Автор: Денис Колокольников, управляющий партнер RRG
Cпециально для REPA
Прямо сейчас мы наблюдаем масштабную трансформацию рынка коммерческой недвижимости. На фоне нестабильной геополитической обстановки и экономических пертурбаций все аналитики единогласно констатируют рекордное снижение ввода новых площадей. Но мы видим и другую тенденцию – к смене как привычных локаций, так и лидеров, ведь значительные объемы коммерческой недвижимости в ближайшие годы будут реализовывать девелоперы жилья.
Предпосылки для перемен
Только ленивый еще не рассказал об устойчивости районных торговых центров, которые в период пандемии и после нее, в отличие от крупных ТРЦ, сохранили и арендаторов и покупательский трафик. Между тем, в Москве уже наметилась тенденция к появлению новых районных объектов – офисов, сервисных апартаментов, складов и других типов коммерческой недвижимости.
Причин этому довольно много. Во-первых, очевидно, что в традиционных локациях имеется очень ограниченное число участков под застройку и развитие новых проектов. Во-вторых, мощным драйвером служит текущая градостроительная политика: масштабный проект по избавлению Москвы от ржавого пояса, реновация морально устаревшего жилья и активная борьба с серыми и заброшенными зонами при помощи механизмов комплексного развития территории (КРТ).
Относительно новая история, которая окажет значительное влияние на рынок недвижимости в перспективе ближайших лет, – столичная программа, которая стимулирует застройщиков создавать новые места приложения труда (МПТ). В двух словах, девелоперы жилья, которые в своих проектах возводят коммерческие, промышленные или социальные объекты, получают льготы при переоформлении ВРИ, причем размер льготы определяется в зависимости от месторасположения участка. И мы уже наблюдаем множество интересных примеров, где застройщики, экспериментируя с доступными льготами и форматами недвижимости, выходят далеко за рамки привычных принципов формирования экономики коммерческого или жилого проекта.
Далее, несмотря на некоторый скепсис в российской деловой среде относительно урбанистических идей и концепций развития городской среды, уже сложно отрицать тот факт, что спальные районы с постоянной маятниковой миграцией населения медленно, но верно уходят в прошлое. А 15-минутный город, где можно работать, развиваться, получать все товары и услуги, включая образование, в пешей (или, к примеру, самокатной) доступности от дома, уже не кажется чем-то недостижимым.
Кому нужны офисы на периферии
Идею о развитии деловых кластеров за пределами ЦАО трудно назвать чем-то новым. И пусть проект по переносу центральных городских инстанций за МКАД в Новую Москву пока так и не получил развития, за последние 10 лет на карте столичного рынка офисов появилось множество новых локаций – Сколково, Румянцево, Останкино, и этот список постоянно растет. Не за горами время, когда новыми центрами деловой активности могут стать Южный порт, Печатники или даже Бирюлево и Марьино.
Предлагаю познакомиться с картой обеспеченности Москвы офисными площадями. Одного взгляда достаточно, чтобы увидеть потенциал развития юго-востока Москвы и южного направления за МКАД в сторону увеличения рабочих мест. Возможно, это неособенно востребованные районы в сегменте офисов класса «А», но в них вполне могут появиться технопарки и другие форматы.
Безусловно, уровень спроса на офисы на периферии ниже, чем в пределах ТТК. Но он существует и имеет свои особенности, помимо более низкой арендной ставки. Так, новые бизнес-центры необходимы для замены устаревших административных зданий, которые предлагают класс C и D во многих районах массовой застройки жилья.
Далее, по итогам исследований в разных районах Москвы мы увидели спрос на некие гибридные многофункциональные проекты, где можно вести разные типы бизнеса – открыть адвокатскую контору или офис нотариуса, организовать бьюти-коворкинг, где частные мастера могут арендовать кабинет, разнообразные медицинские, сервисные и косметические услуги, дополнительное образование и секции для детей и взрослых и т.д. Идеальный вариант – сочетание с коворкингом, зоной отдыха, в т.ч. с возможностью переночевать.
Формат спроса я вижу так: 40-100 кв. м, обязательно наличие мокрой точки. Пока что это рынок покупателя, и требований довольно много, а цена продажи не очень высока. Но при наличии льготы реализовывать такие офисы имеет смысл и, кроме того, появление качественных объектов со временем приведет и к изменению спроса.
Торговля или склады – что выгоднее строить?
