Компания RRG регулярно проводит анализ жилых комплексов в различных городах. По результатам анализа можно сделать вывод, что при наличии сбалансированной инфраструктуры интерес к жилым комплексам и коммерческим помещениям значительно возрастает.
Анализ локального рынка г. Владикавказ показал, что рынок коммерческих помещений стрит-ритейл в городе находится в стадии формирования.
Практически весь объем предложения – это вторичный рынок не всегда качественных (с отдельным входом, витринными окнами, правильной формы, заранее запроектированными технологиями, на первом этаже, с безбарьерной средой и пр.) помещений. Напротив, большинство лотов не имеют безбарьерного отдельного входа, многие расположены на цокольном этаже, в старых зданиях с множеством перегородок и низким потолком. Некоторые объекты продаются в виде готового арендного бизнеса, иногда с отделкой и оборудованием. Диапазон площадей 18-570 кв.м., половина предложений представлено помещениями 100 – 300 кв.м., на популярный у арендаторов диапазон 60-100 кв.м. приходится менее трети количества лотов.
Помещения для коммерции в построенных жилых комплексах часто планировались на двух этажах (цокольном и первом, первом и втором), занимали значительный объем и имели крупную нарезку - более 100, а иногда и более 200 кв.м. Доступ в помещения ограничен, безбарьерный вариант входа в помещения отсутствует. Такой формат коммерции ЖК не является востребованным операторами рынка. В результате чего большая часть помещений до сих пор (в течение 2-4 лет) пустует и не находит арендаторов. Доля коммерции от площади жилья в таких проектах составляет 15-20%.
Сегодня строительство жилых комплексов в городе носит в основном точечный характер, и представляет собой строительство 1-3 жилых корпусов. Квартальная застройка представлена ЖК «Московский квартал» и ЖК «Новый город», строительство которых велось силами нескольких застройщиков и практически завершено.
В строящихся ЖК застройщики избегают размещение коммерции на цокольных и вторых этажах, сокращают ее объем, уменьшают площади лотов (нарезка от 40 кв. м), улучшают доступ в помещения (безбарьерная среда). В проектах, где жилые корпуса расположены в глубине квартала, в стороне от основных проездов, первые этажи делают жилыми. Однако по-прежнему доля коммерции составляет 10-15%, что связано в том числе с ограничением этажности застройки (10-11 этажей).
Все застройщики стремятся продать помещения, стратегия сдачи в аренду и самостоятельного управления не представлена. Срок реализации коммерции как правило оттягивается к концу строительства дома, к моменту ввода в эксплуатацию и заселению жилых корпусов. Цены продажи помещений начинаются от 140 000 рублей и зависят от стадии строительства, но как правило превышают цены продажи квартир на 20-25%.
За последние годы стоимость реализации недвижимости как жилой, так и коммерческой выросла, в то время как ставки аренды изменились не сильно. Таким образом, инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости несколько снизилась.
Срок окупаемости помещений находится в диапазоне от 9 до 12 лет и в среднем составляет 11 лет, а доходность – 9%.
В пользу начальной стадии развития рынка коммерции говорит оценка присутствия в регионе профессиональных торговых операторов. Рынок Владикавказа не насыщен профессиональными игроками, наиболее хорошо развит сегмент сетевых продуктовых магазинов, где представлены практически все федеральные сети. Другие сегменты либо представлены местными или региональными сетевыми компаниями, либо представляют собой разрозненный рынок отдельных несетевых операторов. Тем нем менее во многих сегментах встречаются игроки, работающие на высоком современном уровне и предлагающие своим клиентам высокое качество услуг и достойный сервис, например, сегмент крупного общепита - сети ресторанов и кафе, фитнес-центры.
Владикавказ относится к числу регионов, где четверть оборота розничной торговли приходится на открытые рынки и ярмарки (25% в денежном выражении). При этом, зрелость рынка торговли определяется не только и не столько наличием качественных помещений, сколько присутствием в регионе профессиональных торговых операторов.
