Автор: Светлана Ярова,
директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG
Специально для журнала ЦИАН
Порой одной ошибки при аренде помещения бывает достаточно, чтобы навсегда похоронить мечты о собственном бизнесе. Как этого избежать? Читайте вредные советы от нашего эксперта и… ни в коем случае не старайтесь им следовать.
В статье «“Зая, хочу салон!”: вредные советы, как инвестировать в стрит-ритейл» мы рассказали о самых распространенных заблуждениях при покупке коммерческой недвижимости. Теперь — типичные, но неправильные шаги арендаторов коммерческих помещений под стрит-ритейл.
Вредный совет № 1. Выбирайте помещение с оглядкой на конкурентов
Если нет совершенно никакого опыта в подборе помещений, можно пойти по самому простому пути: слепо повторяйте за другими — и вы обязательно будете так же успешны.
Хотите снять в Москве торговую площадь, помещение под общепит или бытовые услуги? Выбирайте на Циан из почти 8 тыс. объявлений
Допустим, вы хотите открыть аптеку. Найдите место, где уже есть одна, а лучше две или три — и откройте по соседству еще одну. Раз уж другие аптеки здесь нормально работают — значит, спрос есть!
Вредный совет № 2. Дождитесь идеального момента
Допустим, рядом вырос новый район, который пока только заселяется. На первых этажах домов — множество свободных помещений, завешанных баннерами «Сдается». И если позвонить по указанным там номерам, то вполне вероятно, собственники будут готовы дать хороший дисконт по аренде на год–два.
Стоит ли предложение свеч? Конечно, нет. Во-первых, вспомните пункт № 1. Выбирать из большого количества предложений трудно, почти невозможно. Во-вторых, открываться в отсутствие прямых конкурентов неспортивно, а у местных жителей совсем не будет альтернативы!
Не берите пример с сетевых магазинов, которые открывают свои точки в новых районах в первые месяцы после заселения нового ЖК. Подождите, пока район полностью заселится, большая часть помещений сдастся, а те, что останутся, будут стоить втридорога — тут-то и наступит ваш выход!
Вредный совет № 3. Игнорируйте общение с собственником, а то он зазнается!
Изучая разные предложения, в первую очередь обращайте внимание на то, насколько комфортно общаться с собственниками объектов — и действуйте от обратного. Если человек открыт и легко идет на связь, игнорируйте его, не отвечайте на звонки и сообщения и всячески показывайте ему свое безразличие. А то еще зазнается и подумает, что его помещение вам нужно!
А вот если собственник днями и неделями не выходит на связь, постоянно сообщает разную информацию, на ходу меняет цену или вовсе грубит — он-то вам и нужен! Не зря ведь говорят, что противоположности притягиваются, пусть переговоры будут похожи на увлекательное приключение и полны сюрпризов.
Вредный совет № 4. Не поддавайтесь на расспросы о вашем бизнесе
Худшее, что может случиться: собственник перед заключением договора начнет настойчиво расспрашивать про особенности вашего бизнеса и график работы заведения, требовать расчеты по электричеству или дизайн-проект, «втирать» правила проведения ремонта, разгрузки и т. д.
Какое его дело, будет ли ваш ресторан мешать жителям квартиры, расположенной над вами? Договоритесь с ними сами потом, когда ваши рабочие будут штробить стены в час ночи. Или еще лучше — когда ресторан с караоке и кальяном уже откроется.
Вредный совет № 5. Не читайте договор, если он длиннее двух страниц
Впрочем, есть вещь пострашнее расспросов — это подробный договор, в котором собственник зачем-то хочет прописать все возможные сценарии развития событий: пожар, потоп, условия повышения ставки, субаренда… Вспомните о предупреждении классика: краткость — сестра таланта! Если договор длиннее двух страниц, не читайте его целиком, не тратьте зря время, вас просто пытаются запутать и отвлечь от главной цели. Ваше дело — вести бизнес, а не копаться в бумажках.
Вредный совет № 6. Экономьте на всём
Не берите помещение на первой линии домов, если есть дешевле в дальней части района либо где-то за углом. Не выбирайте первый этаж, если можно взять минус первый, второй или третий.
Не выбирайте помещение с отделкой: всё — от похода в управляющую компанию для получения дополнительной мощности по электричеству до согласования отдельной вентиляции — можно сделать с нуля самостоятельно. Нет ни одного санузла? Ну и ладно, зачем он в студии йоги для беременных. Окна, витрины, установка заметной вывески — это всё мишура, без которой легко можно обойтись.
Вредный совет № 7. Не вздумайте делить помещение с другим арендатором
Видели когда-нибудь, как в одном помещении открывается аптека и пекарня, цветы и кондитерская, мясная лавка и алкомаркет? Так делать не стоит. Не надо делить помещение с другим продавцом, если у него совсем другой профиль. А то еще кто-то пойдет к вам за свежим хлебом, но по дороге купит памперсы для ребенка, а про хлеб забудет.
Вредный совет № 8. Не платите брокеру
Мы долго думали, включать ли этот пункт в наши советы, ведь это — один из самых очевидных советов. Поиск помещения для вашего бизнеса не то дело, которое можно доверить кому бы то ни было.
Брокер посмотрит сотню предложений без вас, а вам покажет самые «тухлые». Будет отговаривать от аренды помещения без окон, за углом, на втором этаже, хотя рядом уже давно и успешно работает аналогичное заведение. Начнет торговаться за лучшую ставку аренды, меняя условия договора в вашу пользу, предлагая субарендатора для оптимизации расходов.
Лучше всё сделать самому — да, дольше, сложнее и, скорее всего, даже дороже. Но, по крайней мере, сделаете для себя — на совесть. И вообще — новичкам везет!
Так что главное — снять помещение, а дальше разберетесь.
Проконсультироваться по вопросам покупки/аренды помещений в новостройках:
Ярова Светлана
Директор департамента брокериджа RRG