За последние пару лет мне попадалось множество статей, что стрит-ритейл уже не тот: сроки окупаемости выросли, ставки упали, арендаторов всё меньше. Если говорить о highstreet – самых дорогих улицах Москвы, то это в целом справедливо, но всё равно есть исключения – в районе Патриарших прудов и на Большой Никитской ставки растут только вверх и стоит очередь из арендаторов. Что касается стрит-ритейла в жилых районах, то он на протяжении последних лет растет по ставкам и спросу – в районы всё активнее стягивается сетевой ритейл, развивается сфера общепита, индустрия спорта, медицины и т.д.
Конечно, не весь стрит-ритейл в жилых районах востребован. Для сохранения высокого спроса необходим баланс разных форматов и профилей и соответствующее технологическое оснащение помещений – второй вход и удобные подъезды для загрузки продуктовых магазинов, наличие крупных форматов под открытие супермаркетов, соответствие инженерных систем для появления ресторанов, соблюдение санитарных норм для получения лицензий на медицину и образование и т.д. Требуемое количество коммерческих площадей в большой степени зависит от локации, но если говорить только о внутреннем спросе, то это около 5% в стандарт-классе, 7% — в комфорте и до 10% — в более высоких классах жилья. Условно говоря, строя 100 тыс. кв.м. массового жилья можно закладывать 5 тыс. кв. м торговой недвижимости и быть более-менее уверенным, что этот объем будет полностью поглощен внутренним спросом – разумеется, после заселения района.
Но если смотреть шире и учитывать окружение, то эта цифра может быть и выше, если спрос на торговые помещения в локации превышает предложение или существующее предложение морально устарело.
В некоторых районах Москвы сохраняется потенциал строительства малых торговых центров, которые, по сути, выполняют роль инфраструктурных объектов района. В них, помимо традиционных торговых операторов, часто размещается фитнес, сервисы для жителей района (от «Моих документов» до химчистки и ремонта техники), образовательные и культурные объекты.
Огромный сегмент, который имеет потенциал в Москве, это light industrial и вообще производственные логистические площади. В чем причина? В Москве ежегодно сносится огромное количество бывших промышленных и логистических зданий, площадки упаковываются в КРТ и продаются под застройку. Поэтому возникает дефицит на складские и индустриальные площади разных форматов и размера лотов. Сейчас в логистике наблюдаются минимальные вакансии как за пределами МКАД, так и внутри Москвы, что уже привело к росту ставок аренды и цен продажи. К примеру, в Москве арендная ставка 15 тыс./кв.м/год за качественный склад – это уже, скорее, норма, и она по сути сопоставима с офисами и даже торговлей.
А что ещё?
Есть отдельные сегменты, которые, скажем так, формируются трендами текущей ситуации. К примеру, в постковидный период вырос запрос на оздоровление, саморазвитие, отдых, причем именно вблизи от дома, чтобы избежать больших скоплений людей и лишних перемещений на общественном транспорте.
В отдельный новый сегмент выделились термы. Две тысячи лет назад они были центром притяжения древних римлян, потом надолго исчезли из поля зрения, а сейчас вновь открываются как в отдельно стоящих зданиях, так и на территории торговых центров.
Вообще сейчас активно развиваются различные оздоровительные направления и предиктивная медицина, включая биохакинг и всё, что связано с повышением качества жизни, здоровья семьи, активного долголетия.
Гостиничная недвижимость в моменте потеряла значительную часть туристического потока из других стран, но внутренний туризм и бизнес-туризм в Москве по-прежнему очень активны.
Наконец, продолжает увеличиваться спрос на спортивную инфраструктуру, причем год от года растет поддержка со стороны властей. Так, в прошлом месяце было объявлено, что специальный статус инвестиционного приоритетного проекта до 25% снизит для застройщиков нагрузку по региональным налогам.
Резюмируя: в то время, когда классические схемы строительства проектов и получения прибыли стремительно теряют актуальность, всегда можно найти новые и нестандартные решения, а на первый план выходят многофункциональность и гибкость недвижимости. Но чтобы определить незанятые ниши, нужно провести тщательный анализ и попытаться заглянуть в будущее, в этом и заключается ценность экспертных компетенций. Все же срок службы недвижимости составляет не одно десятилетие.
Проконсультироваться по поводу покупки/продажи земельного участка, а также развития площадки по МПТ и КРТ:
Иван Подкова
Замдиректора департамента стратегического консалтинга RRG
podkova@rrg.ru
+7 985 110 14 78