На рынке стрит-ритейл Владикавказа федеральные операторы наиболее сильно представлены в сегменте FMCG , а также медицины – медицинские лаборатории, аптеки.
Например, в городе представлено 80 сетевых универсамов, супермаркетов и минимаркетов. В том числе 12 супермаркетов местной сети «Наш». Помимо этого, присутствуют также магазины формата гипермаркет: Магнит Экстра, Метро и ГиперЛента.
Вместе с тем, в городе по-прежнему остаются популярными форматы открытых рынков (свыше 10 точек), самым популярным из которых является Центральный рынок (Иристонский р-н).
Сегмент алкомаркетов представлен преимущественно местными игроками, среди которых можно выделить сети магазинов площадью около 100 кв.м: «Причал» (6 точек) и «Тамада» (9 точек), а также винотеку сети «Стрижамент» (1 точка), являющейся частью региональной сети по ЮФО и СКФО.
Хорошо развит сегмент крупного ресторанного общепита. На основе геоданных в ходе исследования было выявлено, что в городе работает около 830 заведений общепита, в том числе 120 ресторанов, 400 кафе и пиццерий, свыше 120 кофеен. На рынке успешно работает три крупных игрока, имеющих по 10 современных концептуальных ресторанов различной кухни высокого качества: RESTO STORIES, Компании Mercada Group, УК Премьер КРЮ.
Сегмент среднего и мелкого общепита более многочисленный, но в основном представлен отдельными игроками. В качестве современных концепций можно выделить кафе/пиццерии: Vincenzo (10 точек), Доменика (4 точки) и федеральную сеть «Додо Пицца» (2 точки). Сегмент пекарен/кофеен/кондитерских не представлен крупными или сетевыми игроками и развит слабо. Можно отметить: Midov coffee (3 точки) и Cinnabon (3 точки).
Остальные ключевые сегменты рынка стрит-ритейла либо представлены местными/региональными сетевыми операторами, либо представляет собой разрозненный рынок отдельных несетевых игроков: мелкий общепит, фитнес-центры, медицинские центры, монопродуктовые магазины, дополнительное образование.
Во Владикавказе работает почти 50 фитнес-клубов, при этом отсутствуют сетевые операторы фитнеса, в том числе местные. Максимальное количество фитнес-клубов в одной сети – 2 представлено в сети «King Fit». Сегмент фитнесов формируют в основном «сухие» фитнесы, без бассейна, только 5 клубов имеют в составе бассейн. Как правило фитнес-клубы представляют собой тренажерный зал с раздевалками площадью от 300 до 500 кв.м, однако есть и более современные форматы, в состав которых входит зал для кроссфита, групповых тренировок и единоборств, а также сопутствующие услуги – массаж, СПА. К числу наиболее современных можно отнести такие клубы как: King Fit, и спортивный центр Alania Fighting Team. В сегменте моно-студий представлены: студии йоги и растяжки, студии танцев. Также есть фитнес-центры сайклинга (Fit Lab).
Сегмент медицинских центров хорошо развит и насчитывает свыше 40 клиник и 170 стоматологий, но представлен как правило несетевыми операторами. К числу сетевых можно отнести клиники «Семейная медицина» (7 клиник).
В городе хорошо развит сегмент мед. лабораторий и представлено большинство федеральных операторов. В том числе лаборатории: Инвитро (6 точек), Гемотест(8) и ЛабКвест (3), Хеликс, KDL.
Аптечная сеть насчитывает свыше 510 точек и включает в том числе федеральных и региональных операторов: федеральная сеть «Апрель» (52 точки) и «Городская Здравница» (15).
Таким образом, в целом рынок не насыщен профессиональными операторами, хотя во многих сегментах встречаются игроки, работающие на высоком современном уровне и предлагающие своим клиентам высокое качество услуг и достойный сервис.
Можно сделать вывод о развитии сегмента розничной торговли во Владикавказе и стремлении девелоперов создавать продукт, отвечающий современным требованиям рынка, операторов.
