Анализ загородных рекреационных объектов в Тульской области

В 2025 году компанией RRG было проведено исследование по наилучшему использованию земельного участка, расположенного в ближайшем окружении Тулы. В рамках исследования были проанализированы рынок индустриально-складской недвижимости и рекреационной.

АНАЛИЗ РЫНКА ИНДУСТРИАЛЬНО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Общий объем складской недвижимости Тульской области составляет 462 тыс. кв. м, из них 365 тыс. кв. м (79%) складские комплексы класса А.

В регионе представлены Федеральные компании (склады): Wildberries (Алексин, 190 тыс. кв. м), OZON, Яндекс.Маркет, Деловые Линии, Холодильник.ру, СДЭК, DNS.

Вакантность складской недвижимости Тулы (аренда) составляет около 20%.

Международная практика показывает, что при уровне вакантных площадей 10% достигается баланс между спросом и предложением.

Производственные объекты капитального строительства, расположенные в черте города и представленные на открытом рынке, преимущественно устаревшие, низкого качества. К наиболее современным можно отнести объекты в Тульском Технопарке (140 тыс. кв.м) и индустриальный парк «Узловая» (2076,1 га, из них ОЭЗ = 490,4 га).

В Туле сегмент современного формата Light industrial не представлен, так как наличие производственных площадей устаревшего формата (производства не всегда готовы платить за размещение в новом здании), существующая вакантность в регионе и ставки аренды/цену продажи на объекты Light Industrial, целесообразность появления подобного объекта вызывает сомнения. Например, в составе логистического центра Dockland (открылся 11 ноября 2015 года) был анонсирован Light industrial, но до сих пор не реализован.

По данным из открытых источников общий объем индустриальной недвижимости (производство, склады) в экспозиции составляет 48 120 кв.м в аренду и 28 730 кв.м на продажу.

Ставка аренды на производственную недвижимость в Туле составляет 4 030 руб. кв.м./год.

Таким образом, можно сделать вывод, что создание производственно-складского объекта в Тульском регионе в ближайшее время приемлемо в том случае, когда есть конкретный клиент с конкретными потребностями.

АНАЛИЗ РЫНКА ЗАГОРОДНЫХ РЕКРЕАЦИОННЫХ ОБЪЕКТОВ

Тульская область характеризуется относительно высоким и ежегодно растущим туристическим потоком. В 2025 г. Тульская область была признана «Туристическим регионом года» на церемонии награждения финалистов премии «Маршрут построен».

Анализ туристического комплекса региона показал, что основными туристическими точками притяжения являются объекты культурно-познавательного и природного туризма.

Качественное предложение объектов размещения Тульской области представлено отелями уровня 3*/4*/5* с разноформатным номерным фондом и инфраструктурой.

Согласно данным Единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии*, представлены объекты:

В категорию 5* входит 5 КСР = 184 ном. Четыре из них располагаются в центре Тулы, вокруг Кремля: самый крупный объект «SK Royal Hotel Tula» (г. Тула) - 150 номеров, остальные тульские гостиницы 5* можно отнести к категории «бутик-отели», так как насчитывают не более 16 номеров. Загородные отели категории 5* отсутствуют.

В категорию 4* входит 22 КСР Тульской области, с общим номерным фондом = 1 064 номеров. Преимущественно гостиницы 4* располагаются в городской черте. Загородные КСР категории 4* составляют 34% категории. Самыми крупными объектами являются городские отели: «АМАКС Отель Тула» (174 ном.), отель «Армения» (124 ном.), а также парк-отель «Шахтер» - 130 ном. (загородный отель).

К категории 3* относятся около 39 гостиниц в г. Тула и в его пригороде, общим номерным фондом = 1 287 номеров. 1 КСР категории 3* превышает 100 номеров (городской отель «Москва» (206 ном.), остальные гостиницы имеют номерной фонд, не превышающий 70 номеров.

Номерной фонд региона растет за счет гостиниц 4*(в 2025 г. в Туле открылись 2 отеля - оба категории 4*) и загородных объектов (база отдыха/глэмпинг) без звезд. С учетом заявленных к реализации проектов, продолжающей действовать государственной поддержке, а также средних сроков реализации проектов 4-5 лет (2 года проектирование+2-3 года СМР), в ближайшие 3 года ожидается увеличение номерного фонда. Также это будет возможно за счет замещения/реновации старого номерного фонда новым (многие новые проекты заявлены на месте старых детских лагерей и санаториев).

Компания RRG исследовала именно сегмент загородных объектов.

Анализ расположения загородных КСР показал, что:

• наибольшее число объектов расположено на Севере и Северо-Западе региона, что объясняется несколькими факторами:

• близость к Москве – бОльшая часть объектов расположена между Тулой и Москвой
• близость к Трассе М-2 «Крым» — автомобильной дороги федерального значения, которая соединяет Москву, Тулу, Орёл, Курск, Белгород

• преимущественно объекты расположены на берегу водоемов и рек, а также в лесном массиве
• крупный туристический кластер сложился вблизи г. Таруса, что объясняется уникальностью самого города (творческие резиденции) и близостью к Московскому региону
• крупные объекты тяготеют к размещению возле населенных комплексов, так как необходимо подключение к центральным сетям, обеспечение кадрами.
• базы отдыха, глэмпинги чаще размещаются в удаленных, но живописных локациях, поэтому обладают более гибкими форматами, меньшими номерным фондом и коммунальными потребностями.

