн, единичны случаи большего числа чаш, например «Аван» (5 чаш);
- помимо термального бассейна иногда представлены бассейны с подогреваемой пресной или минерализированной водой (Марциаль, Тайга, Тюменский);
- крупные спа-комплексы функционируют на 2-х источниках: «Тайга» и «Марциаль»;
- различные варианты саун присутствуют в половине объектов, преимущественно это финская, русская и инфракрасная сауны. Также популярен хаммам;
- подавляющее большинство объектов предлагает услуги по временному размещению: загородные от 4 до 39 номеров; городские от 25 до 168 номеров;
- точки питания оборудованы практически на всех анализируемых объектах;
- дополнительная инфраструктура (спортивная, детская) присутствует на тех объектах, которые обладают большой территорией и имеют довольно долгую историю существования.
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
В ходе исследований было установлено, что для концептуальных региональных ТРЦ в Тюмени, даже в зонах с высокой обеспеченностью торговыми площадями, характерна крайне низкая вакантность - менее 1% (например, для ТРЦ Кристалл, Остров, при обеспеченности в зоне 757,7 кв.м. /1 000 человек). На небольшие лоты (до 150 кв. м) средняя ставка, которую озвучивают отделы аренды концептуальных ТЦ в Тюмени, составляет от 2 500 - 3 500 руб. кв. м/мес.
На рынке Тюмени представлены сетевые операторы различных направлений. Большая часть из них расположена в торговых центрах в кластерах Центральный и Войновка.
Среди ритейлеров категории «электроника и бытовая техника» (ЭиБТ) в городе присутствуют: М. Видео-Эльдорадо, DNS, Ситилинк, RBT.ru, restore, Samsung, Hair, Leran и др.
Детские операторы представлены такими сетями как: Детский Мир, Rich Family, Kari kids, Motherbear, Acoola, Crokids, Gulliver, Orby, Шалуны, Бубль-Гум и др.
Спортивная розница также представлена широко: Спортмастер, Street beat, Lamoda sport, Forward, Demix, Триал-спорт и др.
Крупные ресторанные игроки все чаще отмечают Тюмень как перспективный город.
Медицина, как классическая, так и в формате предиктивной медицины, биохакинга и других трендовых направлений является направлением, которое в значительной степени востребованно в Тюмени в силу ее региональных особенностей.
Согласно геоданным, в Тюмени расположено около 240 фитнес объектов (СК, фитнес-центры, клубы/залы, студии). Представлено несколько федеральных и местных сетей (Worldclass, BrightFit, Fitness House, МетроFitness, Атлетик и др.).
СТРИТ-РИТЕЙЛ
В составе коммерческой инфраструктуры современных жилых комплексов представлены следующие федеральные операторы: Пятерочка, Магнит, Красное и белое, Бристоль, Zotman Pizza, ДоДо Пицца, Чио Чио, Invitro, Гемотест, KDL, Фармленд, Вита Экспресс, Живика, Апрель, Этажи, Ozon, Wildberries, CDEK, Авито, Яндекс маркет, Магнит Косметик, Строительный двор, ВсеИнструменты.ру.
Ставки аренды на коммерческие помещения в ЖК находятся в диапазоне 550 – 1 800 руб./кв. м/мес. Цены продаж коммерческих помещений в ЖК находятся в диапазоне 108 000 – 255 500 руб./кв. м.
ОФИСЫ
По состоянию на сентябрь 2025 года в Тюмени существовало более 150 офисных центров, бизнес-центров, административных зданий, офисно-складских комплексов с офисными площадями в составе. Более 80% данных объектов являются устаревшими или непригодными для комфортного ведения бизнеса (класс С и ниже). Практически все объекты в Тюмени не проходят строгую классификацию, поэтому некоторые объекты позиционируются на класс значительно выше фактического.
Анализ офисного рынка Тюмени показал, что все качественные объекты сконцентрированы исключительно в центральной части города – в радиусе 4 км от точек соединения Центрального, Калининского, Восточного и Ленинского округов. По мере удаления от центра наблюдается снижение класса объектов, а также арендной ставки.
Общая арендопригодная площадь бизнес-центров Тюмени класса выше В составляет 305,7 тыс. кв. м.
Рынок Тюмени характеризуется низким уровнем вакантности.
Средневзвешенная ставка аренды в объектах класса А составляет 30 494 руб./кв. м/год, в объектах класса В+ 17 861 руб./кв. м/год, в объектах класса В 14 493 руб./кв. м/год. Предложения о продаже практически отсутствуют.
До конца 2028 в Тюмени запланированы к реализации/реконструкции 5 объектов с офисными площадями в составе.
Общая площадь офисной части объектов, планируемых к реализации, составит 183 400 кв. м. (площадь офисной части в МФЦ на берегу озера Алебашево (кампус) в настоящее время неизвестна).
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ И LIGHT INDUSTRIAL
Рынок качественной производственно-складской недвижимости Тюмени находится в стадии развития. В настоящее время основная доля складов и производств представлена устаревшими объектами класса В и С (наибольшее количество предложений). Класс А представлен единичными объектами, построенными для сдачи в аренду, а также распределительными центрами, реализованными крупными федеральными сетями под собственные нужды.
Обеспеченность складской недвижимостью в Тюменской агломерации одна из самых низких среди регионов с сопоставимым валовым региональным продуктом на душу населения (124 кв. м/тыс. чел., среднее значение среди регионов – 655 кв. м/чел.). Наблюдается значительный дефицит качественной складской недвижимости, крупные федеральные компании реализуют необходимые объекты самостоятельно или в формате built-to-suit. Потенциальная потребность в качественных складских площадях в Тюменской области составляет порядка 465 тыс. кв. м, причем текущий объем строящихся складских площадей закрывает потребность более чем на 50%.
По состоянию на октябрь 2025 года рынок производственно-складской недвижимости Тюмени представлен 38 объектами общей площадью - 931 000 кв. м.
Площадь объектов находится в диапазоне от 2 000 кв. м (СК на 2-м километре Старого Тобольского тракта, 8с110) до 185 000 кв. м (ДСК-500, формально являющийся промтехнопарком, но в настоящее время используемый в качестве производственно-складского комплекса с низкой арендной ставкой). Средняя площадь объекта составляет 24 500 кв. м.
Класс А представлен 11 объектами (29%), класс В 11 объектами (29%), класс С – 42% от общей выборки. По площади доля класса А составляет 41,3%, класса В 24%, класса С – 34,7% от общей площади выборки.
Общая вакансия составляет 4,9% (46 010 кв. м вакантно). В объектах класса А вакансия составляет 4,4%, класса В 10,4%, класса С – 1,8% от общей вакантной площади.
Средневзвешенные ставки составляют 13,6 тыс. руб./кв.м/год для класса A, 7,7 тыс. руб./кв.м/год для класса B и 4,85 тыс. руб./кв.м/год для класса C.
На рынке встречаются объявления о продаже только неликвидных/старых зданий или холодных помещений/ангаров. Также есть единичные объявления о продаже зданий в составе производственных баз.
В Тюмени в настоящее время функционируют 3 индустриальных парка – Богандинский, Боровский и Первый; 1 технопарк – Тюменский и 1 промтехнопарк – ДСК 500, который в настоящее время фактически используется в качестве производственно-складского комплекса.
К реализации запланировано 4 индустриальных парка (в т. ч. редевелопмент ДСК 500): Московский, ДСК 500, Индустриальный кластер от ГС ГИС и Оптово-распределительный центр Трансинвест.
Тюменский межуниверситетский кампус — это крупнейший проект региона и один из опорных кампусов национальной программы «Наука и университеты». По функционалу кампус задуман как общий городок для всех шести вузов региона, а в практическом смысле — как объединённая площадка пяти университетов областного центра на южной окраине центра города вдоль улицы Мельникайте, на левом берегу Туры, рядом с озером Круглое и лесопарком имени Гагарина.
ЛАЙТ ИНДАСТРИАЛ
Рынок лайт индастриал в Тюмени в настоящее время не развит. Все новые проекты находятся на стадии планирования или реализации.
Всего запланировано создать 4 проекта формата – реновация на Авторемонтной улице 18, проект Light industrial от ГК Инко в составе жилого района и индустриальный парк Micro Industrial в составе крупного микрорайона. Одним из крупных проектов станет индустриальный парк Рощино, на площади 15,6 га которого будут расположены производственно-складские и офисные помещения в формате Light industrial.
Спрос на производственно-складские объекты: суммарно компании запрашивают порядка 164 тыс. кв. м производственных/складских зданий и 420 га земельных участков (Химическая отрасль, нефтехимия и газ, Металлургия и металлообработка, Пищевая промышленность, Строительные материалы, Машиностроение и производство оборудования и тд). Большинство компаний ищут земельный участок для строительства нового предприятия, включая возможность вынесения санитарно‑защитных зон, подвода коммуникаций и проектирования под нужды производства. Около четверти заявок хотят арендовать или приобрести готовое помещение или склад.
Средний заявленный размер земельного участка — 6,87 га, а медиана — около 2 га. В типичных запросах фигурируют участки от 0,3 га до 20 га; более крупные площадки (50–100 га) нужны для полигона, многопрофильного производственного комплекса или масштабной логистики.
Таким образом, компанией RRG были проведены исследования всех рынков недвижимости, сформированы статистические, аналитические и картографические материалы, которые станут основой для дальнейших перспективных проектов в Тюмени.