 

Анализ номерного фонда загородных коллективных средств размещения показал:

• сегмент рынка характеризуется небольшим номерным фондом объектов, за исключением трех объектов: парк-отель «Шахтер» 4* (130 ном.), базы отдыха «Алексин бор» (бывший санаторий) (140 ном.) и «Заполярье» (100 ном).
• к числу загородных КСР уровня 4* относятся 6 объектов общим номерным фондом = 360 номеров (6-130 ном)
• К числу загородных КСР уровня 3* относятся 10 объектов общим номерным фондом = 474 ном. (23-88 ном.)
• Подавляющее число объектов КСР предлагают услуги размещения в коттеджах и иных формах отдельного проживания. Номера в корпусах предлагаются в отелях 3-4*, в бывших профилакториях/санаториях (текущий статус – база отдыха).
• Именно сегмент баз отдыха характеризуется наибольшим разнообразием номерного фонда как по площади, так и по способу реализации.
• Сегмент глэмпингов и баз отдыха также отличается разнообразием концепций, выгодно выделяющий регион среди множества других: дома на деревьях, подземные номера, астроглэмпинг, 3Д-дома и тд.

 

Анализ уровня развития и разнообразия инфраструктуры, загородных коллективных средств размещения показал, что:

• не везде есть точки питания;
• наиболее популярными услугами являются банные комплексы, предлагающие услуги русской бани, финской сауны; иногда имеется бассейн;
• термальные комплексы отсутствуют;
• бассейны открытые/закрытые преимущественно имеются на крупных объектах и чаще всего летние;
• детская инфраструктура, если имеется, то включает детскую площадку, веревочный городок; редко – пространства для проведения мастер-классов, мини-зоопарки;
• спортивная инфраструктура чаще всего расположена на открытом воздухе (волейбол, пейнтбол/лазертаг, теннис, футбольное поле), редко предлагаются услуги тренажерных залов и проч.; наличие стрелковых клубов можно объяснить спецификой региона;
• многие объекты предусматривают MICE-инфраструктуру (конференц-залы, шатры, банкетные залы), площадки для проведения мероприятий: от 15 до 1 500 чел.;
• Площадь территорий некоторых объектов позволяет проводить крупные массовые мероприятия, фестивали («Золотой город» до 12 000 чел., «Дикая мята»);
• имеются уникальные объекты (музеи, динопарк, розарий, теплица);
• единичные объекты предлагают возможность общения с животными – конюшни, зооуголки (олени, лощади).

 

Анализ предлагаемых услуг, действующей инфраструктуры загородных средств размещения (отели, глэмпинги, базы отдыха) позволяет выделить сегменты по цели пребывания гостя:

• Семейный отель – расположение в лесном массиве или на берегу реки/озера; наличие номерного фонда, предусматривающего пребывание от 2 и более чел. (семейные номера, апартаменты, коттеджи от 4+ чел.). Инфраструктура предусматривает наличие точек питания (редко, только в крупных объектах), детской инфраструктуры (чаще ограничивается детской площадкой, веревочным городком), бань/саун, редко с бассейном, (преимущественно летним).
• Отель для пар – расположение в лесном массиве или на берегу водоема; номерной фонд рассчитан на размещение 2-3 чел. Инфраструктура КСР редко включает точку питания. Чаще всего предлагаются услуги бань с купелями, барбекю. Именно в этом сегменте отмечается разнообразие номерного фонда по форме и содержанию.
• Mice-сегмент предусматривает наличие на объектах инфраструктуры для проведения как небольших частных, так и крупных массовых мероприятий (конференц-залы/банкетный зал/шатер/ поляна-поле). При этом MICE мероприятия не являются специализацией объектов, скорее дополнительный источник дохода.
• Медицина – представлена действующим санаторием 3* и 2 бывшими санаториями/профилакториями, которые проходят в Едином реестре как базы отдыха. Объекты характеризуются устаревшим номерным фондом и прочей материальной базой. Формат Medical spa не представлен.
•  Спортивный отель – предусматривает наличие спортивной материальной базы для проведения сборов, соревнований, спортивных массовых мероприятий и номерного фонда (чаще низкой категории, тк предназначены для детских и взрослых групп, для которых комфорт/дизайн и пр. вторичны).
• Ретрит – отели помимо погружения в природу предусматривают инфраструктуру для проведения занятий по йоге, для тематических мероприятий. Чаще всего отличием является маркетинговая стратегия продвижения объекта и позиционирование.

 

 

Таким образом, можно сделать вывод, что загородные места отдыха Тульской области:

• больше ориентируются на привлечение гостей из Московского региона
• стремятся предлагать уникальный опыт (номерной фонд, услуги)
• становятся многофункциональными комплексами, чтобы отдыхающий, с одной стороны, мог за короткий срок получить максимально разнообразный опыт, максимальное количество услуг, тем самым увеличив средний чек. С другой – такое разнообразие может заставить потребителя вернуться, так как многообразие может обеспечить комфорт и удовлетворить потребности всех членов семьи
• создают круглогодичную инфраструктуру, направленную на привлечение турпотока круглый год, чтобы снизить зависимость загрузки от сезонности и обеспечить стабильность турпотока.